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净利率近20%!百强房企都未发现的市场契机

2019-01-07 15:59 |浙江新闻客户端 |记者 俞东辉

时值年节,众多房企及房产自媒体均陆续推出2018年房地产市场总结,各家观点也是众说纷纭,尤其是宅地市场的各种结论更是甚嚣尘上。然而,似乎所有人都忘了商地市场……

1、 宅地市场预期转变,商地市场风生水起

2018年,杭州房地产市场从狂热到观望,从万人摇到流摇不断,商品房市场的急转直下对整个行业产生了极大的影响,其中首当其冲的就是宅地市场。

据浙报传媒地产研究院统计,2018年杭州市区涉宅用地(宅地、商住用地)平均楼面价仅18145元/㎡,同比下降约2.1%。而且7月份开始,宅地成交溢价率出现大幅下滑,从最高点的63.4%下降至0溢价。宅地市场的预期已然发生明显转变。

与之相对的是商地市场的风生水起,2018年杭州市区商业用地平均楼面价达10944元/㎡,同比上涨33.7%,而溢价率更是高达31.3%。近四年来成交建面也是呈现稳健上升的态势,在商地成交量上涨的同时也很好的避免了成交量过大带来的供地过剩。

杭州商业用地成交量价表(来源:地产决策通)

2、 核心地块举世瞩目,小型优地闷声发财

如果说要评选2018年杭州土地市场的重要事件,相信百井坊地块的出让足以位列前三。5月28日,从上午九点开始,一直鏖战7个多小时,杭州武林天水单元XC0105A地块(百井坊地块)最终由恒隆以107.31亿元总价拿下,楼面价55285.39元/平方米,溢价118.5%。据此,百井坊地块也成为了继信达2016年123亿元地王的第二贵地块。

而在核心商地举世瞩目的同时,一大波小而优的商业项目不断入市,犹如潜龙入水,虽未惊起朵朵浪花,却早已赚的盆满钵满。

钱江世纪城板块的O纪元,即2012年12月成交的萧储[2012]23号地块,成交楼面价3321元/㎡。规划两幢酒店式公寓及底层商业,2017年12月底入市,截止目前已基本售罄,成交均价24635元/㎡。

钱江新城的意法大厦,地块成交于2016年1月,成交楼面价13594元/㎡。规划一幢商业体,共计550席铺位。2018年1月入市,目前已去化73%,成交均价40324元/㎡。

据浙报传媒地产研究院不完全统计,近年入市的多宗小型商业体项目均呈现较优的销售表现,项目净利润也均接近20%。

(部分小型商业体去化率及净利率表)

3、 上塘商地待字闺中,价值兑现指日可待

目前杭州商地市场推地节奏把控较好,而本次推出的上塘商地也是短期内较为稀缺的小型核心商地之一。

上塘商地紧邻浙大城院,4号线长浜廊路站及3号线沈半路站双地铁利好即将兑现。周边中铁建·国际城等大量小区不断交付入住,居住氛围逐渐成熟。兆瑞商务中心、天瑞国际、时瑞大厦、琥珀中心、海蓝财富中心等办公项目兴起,上塘核心商办区未来可期。

虽有不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房,且最小产权分割面积不小于300㎡,地下室建设不少于2层等要求。但整宗商地可建面积近3.5万方,且交通、商业、居住人气等价值兑现指日可待。

上塘单元FG04-C2/C3-01地块配套图(来源:地产决策通)

小而优商业项目未来势必会得到更多开发商的青睐,而上塘单元FG04-C2/C3-01地块依托其自身及板块的优良基因。未来无论是打造写字楼还是商办+酒店运营的模式,都将会有一定的吸引力。


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