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预期大跌? 市北、南站、崇贤依旧竞争激烈 还有房企伺机入杭

2018-07-11 17:15  |   浙江新闻客户端  |   记者 章嵘嵘

今日(7月11日),南站、市北、崇贤、东湖等6宗58.8万方涉宅地集中出让,成为检验萧余土地热度的试温计。

本场出让有几点观察:

1、萧山与余杭的涉宅地价格虽有回调,但竞争依旧激烈,板块价格体系稳定;

2、根据当前限价测算,市北、南站、崇贤地块可以保本;

3、还有房企伺机入杭,有部分“捡漏”心态入市。

萧山余杭7.11成交地块指标表

结果综述

新希望加仓市北,成交楼面价23079元/平方米,奥克斯首入萧山竞得南站地块,成交楼面价18400元/平方米。两宗地块均未到达溢价上限。戴村镇迎来银泰入驻,戴村商住地由于住宅占比仅有45%,最终由杭州银泰联合云南城投底价竞得。

余杭区按原定计划,将出让4宗地块,始料未及的是出让前一天,已挂牌三次的良渚地铁口宅地因区域规划需做评估再次“终止”。

余下宅地中,新晋房企上海恒文竞得崇贤宅地,成交楼面价12008元/平方米,溢价率41%,低于板块12999元/平方米地价标杆;余杭区首宗租赁地块毫无悬念被未来科技城资管底价竞得,成交楼面价3560元/平方米。

截至发稿,东湖宅地依旧处于竞价中,楼面价为10022元/平方米(第99轮)。成交结果将于留言置顶。

萧余宅地成交价多有下调

但实际与板块地价水平持平

继上周主城多宗核心宅地无封顶、无自持、溢价低、报名少等现象出现,杭州土地市场确有转冷迹象,但地价有没有下降,值得推敲。而此次萧余涉宅地出让,地价是否出现下降呢?

市北东单元A-27宅地,由于地块指标相近,区位相同,且成交时间最近,可直接对标地块东面直线距离500米处的滨江新入项目。前者楼面起价17200元/平方米,成交楼面价23079元/平方米;后者起价相同,最终成交价24390元/平方米。此次新希望地价下调约1300元/平方米,但由于地块形状并不规整,增加产品规划难度,地价稳中略有下调。

火车南站D-14商住地块,是南站板块第二次出让宅地,对标项目自然锁定重庆华宇。今日奥克斯项目成交楼面价18400元/平方米,较华宇17830元/平方米上幅3%,但不可忽略的是华宇项目商业占比高达35%,实际地价奥克斯低于华宇项目。另一方面,华宇项目更靠近南站商业广场,一定程度上为地价下调做了合理解释。

崇贤向阳地块,周边新盘环绕,不难对比。2017年崇贤板块出让5宗地块,地价均至封顶12999元/平方米,其中自持地块4宗,现房地块2宗,最高自持比例达18%(路劲项目)。而此次新晋房企上海恒文最终成交楼面价仅12208元/平方米,考虑配建5%公租房(可售部分刨去4206平方米公租房面积,成本增加免费移交政府的公租房建安,此建安成本按3000元/平方米预估),实际地价与12999元/平方米相持平。相较之下,恒文已经属崇贤板块的“幸运儿”了。

截至发稿,东湖宅地依旧处于竞价中,楼面价为10022元/平方米(第99轮)。地块较此前出让的金地、赞成项目稍远,但由于受地铁9号延伸线辐射,房企接受度较高。

此外,戴村商住用地(住宅比例不大于地上总建筑面积45%)与未来科技城租赁地块,毫无悬念底价成交。

从出让结果看,出让宅地实际地价依旧与板块地价相持平,这也说明杭州土地市场依然企稳。

限价之下

市北、南站、崇贤或仍可保本 

限价放开的预期逐步减弱,地价上行的通道正在降温,本次出让虽然多宗地块实际地价并未下调,但未来可否保本,还是未知。

据浙报传媒地产研究院测算,新希望市北地块实际楼面价23079元/平方米,保本房价约3.25万元/平方米,与周边新房3.3万元/平方米均价基本持平。

奥克斯南站地块实际楼面价18400元/平方米,保本房价约2.7万元/平方米,与周边新房香悦公馆住宅均价持平。香悦公馆2018年高层成交均价2.5万元/平方米,排屋均价4.7万元/平方米,均价约2.7万元/平方米。

戴村地块实际楼面价约1万元/平方米,保本售价约1.6万元/平方米,周边未有参考新房或二手房,但戴村多年未出让宅地,该项目或可满足乡镇置换需求。

上海恒文崇贤项目实际楼面价约1.3万元/平方米与西房、荣安项目无异,拱宸外滩、翡翠半岛均为高低配,目前高层售价均1.85万元/平方米。若未来项目注重产品溢价,上海恒文保本房价约2.0万元/平方米,仍可保本。

综上,若不考虑限价放开的前提下,即使加上部分简装成本,新希望市北、奥克斯南站以及上海恒文崇贤项目或仍可保本。

项目对应保本价格及周边房价表格

(备注:保本房价测算中,财务成本按总地价8%测算,税费按房价12%测算,建安成本预估为3500元/平方米)

新希望同板块加仓

奥克斯时隔五年再出手

从竞得房企分析,拿地初衷均不同,新希望深耕市北,奥克斯缺地严重,上海恒文战略布局杭州。

新希望同板块补仓,竞得入杭以来第二宗地块(招拍挂市场),目前新希望于市北的住宅储备共计31万方,从中可以看出其欲深耕市北的决心。两宗地块相距2.3公里,此前地价21444元/平方米,综合地价为22000元/平方米,即可摊薄成本也可形成项目集聚,扩大品牌效应。

奥克斯“沉寂”5年再拿地,实为太“饥饿”。自2013年拿下缔壹城、时代未来之城两宗宅地后,奥克斯在土地招拍挂市场便再无拿地。目前缔壹城已售罄,而未来之城也仅3万方储备,这也促使奥克斯“硬着头皮”拿下南站地块。

上海恒文出于战略布局首入杭州,也成为今年以来第六家新晋房企,此前已有华侨城、新希望、重庆华宇、银城地产集团以及南京弘阳。

拿地房企在售/储备项目一览(来自决策通)

从此次的出让结果,我们可以得出几点预测:

第一:杭州土地市场经历长达近两年的高温后,逐渐转入冷静期,地价平稳。其实上周转冷端倪已现,而此次萧余出让,也验证了拿地房企变得更加理性,地价逐步企稳。这一变化产生原因跟限价、摇号、融资收紧、需求透支、货币棚改收紧等紧密关联。

第二:房企对城市热点的预期不会改变。如萧山优质资源配置集中,包括“拥江发展”、G20峰会以及“亚运村”建设,城市热点的支撑作用明显,未来预期明朗坚挺。而新晋房企上海恒文,作为今年第六家入杭房企,则一定程度上说明房企依旧看好杭州这座准一线城市的未来发展。

出让地块区位图(制图/郑青青)


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