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阴跌8年一夕暴涨,住宅限购救活了酒店式公寓?真相其实并不简单……

2018-07-09 14:17  |   浙江新闻客户端记者 盛哲徽

杭州摇号之后,商业地产的命运再度被改变,由于投资住宅的路径近乎被封死,大量的投资性需求开始向这里涌入。其中,表现最为突出的要属酒店式公寓,数据显示,今年以来,酒店式公寓的销售均价几乎呈每月递增的态势,尤其是在摇号开始后的4月,跳升最为明显。

从过往几年的经验看,每一个政策周期的到来,对于酒店式公寓而言,都是一次大变革,这一次同样不会例外。那么,摇号时代下,酒店式公寓的生态将会迎来怎样的改变?

7月5日下午,由住在杭州网承办的“论持酒战”2018酒店式公寓价值研讨会上演了一场思想盛宴。赢商机构总经理方芳,谢成龙商业地产机构总经理谢成龙,浙报传媒地产研究院院长、本网首席评论员丁建刚,以及多家热门酒店式公寓项目的代表出席论坛,共话酒店式公寓这一产品在楼市新生态下的变革。

八年不涨一涨惊人,为何?

专家:对城市的预期不一样了

对于酒店式公寓,一直有这么一种论调,说这种产品好租不好卖。这种论调的依据是酒店式公寓在二手房市场的流通性差,且就升值速度而言,往往不如同区域的住宅。要在几年前,这话还不算错,但现在就有点不合时宜了。

根据杭州我爱我家的统计,2017年1—10月份,杭州总共成交二手房(含商业类地产)超过5万套,其中酒店式公寓的成交占比大约在16%左右,比前几年有较大提升。去年1-10月,杭州二手普通住宅的价格涨幅为38%,而二手酒店式公寓的这一涨幅数据也达到了32%,几乎已经快要追平住宅。

酒店式公寓为何如此强势?想必很多人的第一个反应就是“限购”。

没错,从过去十数年的历史看,在住宅热度因调控被强行摁下的伊始,酒店式公寓作为一种替代品,往往会呈现“此消彼长”的态势。

在论坛上,浙报传媒地产研究院院长、本网首席评论员丁建刚出示了一张2011年-2018年杭州酒店式公寓成交套数占比的走势图。在这张图中,可以看到两次明显的高峰,一次是在2011年,另一次是在2016年,而这两年恰好都出台了针对住宅的限购政策。

“限购、限贷政策使得一些没有购房资格的群体,特别是省内其他城市购房者,为了在杭州占有一席之地,转而购买酒店式公寓,这个量增加得非常厉害。”丁建刚如是说道。

不过尽管都是高峰,但这两次后续的走向却完全不同。2011年的高峰只持续了短暂的一年,而2016年那次,到目前为止依然有在往上走的态势。

为什么会有这样的不同?在回答这个问题时,几乎所有的专家都提到了杭州城市地位的提高。丁建刚说:“随着杭州城市能级的提升,高校毕业生和年轻人更愿意留在这座城市,这种变化使得解决过渡性居住的需求人群大幅度上升。”

谢成龙商业地产机构总经理谢成龙指出,在限购的周期下,并不是所有城市的酒店式公寓都好卖的。随着城市级别越低,酒店式公寓卖得越差,很多非热门城市精装修酒店式公寓,压根没人买。

“限购只是诱因,后续的发展还是因城而异的,杭州的酒店式公寓之所以受捧,说白了还是因为杭州的城市地位在提高,全国的投资客都看好这里,生怕吃不到杭州城市发展的红利。”

面积越做越小,凸显性价比

在家附近添置“一间房”需求增多

许多人可能疑惑,酒店式公寓过去相比住宅一个最大的优势就是价格,然而在过去的两年里,它的价格增速比住宅还快了,这样的情况下还有性价比么?

本网总策划丁晓红认为,看酒店式公寓之于住宅是否有性价比,不应该看单价,而应该看总价,而从总价的角度看,尽管酒店式公寓的单价在过去涨了很多,但由于面积越做越小了,所以其总价反而可能下降了。

这一观点得到了谢成龙的认同,他说:“酒店式公寓的一个劣势,就是首付和利率都比住宅高,而这一点目前来看反而不是劣势。相比于住宅的总价和不断上浮的商业利率,这些都显得微不足道了。”

此外,住宅摇号也在一定程度上带动了酒店式公寓的成交。

中国铁建地产杭州事业部营销总监程磊在介绍中国铁建•国际汇时说,在规划这个项目时,曾经做过一份调研报告,而这份调研报告是针对隔壁国际城和国际公馆的客户做的,结果显示,所有业主中有15%是有改善需求的。

“我们研究了下,需求主要集中在以前买了小户型的业主中,这种集中的分布让我们了解到,业主们所谓的改善主要还是针对的产品的,他们想要更多的房间,来满足日益增多的家庭人口。”程磊说道。

国际汇的这份调研报告,反映了酒店式公寓的一个变化:密集的住宅区周边由于改善困难,或者不愿离开原有区域的居住者,增加一间房的需求明显增多。

丁建刚说:“随着调控的深入,置换的难度越来越大,然而二胎政策的放开又让人们对房间的需求变大,在短期内无法置换的情况下,以小户型为主的酒店式公寓需求自然就增大了。”

产品愈加精细化、个性化

未来或将直面长租公寓的挑战

那么酒店式公寓未来的走向如何呢?

丁建刚认为,酒店式公寓目前存在四种趋势:1、面积越做越小;2、产品更加精细,无论是空间利用还是精装,更加注意细节;3、更加注重租赁回报率的提升,双钥匙户型出现;4、大面积的酒店式公寓的替代功能越来越明显。

丁晓红则表示,酒店式公寓眼下的比拼,主要是拼价格,而接下来要比拼的将是空间和配套。“我们去看英国的酒店式公寓,配套完全不输住宅,甚至大多是比住宅还好的,恒温泳池、健身房都是标配,有的甚至还有书店。”

就这些趋势来说,参与了本次论坛的几个酒店式公寓项目是很具有代表性的。

滨江·同协金座,项目本身在开发上就是照着武林壹号的标准来的。外立面为玻璃幕墙+铝板,内部设施上则含括会所、镜面泳池、恒温泳池等。

世茂·天玑,项目主推的100-140方户型,其在规划上是向住宅靠拢的。同一面积段户型的东西边套,不再是近乎一样的镜面设计,有两房+客厅朝南的,也有三房朝南的。

和昌·云潮,项目的LOFT成品公寓层高有4.75米与4.2米两种,户型面积段比较小,在32-50方之间。然而麻雀虽小、五脏俱全,38方的超小户型还能做到楼上两卧室。

中国铁建·国际汇,基于周边人群增加一间房的实际需求,主力打造30-40方的小户型。此外,项目从人性化的角度出发,把酒店式公寓的地下室和住宅的地下室进行了打通,方便了两者之间的联系。

杭州新天地,下半年将推55方和130方,坐拥城北超大综合体引擎,配套含括五星级酒店、购物中心,甚至还有加拿大的太阳马戏团。

中赢机构的总经理方芳指出,尽管酒店式公寓目前非常火爆,但是仍要警惕潜在的一些威胁,比如长租公寓。“要重视长租公寓带来的竞争压力。全国前10的开发商基本上已经进入了长租公寓,碧桂园去年进来,他们在一个城市里一年长租公寓目标值就有近万间,万科这两年泊悦布局也很快。酒店式公寓无法保持个性化特征的话,很可能被长租公寓所取代,毕竟政府也在提倡租房子住。” 


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