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杭州主城土地第一拍看2018楼市风向:房企“拿地焦虑”缓解

2018-01-09 09:01  |   浙江新闻客户端 记者 方臻子

1月8日,杭州市主城区2018年土地出让拉开大幕:5宗地块进行网上出让,其中3宗涉宅。在全国土地市场纷纷遇冷的背景下,在岁末年初周边余杭区、临安区都出现了市场降温迹象后,这场杭州主城区土地市场“揭幕战”,颇具“风向标”意味。

3宗涉宅地块中,湖墅“遇冷”,楼面价比去年下降了近万元;上塘走平,价格封顶但自持比例下降;之江走高,一半面积要自持。在飘雪的冬日,杭州土地市场的寒意吹来了吗?

业内人士认为,目前杭州的地价还没有松动的迹象,但是开发商拿地的恐慌情绪已略有缓解,这也是一种理性的表现。

湖墅地块成为此次拍地的“焦点”。这块地段、配套、文化底蕴都不错的商住地,却爆了一个大冷门:融信以总价10.19亿元、楼面价31551元/平方米竞得,溢价率仅为24.41%。比周边2017年创下的最高40766元/平方米的楼面价,低了9千多元,降幅不可谓不大。

杭州土地市场掉头向下了?分析人士却否认了这种说法,影响价格的是所拍地块的自身瑕疵。首先,地块出让要求商业比例不少于22%、配建10%的公共租赁住房、幼托用房等配建小项,剩下的纯可售住宅只有约2万平方米。此外,地块体量小、形状又不规整、边上都是居民区,这些都限制了地块的开发。试想,一块房子不太好造、钱又赚不多的土地,会有多少开发商感兴趣?

另外两块纯宅地中,上塘地块,即原传媒学院校区,就比较受欢迎。区域内上一次出让是在2017年9月,当时金茂集团以35243元/平方米的楼面价、22%自持拿下,这也是板块内的最高楼面价。这次,经过114轮的激烈出价,大家房产以上限价格27亿元、楼面价36556元/平方米竞得,溢价率69.8%,自持5%、还需要配建10%的公共租赁住房。业内人士指出,将来的保本房价约5.5万元/平方米。

而最火爆的要属之江地块,经过131轮报价,祥生地产以总价26.98亿元、楼面价19608元/平方米竞得,溢价率为69.9%,自持50%,成为杭州主城区宅地自持的第二高。之江地块厮杀如此激烈,与该区域拥有较大的地价房价差相关。周边二手房,以之江悦为例,目前挂牌均价约3.3至3.5万元/平方米,近2万元的楼面价给了开发商较大的盈利空间。

“虽然价格上没有明显下降,但上塘地块在自持比例上,有很大的下降。之江地块虽然自持比例有上升,但地块更好,离地铁更近。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚指出。在2018第一拍中,开发商不再不计成本拿地。“2018年1月杭州开启的土地大拍卖,将使开发商拿地的焦虑情绪有所缓和。”据统计,1月杭州十区将出让37宗土地、总面积2167亩创下新高。其中涉宅地达23宗;主城区19宗,热门的城东新城、滨江、上塘、申花、三墩等核心区域均有土地出让。

此外,在商业地块上,小营紫阳地块被广宇集团以底价3.88亿元一次竞得,楼面价为14851元/平方米,溢价率0%。杭州国际商贸城地块,由杭州玖运货运代理有限公司和杭州应和物业管理有限公司以8亿元总价竞得,楼面价为7075元/平方米,溢价率为13.5%。

2018杭州市的土地首拍,虽没明显降温,但可以发现开发商不再疯狂,理性地“挑挑拣拣”开始回归。值得注意的是,三家拿地开发商都是各自区域的深耕者,融信在新地块旁开发过杭州公馆、融信公馆,大家房产在上塘地块附近与绿城合作了一房难求的金麟府,诸暨房企祥生地产在2016年进入杭州后“专注”之江板块,房企拿地变得更有侧重点。“事实上,这就是一种理性的表现。”丁建刚分析。

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