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地价企稳 路劲溢价近27%包揽崇贤姊妹地 伟业首入杭州 

2019-10-29 11:46 |浙江新闻客户端 |记者 李成

今天上午,余杭区两个较为典型的低房价板块,崇贤和塘栖共三宗涉宅地出让。

崇贤两宗地块均有10多家房企报名参与,最终路劲包揽崇贤姊妹地,溢价近27%;伟业控股则溢价18%摘塘栖地块,首入杭州。不管是从参与热度,还是溢价率以及近期周边地价对比的角度,土地价格看似已经基本企稳。

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  10月29日地块成交信息表

自从杭州7月底土地出让执行“限房价”以来,市场波动明显,综合看近几期土地出让,以及回顾杭州2016年以来土地市场地价及热度走势。我们梳理出杭州地价走势示意图,大致可以有以下几点观察。

1、杭州土地市场2015年中开始一路上涨,2018年中至高位期,2018年下半年下跌。之后2019年上半年又有回暖。

2、2019年7月执行“限房价”政策以来,杭州土地市场经历了短暂的政策适应期及下跌。

3、10月份以来,地价下跌趋势逐步停止。从今天的结果来看,地价已经有所企稳。预计短期内地价仍以平稳为主。

4、目前房企拿地心态相对理性,既不过分悲观,也没有太激进,大多拿地预期收益率控制在5%-10%。

5、杭州土地市场的周期越来越短,原先两三年一个周期,现在半年甚至几个月之内,就会有非常大的变化。

路劲包揽崇贤姊妹地块,溢价近27%

路劲以总价10.05亿元竞得崇贤新城向阳4号地块,楼面价12561元/平方米,溢价率25.6%。地块容积率2.2,总建面80047㎡,需配建不少于5%的公租房。根据浙报传媒地产研究院测算,实际楼面价约为13433元/㎡,按政府限价精装均价23000元/㎡的未来房价计算,地块的预期利润率为6.4%。

崇贤新城向阳5号地块同样由路劲竞得,总价13.65亿元,楼面价12699元/平方米,溢价率27%。地块容积率2.2,总建面107465.6㎡,需配建不少于5%的公租房。根据浙报传媒地产研究院测算,实际楼面价约为13577元/㎡,按政府限价精装均价23000元/㎡的未来房价计算,地块的预期利润率为5.7%。

两宗地块相邻,位于崇贤主干道崇杭街沿线,距离崇贤核心综合体上亿广场500米左右。对比祥生上个月竞得的崇贤新城首个限房价地块,限房价及公租房配建比例均一致的情况下,地价基本持平。

崇贤两宗地块区位图
  (来源:决策通系统)

  

伟业控股7.2亿摘塘栖地块 首入杭州

伟业控股以总价7.24亿元竞得塘栖小城市核心区商住地块三,楼面价9434元/㎡,溢价率17.9%。地块容积率2.2,总建面76709.6㎡,需配建公租房不少于6531㎡。这是伟业控股首次在杭州公开市场拿地。

根据浙报传媒地产研究院测算,实际楼面价约为10684元/㎡,按政府限价精装均价19800元/㎡的未来房价计算,地块的预期利润率为7.5%。

伟业地块位于塘栖和东湖新城交界地带,目前配套主要依赖于塘栖内的配套,未来随着东湖新城的发展,预计可辐射至本地块。

从地价来看,距离地块1.5公里左右的合景·观棠明月3月份拿地楼面价10484元/㎡且需自持2%,剔除公租房实际楼面价约11256元/㎡。对比合景·观棠明月,伟业地块实际楼面价略低,不过位置也稍差。

从地块新房限价来看,与东湖新城基本一致,华元一个月前东湖新城拿地项目,精装限价也是19800元/㎡。与塘栖镇核心区项目售价相比则略低,雍澜府小高层精装售价20161元/㎡,随塘近期洋房精装售价22879元/㎡。

值得关注的是,地铁9号线延伸段预计将经过地块周边。未来伟业地块的价值,将很大程度受到地铁站点设立位置距离地块的远近的影响。

城市核心区商住地块三区位图
  (来源:决策通系统)

 

【测算逻辑】

①公租房建面从总体量中扣除,公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算;

②住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计);

③塘栖地块车位价格按照18万元/个,崇贤地块车位价格按照20万元/个,车位数量按照100㎡建面配比一个计算;

④精装价格按照1500元/㎡;

⑤毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。

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