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时隔七年顺发回来了 萧山单日成交66亿 

2020-05-27 14:10 |浙江新闻客户端 |记者 李成

今日,杭州萧山土地出让专场,顺发、大家、景瑞瓜分宁围四宗涉宅地,保利封顶竞得新街宅地。

五宗地块虽然溢价率从14%到封顶,看似冷热不一,但在新房限价的背景下,未来销售的预期收益率均处于低位,说明目前杭州土地市场热度仍在高位徘徊。

5月27日成交地块指标表

成交表.png

出让过程和结果可戳直播传送门>>>

今日出让主要有以下几大看点:

1.顺发时隔近7年再次杭州拿地。顺发在2013年9月在萧山拿了美哉美城项目之后,在杭州公开市场未有再拿地动作。期间仅有合作项目,如和旭辉合作的顺发旭辉·国悦府项目。

2.限价之下,板块深耕利于控制成本。大家在4月30日竞得宁围地块后,今日再次出手拿下宁围两宗宅地。保利在新街已有保利·欣品项目待售,今日又封顶竞得新街C-28地块。未来同板块多项目协同效应之下,利于控制成本。

3.拿地提升当年业绩的窗口期已过。房企在今年5月及之前拿的地块,在快周转的模式下,大概率能为今年的业绩做出贡献。这个窗口期只有短短两个月左右,在5月底及之后拿地的项目,想要转化为今年年度的业绩已经比较困难,这个角度来看,房企下半年拿地的急迫性会有所下降。

限房价模式下,看待出让结果的新思考:

土地出让的竞拍结果,原先是楼市的先行指标,有非常重要的风向标意义。

然而在当前“限房价”即土地挂牌时就已经规定未来所建新房销售的上限价格的政策下,这种风向标意义正在弱化,且被拆分为两个方面:

1.市场上涨预期主要不来自土地出让时的竞拍情况。因为房价锁定的前提下,导致土地价格其实也是有上限的,杭州近两个月以来多宗地块利润率在3%以下甚至保本边缘,已经到达上限了,很难再产生市场热度再上升的预期。

2.上涨预期是否形成主取决于政府对于土地挂牌时未来新房限价。限价较当前房价涨幅高,即大概率形成上涨预期,保持平稳则预期平稳。

3.土地出让结果的风向标意义更多的会体现在下降预期上。限房价限制的是上限价格,但开发商若对未来有下降预期,预期未来销售房价不如政府限价,这中间的预期差距,就是下降的程度。

4.即涨不涨,看政府土地挂牌时对新房的限价;跌不跌,看房企真金白银的土地竞拍结果。

宁围四宗地块位置图.png

新街地块位置图.png

宁围及新街地块区位图(来源:浙报传媒地产研究院决策通)

今日利润率维持低位市场热度平稳:

虽然今日宁围四宗地块新房限价均为33500元/㎡,但小区位有所差别,西面04、18两宗纯宅地优于东面08、09两宗商住地。

宁围04、18两宗地块为纯宅地,配建5%的公租房,起价为17000元/㎡。均被大家摘得,溢价分别为27.8%和26.6%,楼面价分别为21722元/㎡和21521元/㎡,预期收益率分别为2%和4%。

宁围08、09两宗地块为商住地块,商业比例不小于25%,同时配建住宅建面5%的公租房,起价为16000元/㎡。分别由景瑞溢价14.1%和顺发溢价14.7%竞得,楼面价分别为18252元/㎡和18348元/㎡,预期收益率分别为2.2%和1.7%。

新街地块由保利封顶竞得,楼面价15566元/㎡,精装限价25000元/㎡。预期收益率1%,需配建5%的公租房。

宁围和新街的新房限价,是低于目前的市场价格的,按限价计算,5宗地块的收益率均保持低位,说明目前杭州土地市场热度仍处在高位期。

宁围周边项目信息表.png

新街周边项目信息.png

测算逻辑

1)公租房建面从总体量中扣除,公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算。

2)住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计)。

3)宁围地块车位价格按30万元/个,新街地块车位价格按25万元/个,车位数量按100㎡建面配比一个计算。

4)宁围地块精装成本按照1750元/㎡,新街1500元/㎡计算。

5)宁围08、09两宗商住地块商业部分地价按8000元/㎡计算。

6)财务成本按地价8%,税费成本按售价的12%计算。

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