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绿城管理港交所上市,成为国内“代建第一股” 

2020-07-10 19:28 |浙江新闻客户端 |记者 盛哲徽

今天,绿城管理正式在港交所上市,开盘报价2.65港元,涨幅达6%。作为目前国内唯一的上市的代建专业公司,它顺利成章的成为了国内“代建第一股”。

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上市已筹划三年

绿城代建理念最早可追溯到2005年,那一年,绿城首次介入杭州江干区“城中村”改造和安置房代建,尔后绿城创始人宋卫平提出依托“绿城品牌和团队”实现业务创新。

2010年9月,绿城管理的前身绿城房产建设管理有限公司正式成立,由绿城前行政总裁、现蓝绿双城创始人曹舟南出任总经理,国内首家轻资产模式的房地产开发管理公司诞生。

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2014年宋卫平另起炉灶,将绿城建设管理更名为蓝城,宣布开始新的创业。而绿城曹舟南、应国永创立的公司绿城鼎益和绿城时代,也承接代建业务。

由于绿城本身先后经历的复杂故事,绿城旗下的代建平台在很长一段时间未能得到整合。直至2016年6月,绿城系的代建业务才全部整合到绿城管理集团,为最终的上市打下基础。

事实上,绿城管理上市一事,早在2017年便酝酿启动。绿城管理总经理李军曾表示,由于寿柏年清空绿城中国股份,为保证交易,公司暂停了绿城代建业务的上市。

上市为巩固行业龙头地位

绿城管理上市的目的是什么?

在2019年度业绩发布会上,绿城中国执行总裁郭佳峰曾给出过答案。

绿城管理上市可以确立绿城中国代建业务的龙头地位,受到资本加持后,融资渠道和资本代建业务也会进一步扩展,可以支持绿城中国规模上的增长。

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一直以来,代建行业的市场集中度就非常高。

根据中国指数研究院报告,房地产代建行业在2019年的收入方面,前五大公司与前十大公司的市场份额分别为55.3%及75.7%。在这当中,绿城管理又算是独一档的存在。

以2019年为例,该年绿城管理拥有72个新订约项目,总建筑面积约为1600万平方米,占中国代建市场的市场规模份额23.7%,这一规模已是第二大市场对手的两倍以上!

“增收不增利”问题亟待解决

光鲜的背后也不是没有隐忧。

近年来,伴随着规模不断扩大,绿城管理出现“增收不增利”现象。

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绿城管理的最大业务分部为商业代建,绿城管理商业代建收入占比在70%以上。商业代建在带动绿城管理收入逐年上涨的同时,却也致使毛利率连年下滑。

商业代建业务于2017年、2018年及2019年的毛利率分别为61.4%、55.7%和46.2%,受此影响,整体毛利率也连年下降,三年毛利率分别为56.8%、50.2%和44.2%。

2020年前三个月,绿城管理收入2.8亿元,同比2019年下降35.7%;毛利1.04亿元,同比下降48.4%。新签约项目14个,比2019年同期的22个减少8个。

绿城管理解释称,毛利率连续下滑主要是受商业代建业务的毛利率影响,商业代建业务毛利率减少,由于与业务伙伴合作快速发展,须支付相应的管理费所致。

如何在稳定利润的同时,寻找新的利润增长点,这是上市之后绿城管理亟待去功克的难题。

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