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270亿,杭州单日卖地历史第二!可滨江、翠苑、之江地价却回调了,下半年要凉?

2018-07-06 15:43  |   浙江新闻客户端  |   记者 詹慧雯

今日,杭州主城区、余杭区10宗土地一同挂牌出让,总成交金额270亿,为杭州土地史上历史第二高,仅次于2016年12月26日的284亿。

未来科技城地铁五常车辆段综合体、滨江区西兴北地块、西湖区原杭师大美术学院地块、之江度假区地块,这几宗涉宅用地,放在平时,每一宗都足以挑动杭州楼市敏感的神经。

而把它们放在同一天挂牌出让,不仅是对开发商们资金实力的一次考验,同时也被视为下半年杭州土地市场的风向标。

令人意外的是,今天,主城区之江、翠苑、西兴三宗宅地,均未溢价封顶,也均未刷新板块楼面价记录,甚至有所回调。

之江宅地由仁恒竞得,楼面价19040元/㎡;翠苑宅地由中海竞得,楼面价36894元/㎡;西兴宅地由绿城竞得,楼面价33625元/㎡。而五常车辆段综合体则无悬念地由杭州地铁集团底价包揽。

今天的土拍结果,不禁让人脊背一凉。下半年才刚拉开序幕,市场风向就要变了吗?

接下来7月11日、7月16日,杭城还有两场大型土地出让,南星、滨江多宗宝地即将登场,杭州土拍凉没凉,有待市场的进一步检验。

7月6日主城区土地出让情况表

7月6日余杭区土地出让情况表

仁恒竞得之江度假区宅地

19040元/㎡未刷板块记录

之江度假区单元XH1705-06地块,位于之江旅游度假区核心区,东面即为华润之江九里。

根据挂牌文件,地块出让面积77273㎡,容积率1.0-2.0,建筑面积约15.5万方,用地性质为住宅(设配套公建)用地,起始总价266252万元,起始楼面价17228元/㎡,封顶楼面价25834元/㎡。

值得一提的是,之江度假区单元地块需配建地上面积不少于30909.2㎡的公共租赁住房。

之江度假区单元XH1705-06地块区位图(制图:马梦婷)

令人意外的是,仅19轮竞价,之江度假区单元宅地成交了。

仁恒以294252万总价竞得,楼面价19040元/㎡,溢价率11%。

这宗地块,如果简单地从溢价率来分析,恐怕不太具有参考性,因为地块本身的起始楼面价较早前之江宅地已有较大涨幅。

可19040元/㎡的楼面价,依然具有很强的参考性。

19040元/㎡,这样一个楼面价,不仅离25834元/㎡的封顶楼面价甚远,而且也没有超过此前德信九溪云庄(19695元/㎡)、祥生之江项目(19608元/㎡)的拿地价格。

当然,如果算上配建的3万方左右公租房,仁恒地块的实际楼面价妥妥地要上2万元/㎡,但是,别忘了德信地块还有43%的自持比例,而祥生地块的自持比例更是高达50%。

板块新房方面,祥生云溪新语住宅部分已于去年年末售罄,彼时新房成交均价在3万元/㎡左右。目前板块内待售新盘:德信九溪云庄、祥生之江项目。

二手房方面,周边之江九里、大家之江悦近期二手房成交均价在4万元/㎡左右。

地块周边项目信息表

中海竞得原杭师大美术学院地块

楼面价36894元/㎡未溢价封顶

翠苑单元XH0908-02地块(原杭师大美术学院地块)位于华星路与万塘路交叉口东北角,东至工专路,南至华星路,西至万塘路,北至万塘路300号、浙江省教育考试院。

根据地块挂牌文件,地块出让面积39344㎡,容积率2.3,建筑面积90491.2㎡,用地性质为居住、商业、商务用地,起始总价239856万元,起始楼面价26500元/㎡,封顶楼面价39656元/㎡。

其中,商业商务类用地占比20%,不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房;地块住宅部分,要求配建不少于7239.3㎡的公共租赁住房。

翠苑单元XH0908-02地块(原杭师大美术学院地块)区位图(制图:马梦婷)

86轮竞价后,原杭师大美术学院地块成交,由中海以333856万元总价竞得,楼面价36894元/㎡,溢价率39.19%。

根据浙报传媒地产研究院数据,翠苑单元近5年内,仅出让了2宗宅地。

一宗是2014年1月22日,融信竞得的原杭师大钱江学院宅地(杭州公馆),楼面价25785元/㎡,配保面积1.6万方;另一宗是2017年4月26日,中冶竞得的翠苑商住地,楼面价39571元/㎡,自持比例16%,并且需要现房销售。

而今天中海竞得的翠苑宅地,同样,既未溢价封顶,也未超过中冶翠苑项目(39571元/㎡)的拿地价格。

板块二手房方面,地块东面一路之隔是国都房产打造的小区枫华府第,二手房近期成交价在50000元/㎡左右。学院路东,雅戈尔御西湖,二手房近期成交价在70000元/㎡左右。

北面,文二路以北,老小区翠苑一区,二手房近期成交价在45000元/㎡左右。

原杭师大美术学院地块实景图与地块东面的枫华府第


绿城摘得滨江西兴北宅地

楼面价33625元/㎡未溢价封顶

滨江区西兴北单元R21/R22-01地块,东至规划桂子路、南至滨和路、西至建设河绿化带、北至启智街。地块位于地铁1号线滨和路站东北角,紧邻地铁站,地段优越。

根据挂牌文件,地块出让面积44260㎡,容积率1.0-2.8,建筑面积约14.3万方,用地性质为住宅(设配套公建)兼容服务设施用地,起始总价344053万元,起始楼面价24049元/㎡,封顶楼面价36072元/㎡。

值得一提的是,西兴北单元地块需配建一个18班幼儿园,用地面积不少于9000㎡,地上建筑面积不少于6065㎡,建成后须无偿移交滨江区政府有关部门。

西兴北单元R21/R22-01地块区位图

128轮竞价,滨江区西兴北地块成交,由绿城以481053万元总价,楼面价33625元/㎡,溢价率39.82%。

根据浙报传媒地产研究院数据,在近1年左右时间里,滨江区共出让了三宗涉宅用地:

一、2017年6月的保利襄七房地块(保利·天汇),楼面价28390元/㎡,住宅自持比例36%,商业自持2.5万方,需现房销售;

二、2017年9月的温州时代西兴地块,楼面价31851元/㎡,自持比例25%;

三、2018年1月的中海襄七房地块,楼面价34464元/㎡,自持比例13%。

而今天挂牌的这宗西兴北单元宅地,实则比上述已出让地块的地理位置都要好,但楼面价却要低于中海襄七房地块,也进一步印证了区域地价的回调。

地块的西南角,是滨江区昔日神盘——东方郡,从2008年的9000多一平,到现在89方小户型二手房价已接近6万元/㎡。

而地块正北方1.3公里处,是滨江区近年神盘——滨江金茂府,不久前刚卖完了最后一批高层住宅房源,摇号精装均价47100元/㎡。

西兴北单元R21/R22-01地块航拍图


杭州地铁底价包揽五常车辆段综合体

与谁合作暂时成“谜”

地铁5号线五常车辆段综合体项目,东至杭州绕城高速公路,南至余杭塘路和地铁5号线五常站,西至荆长大道,北至余杭塘河。地块西面即是未来科技城红盘华夏四季,南侧为北大资源未名府。

三宗地块土地面积合计44.8公顷,总可建面积78万方,起始总价138亿。

这也是继七堡车辆段综合体(杨柳郡)后,杭州第二个车辆段上盖综合体项目。

根据挂牌文件,地块竞买要求中竞买人“需具备轨道交通线路建设及运营技术能力”,不仅需要资格证明,还不允许联合体报名。

未来科技城五常车辆段综合体项目地块区位图(制图:马梦婷)

毫无悬念,五常车辆段综合体由杭州地铁集团底价包揽,成交总价138亿,成交楼面价分别为18600元/㎡(18号地块)、14490元/㎡(19号地块)、18530元/㎡(20号地块)。

从地段上来说,五常车辆段综合体区位优越。南面有西溪湿地,东北方向接壤三墩西云谷区域,而且作为地铁5号线五常车辆段综合体项目,交通优势显而易见。

这三宗地块,难就难在技术层面上。

地铁车辆段上盖,并不是普通地铁线路上的上盖,而是地铁车辆停放、检查、整备、运用和修理的管理中心所在地,简单说,是地铁“停车场”上盖。

车辆段项目本身就具有地铁运营安全,项目规划、绿化、减震、抗噪音等方面操盘难度,再加上3宗地块还具有一定的商业配比、幼儿园配建、道路建设、限高等一系列复杂规划要求。

整体而言,开发难度不小。而国内具有此类车辆段上盖综合体开发经验的房企并不多。

2014年10月30日,杭州地铁竞得杭州首个地铁车辆段——七堡车辆段上盖综合体,后联合本土绿城房产一起开发,打造了大盘杨柳郡。

今天,杭州地铁又包揽下了五常车辆段综合体三宗地块,后续会与哪家房企联合开发,是今日土拍后的第一重疑雾。

无论与谁合作,对于合作方而言,都是一块不可多得的地产“大蛋糕”,近80万方的总体量,约1.5个杨柳郡(54万方)的建设规模,未来势必会奠定这家房企在杭州市场中的销售额与排名地位。

当然,机遇与挑战并存。

诚如昨日的一场暴雨,成为了检验房企施工质量的试金石。第一个车辆段综合体在今日看来,并不算成功,这也为第二个的施工方、操盘方带来了更多的警示与挑战。

地块周边项目信息表

下城区城投包揽东新两商地

德信底价竞得蒋村商地

此外,今日主城区还有4宗商地挂牌出让,分别为下城区东新单元XC0607-B1/B2-14地块、东新单元XC0607-B1/B2-16地块、东新单元XC0607-B1/B2-17地块,西湖区蒋村单元C-29地块。


下城区东新单元商地区位图(制图:方仲辰)

17号,东新单元XC0607-B1/B2-14地块,由下城区城投以80531万元总价竞得,楼面价14443元/㎡,溢价率67.7%。

18号,东新单元XC0607-B1/B2-16地块,由杭州胜利经济合作社以12735万元总价竞得,楼面价7749元/㎡,溢价率1.6%。

19号,东新单元XC0607-B1/B2-17地块,由下城区城投以100203万元总价竞得,楼面价14273元/㎡,溢价率66.44%。

值得一提的是,包揽下面积较大,17、19号两宗地块的下城区城投正是杭州武林新城的投资建设方。


西湖区蒋村单元商地区位图(制图:方仲辰)

而20号,蒋村单元C-29地块,则由德信以15746万元底价竞得,楼面价6548元/㎡。


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