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房企的“钱袋子”和“浙江粮仓”②融创:无自持 不追高 

2020-09-07 17:58 |浙江新闻客户端 |记者 章嵘嵘

在刚过去的8月,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。据了解,“降负债”是座谈会上传达出的主要信号。业界盛传,对于房企债务的管理,将以“三条红线”为标准。

红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2:净负债率大于100%;红线3:现金短债比小于1倍。

浙报传媒地产研究院根据重点房企在浙江市场的市场占有率,挑选了滨江、绿城、万科、融创、阳光城、德信、金地、新希望、中梁、新城、祥生等11家房企作为代表,对其主要财务指标进行梳理。

与此同时,浙报传媒地产研究院对这11家房企在浙江市场近一年的拿地表现和当前存货进行盘点。

特别推出《房企的“钱袋子”和“浙江粮仓”》系列。

本期推出融创中国

从2010年上市至2019年,十年间,融创中国(01918.HK)从区域型房企快速跃升至行业头部企业,成长能力可圈可点。

合同销售金额从71亿元上涨至5562亿元,增长77倍;

营业收入从82亿元上涨至2937亿元,增长35倍;

核心净利润从15亿元上涨至271亿元,增长17倍……

2020年,恰逢上市十周年,对于融创而言,是承上启下的关键年。

刚披露的中期业绩报告,为其下一个新十年开了好头。

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钱袋子

8月26日,融创发布2020年中期业绩报告。

数据显示,上半年融创盈利保持稳定。实现营业收入773.4亿元,较去年同期微增0.7%;归母净利润109.6亿元,同比增长约6.5%;母公司净利润率约14.2%,同比增长0.8个百分点;核心净利润约130.4亿元,同比增长3%

同期,融创完成合同销售金额1952.7亿元,稳居全国行业前五。二季度起供货逐渐充裕,5月份起实现销售额同比增长,据悉7月单月销售金额上涨26.97%达522.5亿元。截至报告期末,融创拥有现金余额1209亿元,流动性充裕。

收入、净利虽不算突出,但能保持温和增长,在行业环境并不算友好的2020上半年已实属不易。

财务指标表格.jpg

此外,融创进一步优化资本结构,降低负债率与融资成本。2020年上半年,融创净负债率为149%,较2019年末大幅下降23.3%资产负债率已实现三年连降。并通过提高银行类融资占比、把握公开市场融资机会、严控信托类融资规模等多种方式优化融资结构,成效显著,2020年上半年新增融资成本较2019年全年下降1.9%

这一动作与新出台的限制开发商融资的“三道红线”政策不谋而合,目前在具体指标方面融创或不容乐观,其表示争取未来在三年内达到指标要求。

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浙江粮仓

上半年,融创的成绩不仅体现在财务指标上,尤其体现在至关重要的土地储备上。

截至业绩公告日,融创拥有土储总面积超2.5亿㎡,土储总货值预计超3万亿元人民币,平均土地成本约4300元/㎡,且80%位于全国一二线城市,成为未来业绩增长强有力的支撑点。

正因为有巨额货值的土储为背书,在上半年多城持续升温的土地市场中,融创保持审慎的土地获取战略,严控拿地节奏,重点布局一二线核心城市。

这几点,在浙江表现的尤为明显。

融创近一年全省拿地.jpg

表现一:拿地少、无高价、无自持

据浙报传媒地产研究院决策通数据显示,近一年(2019年9月-2020年8月),融创在省内公开市场共计获取招拍挂涉宅用地5宗,可建面积104.87万㎡,拿地金额132.48亿元,平均成交楼面价12633元/㎡,平均溢价率25.4%。

拿地宗数三年保持个位数:从纵向看,自2017年至今年8月,融创在全省公开市场招拍挂涉宅用地从17宗下降至5宗,已连续三年保持个位数;从横向看,对比1-8月全省涉宅拿地宗数榜单,前三绿城、荣安、滨江,分别为25宗、19宗、17宗,就连TOP10的宝龙也有9宗,融创“望尘莫及”。

全省平均拿地价12633元/㎡:从整体看,融创全省拿地平均楼面价约12633元/㎡,远低于滨江23703元/㎡,仅比全省涉宅用地成交均价7826元/㎡贵了5000元/㎡。此外,融创杭州拿地平均楼面价比杭州整体均价14380元/㎡还要低14%。

全省范围内无自持地块:细数单个项目,无论是近一年还是近三年,拿地表单中均不见溢价封顶、自持地块,融创也算是“常驻榜单”中为数不多的没有自持地块的房企,要知道杭州自2017年4月开始推出“限地价,竞自持”至今已有126宗自持地块。

融创历年全省拿地情况.jpg

表现二:区域明确,深耕杭甬温

正如融创掌门人孙宏斌所言,一二线城市拿地的风险在于买贵地,而三四线城市风险在于波动性大。在浙江,融创很好的规避了市场波动。

从2010年至今布局浙江的整个周期内,融创在公开招拍挂市场主要布局城市为杭州、宁波、温州、嘉兴以及绍兴,这也与半年报中披露的土储分布相契合。这些城市中,杭州市是公认的新一线城市,其余四个都算实力强劲的二线城市。

融创全省土储分布图.jpg

将时间缩短至近三年,可以清晰地看出融创拿地区域明确,深耕杭州、宁波

数据显示2018年至今全省18宗涉宅用地中,杭州7宗,可建面积114.8万㎡,宁波7宗,可建面积104.8万㎡,建面占比分别为43%与39%,其次为温州、绍兴、台州。

细分板块融创更看好有明确规划、利好的区域。如杭州的钱塘新区运河新城,宁波的杭州湾新区。钱塘新区承载着国家级新区的希冀,将打造成具有全球影响力的先进制造业基地和现代化新区;运河新城将成为引领城市北部振兴崛起的发动引擎;杭州湾新区将打造成融接国家战略主平台、沪甬合作新阵地、产城深度融合示范区……发展前景可期。

近三年 浙江省拿地分布图.jpg

表现三:持续探索TOD,首次涉足未来社区

随着城市轨道交通线路的增加以及轨道交通服务覆盖变广,地铁出行未来将成为生活“标配”。

融创也早已开始构建TOD建设城市综合体的能力,从其竞得地块与轨道交通关系看,其更倾向于获取地铁上盖站点沿线地块。

截至8月底,融创在全省招拍挂市场,已竞得地铁上盖项目融创城、云帆未来社区项目。地铁站点约1公里的项目,有杭州的望金沙、运河ONE、天阅运河源、申花庆隆项目,宁波的宁荟台、壹号院,温州的瓯越大关,绍兴的东光地块项目。

此外,合作项目中TOD项目也不在少数,如融望之城、融耀之城、荣望轩、杭源里、奥璟园、滨湖湾、新鹿园等等。

今年6月,融创以总价50亿元竞得钱塘新区近288亩商住地,该地块也是浙江省第一批24个未来社区试点之一的云帆未来社区地块,标志着融创首次涉足未来社区。与滨江、万科、绿城、新城、中铁建、雅戈尔、大家、华鸿等,抢占首批未来社区建设红利。

融创在浙存货

浙报传媒地产研究院决策通显示,截至8月,融创目前在浙江待售及在售住宅项目(合作项目为不完全统计)共计49个,分布在杭州、宁波、温州、湖州、绍兴、嘉兴、金华、舟山、衢州、台州等十个城市,浙江十一个地级市,仅丽水还未涉足,其中杭州大本营共计20个项目。

融创在售及待售项目.jpg

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