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住别人房为啥可不付租金、小区将来怎么管……民法典第二弹 

2020-05-27 11:42 |浙江新闻客户端 |记者 黄宏

对一个人来说,“住”是件非常重要的事。以前是遮风挡雨,安身立命。现在则更进一步,希望“住”得更好,更安心,从中感受到温暧和欢乐。

这次民法典,在“住”的方面着墨不少,因为法典浩瀚,相当多的变动还未如“高空抛物”那样被您注意到,却相当重要。

别人名下房,为啥可以不付租金住

《民法典(草案)》有一条规定。

它的名字是:“居住权”制度。

具体规定是:居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

意思就是:房子是别人的,住户却既不算租户,也不用付房租。

能相信世上会有这种事吗?

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看看什么情况下会出现居住权,差不多这几种:

为解决“离婚不离家”的问题;

为解决父母居住的问题;

有很多种情况,已阅君这里举一种:父母亲为子女买房子,房产证也决定只写子女的名字,但自己也想住,怎么办?完全可以在拿到房产证时,就在这所房子上设个居住权。

还有如解决老人再婚的后顾之忧。

现在老人一旦决定再婚,就得面对“两难”问题:让再婚老伴继承房产,会觉得对不起子女;如果真让子女继承了,自己身故后,再婚老伴只怕会没地方住。所以,很多老人选择不再婚。

居住权制度设立后,事情就好办了:房产可以让子女继承,再为再婚老伴设个直至死亡才消灭的居住权。

对保姆、亲朋好友等,也都可以用设立居住权的办法。

聊到这里,大家应该明白居住权起什么作用吧?

这项制度施行后,会让我们的社会有更多温情,不少人会住得更好。

怎么获得居住权呢?

它要双方先签合同,然后再去登记。登记完了,一方就获得居住权了。

什么时候居住权才会消灭呢?

两种情况:居住权期限届满或者居住权人死亡。

这时候还要履行一道手续:去注销登记。

不过,相较于所有权,毕竟少了收益和处分,居住权还是有限制的。

比如说,除非双方有约定,居住权不得转让、继承,也不能出租。

当然,对买房者来说,签合同之前,这一点要特别留心:自己想买的房子,会不会已经为某人设定了居住权?

租房住,会住得舒心吗?

《民法典(草案)》里,有一条堪称“隐藏最深”。

第七百三十四条第二款:租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

稍不留神,会把它和《合同法》第二百三十条相混淆:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

这两条意思不一样:

《合同法》第二百三十条是规定承租人有“优先购买权”;

《民法典(草案)》第七百三十四条第二款却是:承租人有“优先承租权”。

后者是这次才出现的,有时它也被称为“续租权”。

那么,问题就来了:之前的法律没规定过,当下这方面需求似乎也不大,《民法典(草案)》专门订出这一条意义何在?

其实,这条某种程度上为正在推行的一项改革制度“埋下了伏笔”:租购同权住房制度。

租购同权住房制度,针对的是人们“重购轻租”:只要钱差不多,大多数人想买房子,很少有人愿意长期租房。

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出现“重购轻租”,有这些原因:

房屋租赁市场规范和管理不严格,有不少乱象:中介收费乱、房东任意终止合同等,租房缺乏安全感;

租房的人和买房的人,享有的权利和待遇差别很大,特别是子女上学方面。

中国其实有着非常庞大的租房群体,曾有这么一个统计:2025年前后,租房的人群会达到2.3亿人。

这么大数量的“租房族”,如果老是处于搬家状态,他们的权益没法得到保证。

现在不少地方正在推行租购同权住房制度。比如说,像杭州就规定,符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,租赁住房达到一定年限,还可以实行“租购同分”。

而《民法典(草案)》规定的“优先承租权”,就能设法让“租房族”先稳定下来,接下来推行租购同权住房制度,就会方便许多。

将来,会有不少没有自有产权住房,长期租赁房屋的人,会享受民法典带来的实惠,住得更安心。

小区,以后会怎么管?

聊到这里,大家应该差不多可以看出来了:将来被称为“住户”的人,其实有三种,第一种是住自家房子的人;第二种是租房住的人;第三种是既不是住自家房子,也不算租房住的居住权人。

但不管什么类型的住户,都要和物业机构打交道。

交道打得好,住得舒服称心;交道打得不好,那就相反。

监督物业的是这两个机构:业主大会和业主委员会。

最近这些年,不管是对物业公司,还是这两个机构的抱怨,着实不少:业主大会成立难、监督业委会难、公共维修资金使用难;物业公司也苦恼:住户有“越轨”行为,只能劝,不敢管,还经常被拖欠物业费。

这些难题要是继续下去,大家都住不好。

《民法典(草案)》怎么处理这个难题的呢?相当有意思。

从第二百七十七条看起:地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

法律术语中,“应当”就是“必须”的意思。

这条可以换过来这么理解:给予足够指导和协助,使业主大会能顺利设立,并选举出业主委员会,是地方人民政府有关部门、居民委员会的责任。

这一条之前没有过,为什么要规定?

因为设立业主大会、选举出业主委员会是解决问题的“牛鼻子”。

有了这条后,接下来就意味深长了。

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第二百八十条规定:业主大会或业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。

不妨和《物权法》第七十八条对比一下:业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

多了“法律”两个字。

显然是种告诫:业主大会或者业委会的决定,业主必须遵守,不是可以遵守,也可以不遵守的。

这种告诫主要用在哪里?

可以看到第二百八十六条了:业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、派出妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

这种请求是有法律约束力的。

如果对方不听,会怎么办?有规定:业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。

当业主大会或业主委员会能采取的手段用尽后,政府相关部门的强制力,就开始介入了。

这些规定环环相扣。

相信等民法典施行后,不管哪种类型的住户,大家应该会住得更好。


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