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杭州七月推地潮开启,理性成了主旋律

2018-07-12 08:15  |   浙江新闻客户端  |   记者 印梦怡

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风起于青萍之末。下半年刚启程,杭州楼市就开始起风了,而这青萍之末,就是土地市场。

7月以来,“推地潮”开启,无论是主城区、萧山还是余杭,众多热门板块的地价相比之前,均呈现出不同程度的下跌。

昨天出让的萧山市北宅地,地价降幅明显,和同板块的最高地价相比,已下跌25%。而上周主城区三宗“重量级”地块的出让也令人感受到了凉意,经钱报记者测算,之江、滨江、翠苑宝地的地价跌幅分别达到13%、10%和6%。

这或许是个趋势,新房限价、资金收紧等背景下,房企不顾一切推高地价的冲动已受到明显遏止。地价的下跌,也正在改变楼市的预期。

主城、萧山、余杭地价

7月以来均有所下滑

7月6日,主城区土地市场开闸,被视为杭州下半年土地市场的“风向标”。

这次推出的之江、滨江、翠苑三宗宝地,均是所在板块的优质地块,若放在去年,大概率都会创造板块地价新高。

虽然这三宗地都设置了上限价格,但在开拍前,不少业内人士看好地价封顶。

然而,出让结果让人大跌眼镜。之江度假区宅地成交时仅溢价10.5%,成交楼面价19040元/m2。而就在半年前,今年1月8日成交的祥生之江项目,楼面价高达19608元/m2,自持比例更是达到50%。

尽管仁恒地块需配建3万m2的公租房,如果把1300元/m2(房企测算)的公租房成本折算进地价里,那么实际地价约24415元/m2,相比今年1月祥生地块的实际地价28011元/m2,仍有13%的跌幅。(注:含公租房的实际地价=(公租房面积×成本+成交总价)/建筑面积×(1-公租房比例)、含自持的实际地价=成交地价/(1-自持比例×0.6))

滨江、翠苑两宗稀缺地块,分别由绿城、中海拿下,楼面价分别为33625元/m2、36894元/m2,均未封顶。

去年9月4日,温州时代以31851元/m2楼面价、25%自持比例获取的滨江地块,折算实际楼面价达37471元/m2。

而翠苑上一次宅地出让,去年4月26日,中冶的拿地楼面价39571元/m2,自持16%,并且须现房销售。

昨天,萧山、余杭同时推地,同样跌幅明显。尤其是紧邻钱江世纪城的市北板块,近年来都是兵家必争之地。昨天出让的地块又靠近双地铁,新希望以楼面价23079元/m2收入囊中,相比板块内的最高楼面价、去年创造的30815元/m2,跌幅高达25%。

同一天出让的崇贤地块,经钱报记者测算,也相比去年的最高楼面价,下降了11%。

良渚地铁口宅地

陷入无人报名的境地

除了地价下跌,报名拿地的房企数量锐减,则从另一个侧面说明了土地市场的降温。如之江,去年有20多家房企参与地块争夺,上周报名的却只有8家。翠苑也是如此,去年报名的同样有20多家房企,这次只有9家。

土地市场的这股凉风中,最大的“意外”还是良渚。一宗起拍楼面价16000元/m2的良渚地块,在7月9日保证金到账截止时间前,提前终止了土地交易。据业内人士透露,这是因无房企报名所致。

出现过杭州第一个“万人摇号”楼盘的良渚,是杭州摇号热门之地。前两年的杭州土地市场高热,刚需板块地价纷纷崛起,良渚便是其中之一。自2016年11月2日,北大资源率先以16578元/m2拿地后,中粮、融信、联发也相继在去年1月拿下三宗良渚宅地,平均成交楼面价1.67万元/m2。去年9月27日,联发再次补仓良渚宅地时,成交楼面价达到20542元/m2。

彼时,曾有业内人士乐观表示:“良渚地价站上2万元/m2的台阶,未来新房卖3万元/m2以上将会是常态。”对于当时的房企而言,拿高价地,就是看好杭州房价会继续大涨。

而此次“终止交易”的地块,斜对面就是摇号报名人数超过1.8万人、中签率仅3.4%的“红盘”融信澜天。而且相比融信澜天项目,这宗地块距离地铁2号线良渚站更近。

“融信澜天的房源均价18461元/m2,就这宗地块1.6万元/m2的起拍价而言,面包价与面粉价已经一步之遥。”业内人士分析,“调控长期不松动,限价也没放开迹象,而这块地起拍价就相当高,就算低溢价拿下也会有一定风险。”

土地市场降温

将波及楼市预期

市场终究会受到周期性规律的支配,房价并不会永远上涨,土地市场也不会始终高热。

中原地产首席分析师荆海燕分析:“不断加码的调控政策与融资难形成了双面夹击,房企在地块选择上也变得更加谨慎。”

易居研究院智库中心总监严跃进也认为:“很显然,近两年的杭州地价一直处于较高的水平,目前地价下滑是市场调整的直接表现。首先房企的钱包越来越紧,此前的豪赌心态也已经看不到了。”

严跃进表示:“市场稍许降温完全可以预见,等目前的部分限价房源逐渐去化后,‘买到就是赚到’的投资客心态也将逐渐退场。货币化安置的减少甚至暂停,让市场上托底的资金锐减。下半年大量高价地上市的时候,很有可能找不到足够的资金来接盘。”

“可以肯定的是,杭州自2016年以来的这波行情,应该要告一段落了,只不过大跌也并不现实,接下去将会进入横盘调整期。买房的人不必急着入市,下半年到明年上半年,刚需会有更多的机会。”一位业内人士建议。


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