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购房者摇号热情开始降温 杭州还会走“独立行情”吗

2018-07-12 13:08  |   浙江新闻客户端  |   记者 孙晨 李毅恒 王佳骏 楼肖桑 徐叔竞

杭州楼市刚进入下半场,土地市场就刮起了“凉风”;随着货币化安置比例的减少,杭州拆迁户手头的现金也明显减少了;而7月伊始,碧桂园东旭府1266套巨量房源入市,刚需盘接连推出,开发商不看好下半年楼市、“抢收”刚需的说法在坊间传开……

这一切,都让购房者嗅到了一丝楼市生变的味道,投资客开始谨慎,对行情敏感的刚需也开始观望,摇号的热情也明显降温了。

10天入市近3000套刚需房源

房企急着“抢收”客户

据记者统计,算上6月29日推出的卓越蔚蓝领秀764套房源,截至7月10日,杭州新入市的刚需房源近3000套。其中,位于萧山义桥板块的碧桂园东旭府一次性推出房源1266套,占了该楼盘总房源的81.5%。

“原本我们打算年初就开盘,但因为遇上杭州统一摇号买房,就又搁置了。”碧桂园相关负责人表示。

早在今年4月,以高周转著称的碧桂园在一周之内连发三份内部文件,要求提高加大三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度,还传出即使牺牲规模利润也要保证现金流的内部要求。

可以说,东旭府一口气推出1200多套房源,是快速回笼资金的明确信号,同时,也是抢先“收割”刚需、以防下半年行情有变的信号。

据记者粗略统计,如果这1266套房源售罄,碧桂园将回笼约22亿元的资金。

“刚需客户是很容易受市场影响的,一有风吹草动,他们就有可能观望,我们内部已经达成共识,要快速出货,现在就等预售证了。”临安一位开发商表示,如果不赶在这两个月出货,到了第四季度,就有“囤货过冬”的危机了。

原本打算今年入市的高价盘,也开始担心起后续的蓄客问题。“下半年对4万元每平方米以上的高端盘来说,形势还是比较严峻的,因为总体客户的量就这些,如果集中在下半年入市,争夺客户就不可避免了。”一家本土房企的营销负责人并不看好下半年的高端市场。

图自网络

非热门楼盘

开始担心后期蓄客

市场行情的变化往往率先从楼盘案场的人气中体现出来。相比之前动辄几千上万人抢百余套房源,当前市场已有降温的迹象。

记者了解发现,目前大多数摇号楼盘已经对购房者开放售楼处及样板房,一改之前不怕房子卖不掉,不给购房者看样板房,甚至关闭售楼处的傲娇姿态。

有置业顾问告诉记者,他们开始为蓄客犯愁了。有些置业顾问甚至开始“潜伏”进各种买房群,加购房者的微信。

“楼市开始降温是大势所趋,但具体降温多少,怎么降,目前还看不出端倪。”某品牌开发商营销总监承认,客户量的确有下降。

萧山某楼盘近期进行摇号登记,一位置业顾问告诉记者,他开始电话邀约客户。“很久没有打电话给客户了,现在这么做,是公司未雨绸缪,谁都不愿意成为萧山第一个不用摇号就能买到的刚需楼盘。”

这位置业顾问告诉记者,项目未来仍有大量房源入市,一旦这次中签率很高,那么对购房者的预期触动会很大,不利于后期蓄客。

“起码中签率不能高于30%吧。”但由于本次推房数量较多,他表示自己心里也没有底。

有些非热门楼盘已经感觉到了市场的降温,即便是新盘,蓄客量也很一般,这让他们感到焦虑。于是当其他楼盘加大推盘力度“落袋为安”的时候,这些楼盘却偏偏只推少量房源,这样中签率才会好看一点。

业内人士表示,有的项目有上千套房源,但意向客户可能只有几百人,那么一次推100多套,分多批推。当这些客户消化完后,之后的摇号中签率就将大大提升。

摇号热情有所降温

有楼盘开盘未售罄

楼市最怕预期下调。从最近购房群里的各种留言来看,热度已经开始下降,投资客开始谨慎,有选择性地摇号,而有的刚需购房者则已经持观望态度。

何先生是新杭州人,4月就踏上摇号买房路,“算上蔚蓝领秀,我已经摇了12次。”

刚开始摇号,只要是余杭的楼盘,只要价格不是太高,何先生都会去摇。“之前摇号热度很高,周边朋友都去摇了,我想既然有了房票,就去试试。大部分楼盘我都没看过样板房,有些连户型图都没看,纯粹是因为价格和二手房倒挂,盲目跟风去摇号。”

不过,随着一些红盘结束摇号,新推出的房源不是面积偏大,就是总价偏高,而且与周边二手房的差价也不大。“摇了那么多次,我开始冷静下来,毕竟手上只有一个房票。性价比不明显的楼盘,我也就放弃了。”何先生说。

刚需购房者已经开始冷静下来,而投资客可能更早地开始转身离场。潘女士参与了一些楼盘的摇号,但都没有中签。她认为下半年楼市行情不会像上半年那么热。

“最近几个盘和周边二手房差价也不大,而且位置偏远。况且几个盘摇下来,感觉冻结资金、准备材料实在太麻烦,也耗费精力。现在已经不打算投资新房了,还是提早为孩子的学区房做准备。”

而摇中号的购房者也变得理性。摇号热的时候,基本上开盘就售罄,即便是顶楼、一楼等边角料,也是一抢而光。但在最近的开盘中,某刚需楼盘在开盘后,竟然有不少楼层、位置或者户型较差的房源剩下来,这意味着,很多人放弃购买这些房源。

这也是楼市恢复正常的一个信号,什么样的房子都抢,其实才不正常。

【浙江新闻+】

下半年杭州还会走“独立行情”吗

坊间流传,人生有三大错觉:股市会涨,房价会跌,她喜欢我(他还爱我)。

尽管楼市的调控已持续将近两年的时间,但上半年的杭州楼市,土地市场、新房市场依旧延续了此前的热度。过去的经验让开发商们觉得,政策总是会转变,眼下的问题总是能找到解决方法,他们期盼着限价放开,期盼着政策松动,期盼着杭州能走出“独立行情”。

那么,开发商的种种幻想,下半年会落空吗?

尚未入市的高价地

能等到下半年限价放开吗

下半年限价是否会放开,显然是开发商最为关心的一个问题。

去年以来,因为限价的原因,不少板块的新房与二手房价格倒挂严重,这也是摇号抢房的根源。

限价的另一个影响,就是高价地纷纷推迟入市,造成市场供应量不足。据记者统计,仅去年出让的涉宅地块,就有上百宗尚未入市。

城东新城某楼盘从拿地到现在已过去一年半的时间,却迟迟没有开盘。房企的心理开盘价是6万元每平方米,但目前能拿到的审批价格仅仅为4.5万元每平方米。

对房企而言,如果下半年限价继续严格执行,那么迫于资金压力,一些高价地项目不得不平价甚至亏本销售。

不过,房企在拿这些高价地时,本就带着赌博心态,赌限价政策的放开或者松动。

浙报地产传媒研究院院长丁建刚表示,拿地企业对限价放开的预判并未实现。他认为,眼下开发商更应研究市场,管控好自己企业的风险,而不是考虑和限价博弈的问题。

“近半个月来,市场呈现微妙变化,特别是土地市场,是不是降温还需进一步观察。但开发商对市场的判断,从7月来的土地出让情况,可以看出有了改变。”他表示,在市场和政策都不确定的情况下,不同房企之间资金情况的不同,心态、策略、判断的不同,都会导致最终不同的决策,因此是否会有大量房企选择在限价之下入市,还不好说。

中房信息科技数据资源中心首席企业咨询师陈焕春则指出,尽管有很多高价地待入市,但是开发商拿地也不仅仅赌限价的放开。从上半年的土地市场来看,无论是杭州还是浙江省内的三四线城市,都是房企投资的热点。

“不管是为了企业的规模继续扩大,还是仅仅为了生存,拿地是必然的。对于不少开发商来说,与全国其他城市相比,杭州依然是一个投资的优选。”

滨江金茂府项目副总经理黄津程则认为,限价可能会在一定程度上有所松动,但不会一下子放开:“接下去还有大量的隐性供应要入市,让开发商贴着成本卖,有一定的利润空间,慢慢回归理性的市场是比较合理的。”

国内已有城市明确提出限价目标,半年涨幅不得超过6%。这也意味着,限价幅度或会略微松动,但限价本身会长期坚持。

回购地块自持部分

只是一种幻想而已

在尚未入市的地块中,有相当一部分土地是含自持比例的,而算上自持部分的话,这些土地的实际楼面价都相当高,保本销售价格远高于周边在售的新房价格。因而要在限价情况下销售,房企自然不情愿。

过去,有一些楼盘在土地拍卖时,涉及到配建安置房、保障房等等,对于开发商来说也是提高了实际的楼面价。

但记者注意到,这其中有不少楼盘通过补缴土地款,最终将这部分安置房、保障房进行了回购,然后作为正常商品房进行销售。显然,如果自持部分可以回购,那么对于开发商来说将会是收回成本的最优选择。而过去回购的成功经验,让开发商对自持地块的未来,还抱有回购的幻想。

然而,至少到目前为止,这种“破题”的方法也仅仅停留在想象上。浙江中原地产首席分析师荆海燕说,之前开发商拿下的含有较高自持比例的地块,自持部分主要还集中在做长租公寓、养老以及资产自持等,并没有找到很好的破解之道。

宅地难拿,部分房企去年选择拿商业地块,打擦边球建造酒店式公寓。但如今“限酒令”出台,地块出让条件中都明确规定不得建造酒店式公寓,产权证面积需300平方米以上。

过去也曾有过“限酒令”,但开发商往往预留好管道,赌政策会不了了之,也赌监管不会严格,最终调整为酒店式公寓出售。

对于这样的幻想,还能再一次实现吗?对此,开发商人士认为:“如今监管这么严,很难再打这样的擦边球了。”

前不久,七部委发文整顿市场乱象,下半年将对各个城市展开巡查,又有谁敢打擦边球?

丁建刚则表示:“开发商不能老是寄望于政策的朝令夕改,或是监管不严。今年杭州酒店式公寓的居住属性比过去明显更突出了,所以即便面积300平方米以上的商业产品,如果地段好,同样有市场需求,可以做一些深度的产品研究。”

下半年继续走“独立行情”

理论上比较困难

调控近两年时间,全国一些城市的楼市逐渐吹起了冷风,但对于杭州,开发商显然是有所期待的,期待它能走出所谓的“独立行情”。这个预期会落空吗?

黄津程对此持谨慎态度。他认为下半年的行情一定程度上还能延续火热,但随着供应量慢慢跟上,市场将会逐渐回归理性。

“过去五年时间,杭州人花在买房子上的钱占可支配收入的比重越来越高,贷款的额度也相当高,有不少购房者的需求被提前透支。同时,作为买房资金来源的一大主力,货币化安置的减少,也会造成直接影响,接下去,是否还有足够的购买力去消化大量的隐性供应量是存疑的。”

在丁建刚看来,过去的这一年多时间,杭州走的就是“独立行情”,但未来还是不是能够持续,非常不确定。“特别在宏观经济形势、金融货币政策可能存在变化的前提下,理论上是很困难的。”

荆海燕认为,虽然每个城市的楼市节奏各不相同,但从宏观经济大环境来看,随着市场上资金流动性大减,冷静应该是下半年楼市的主旋律。

“杭州这一波大热的行情已经持续了两年,从最近土地拍卖刮起凉风、新房摇号热度下降、二手房价格松动这三级市场的综合表现来看,这波行情有种强弩之末的感觉,人们的心理预期已经发生了改变。现在不少楼盘已经开始主动抢跑、抢客户了。接下来,像萧山市北、余杭良渚这类有多盘蓄势待发的板块,未来的竞争会比较激烈,不排除有些高周转的企业会以适度的降价换走量。”

最新评论 (20)
  • 读友_2tqpto叶高电 0  |  回复

    杭州房子应该降降温了

  • zxm690396 浙江省温州市 0  |  回复

    房子是用来住的

  • 读友_a8yjdo 广东省广州市 1  |  回复

    房价真能下降,民之福也

  • 陆军_1 浙江省宁波市 0  |  回复

    房价会跌吗

  • 涛瑗龙 浙江 0  |  回复

    购房者摇号降温

  • lcga孙国潮 1  |  回复

    摇号购房其实是变相炒作

  • 反正别逗 浙江省杭州市 0  |  回复

    楼市开始降温是大势所趋,

  • 读友_57230 浙江省宁波市 0  |  回复

    房地产应该降温了

  • 天猫野猫子 浙江省杭州市 0  |  回复

    无数次看见类似报道,然而你懂的

  • 龙沙学校娇娇 0  |  回复

    购房摇号!

  • 無實無虚 浙江省宁波市 0  |  回复

    过去打倒地主,斗地主,现在是不是要打到房主?

  • 倾听·人生 浙江省杭州市 0  |  回复

    房价能降下来就好了

  • 粥滚滚猫 上海市 0  |  回复

    以后什么都要摇号

  • 小儿麦枣 浙江省绍兴市 0  |  回复

    好日子到头了

  • 与你同乐 浙江省宁波市 0  |  回复

    说明投机风险越来越大。

  • 读友_wt4czo 浙江 0  |  回复

    房价高企,不利于留住人才,不利于人民安居乐业,不利于杭州的长远发展!

  • 李真真 0  |  回复

    不卖不买随你风狂

  • why831016 0  |  回复

    随你们怎么疯狂吧

  • 读友_1081619 浙江省衢州市 0  |  回复

    二手房与新上市的房有差价的情况,就会产生摇号大军。

  • 南之飞虎 浙江省杭州市 0  |  回复

    好的。。。

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