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房贷占比超标、监管罚单密集……留给银行调整房贷的时间不多了 

2021-04-14 16:45 |​银柿财经 |蔡筱梦记者

“现在个人住房贷款符合条件的还是可以批下来,但是我们额度很紧张,放款也相对较慢。”浦发银行某支行客户经理告诉银柿财经记者,当下银行对房贷的审批相当严格。

可见,房地产政策的调控已经快速传导到了市场端。2021年注定是房地产贷款强监管的一年,随着去年年底房地产贷款集中度新规的出台,银行的房贷占比成为新的考核标准,各大银行的年末成绩单又多了一项关注点。

当下,上市银行的年报正在陆续披露中,新规之下的第一轮房贷占比考核成绩一一亮相,银柿财经记者统计已披露年报的23家银行发现,建设银行、邮储银行、招商银行、兴业银行、中信银行、郑州银行等几家银行的房贷占比均超过了“监管红线”,将进入过渡调整期。

而根据中国银保监会官网公布的信息显示,2021年至今对违规房贷的处罚动态相当频繁,光是针对银行的罚单就超过50张。

如何在符合监管要求的前提下,合理调整房地产相关贷款的占比,既保证刚需群体,又收紧管控,将是各大银行未来的挑战。

这几家银行压力最大

银柿财经记者梳理了已发布年报银行的数据,截至4月14日,目前有23家银行发布年报,包括国有银行6家、全国性股份制商业银行8家。在国有银行中中国银行是房地产贷款(房地产企业贷款+个人住房贷款)占比最高的,建设银行的个人住房贷款占比最高;而在股份制商业银行中,兴业银行是个人住房贷款占比与房地产贷款占比双双最高的。

数据截至2021年4月14日 据上市公司年报、同花顺iFinD数据整理(注:橙色是第一档,绿色是第二档,蓝色是第三档,紫色是第四档)

2020年12月31日,央行联合银保监会发布了关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理的通知,要求银行的房地产贷款占比与个人住房贷款占比应满足监管要求,不得高于监管规定的上限。

根据通知,监管层对不同资产规模及机构类型的银行做了分档管理。银柿财经记者根据各银行年报数据统计,第一档银行中,建设银行、邮储银行的个人住房贷款占比均踩过了监管红线。

截图自中国人民银行

在第一档中资大型银行中,建设银行的个人住房贷款占比达到了34.73%,高出“红线32.5%”2.23个百分点。根据监管要求,超出2个百分点及以上的银行,业务调整过渡期为4年;邮储银行的个人住房贷款占比达到了33.61%,高出“红线32.5%”1.11个百分点。根据监管要求,超出2个百分点以内的银行,业务调整过渡期为2年。

在第二档中资中型银行中,招商银行和兴业银行不管是个人住房贷款占比还是房地产贷款占比,均超过了监管红线。招行个人住房贷款和房地产贷款占比分别为25.35%和33.12%,分别比“红线”20%和27.5%超出5.35个百分点和5.62个百分点。兴业银行个人住房贷款和房地产贷款占比分别为26.55%和34.56%,分别超标6.55个百分点和7.06个百分点。

中信银行相比上述几家银行略微“幸运”,个人住房贷款占比为20.07%,超标0.07个百分点,2年的过渡期对中信银行来说压力相对较小。

显然,在监管的分档管理之下,一些银行面临着信贷结构调整的难题,尤其是在零售业务快速发展的当下,各大银行的个人住房贷款存量占比普遍较高。建设银行副行长吕家进在2020年业绩会上表示,监管部门高度关注房地产的风险,先后出台各项相关制度,包括“三道红线”,加上去年底出台的关于房地产贷款集中度管理制度,对中国房地产行业、市场,包括金融服务都会产生重大影响。

招商银行首席风险官朱江涛则在2020年业绩会上表示,会沿着两个方向调整信贷结构:一方面,在大类资产组合配置上,适当加大投资类资产与经营性资产等非信贷类资产配置力度,提升非信贷类资产占比;另一方面,持续优化信贷类资产内部结构,在风险可控前提下推动普惠小微、优质制造业,以及消费金融、新动能与新经济、供应链金融等业务发展,不断优化信贷结构,加大对实体经济支持力度。

监管拉紧“闸门”

银柿财经记者在中国银保监会官网输入“房贷”查询显示,2021年至今中国银保监会共开出了13张相关罚单,超过2020年全年的11张;记者输入“房地产”后显示,2021年至今中国银保监会共开出49张相关罚单。

4月7日,上海银保监会公布了辖内商业银行个人住房信贷管理自查和监管稽核调查有关情况:自3月1日开始,上海银保监局选取辖内16家银行开展了经营贷、消费贷违规流入房市专项稽核调查。截至目前,本次监管稽核调查已发现123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房产市场。

显然,2021年的房地产贷款的强监管年。此前,央行曾在北京召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会,强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,要求保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理支付,加大住房租赁金融支持力度。

监管的态度相当明确,严控资金流入房地产行业,不少银行也在座谈会上表态,称会按照监管要求,调整个人房贷力度,进行严格审核;另外,还有银行表态对于开发商贷款会从严管理,开展项目的合规审查,对于贷款用处和用途会严格监督。

浦发银行杭州某支行的客户经理告诉记者,对于刚需购房者的个人房贷业务,只要符合审批要求,购房者并不需要过度担心,但对房地产开发商来说,银行的放款时间会大大延长。“开发商的回款速度会慢很多,现在银行的房贷额度也比较紧张,具体到业务层面,我们的审核工作也更严格了。”

随后,记者致电杭州多家国有银行客服热线发现,个人房贷的收紧并不是个例,大多数银行均表示当前房贷额度较紧,放款时间有所延长。

一名资深房地产人士告诉记者,近期的房贷市场确实有在收紧,会打击到一些炒房客的需求,也可能会引起房价涨幅的收窄,但是市场需求依然很旺盛,“符合房贷审批资格的人是不需要担心的,房贷业务依旧是银行很重要的贷款业务,而且各家银行的具体操作不同,主要重点关注经营用途的贷款违规流入房地产领域。”

银行房贷的“短痛”与“长痛”

从2020年的年报来看,兴业银行的“房贷之痛”是城商行中最严重的。年报显示,截至2020年年末,兴业银行的个人住房及商用房贷款余额1.05万亿元,占比为26.55%,超过20%监管红线6.55个百分点;对公房地产贷款余额3516.75亿元,占比为34.56%,同样超过27.5%的红线,是已经公布年报的股份制银行中,个人住房贷款占比最高的银行,信贷结构亟待调整。

此外,兴业银行今年以来“收获”了不少监管罚单。银柿财经记者查询中国银保监会官网,根据不完全统计,2021年至今,兴业银行共收到中国银保监会29张罚单,其中关于房贷违法违规的罚单共计10张,合计被罚418万元。

除违规被罚外,兴业银行还存在较多纠纷案件。根据2020年年报披露,兴业银行在日常业务过程中会为收回贷款或因客户纠纷等而产生法律诉讼和仲裁。截至报告期末,该行作为被告或被申请人的未决诉讼和仲裁案件(含作为第三人的案件)共计99笔,涉及金额为8.02亿元。

建设银行作为国有大型银行中个人住房贷款占比最高的银行,同时也是房地产领域贷款规模最大的银行。根据年报显示,去年末,建设银行个人贷款和垫款7.23万亿元,较上年增加7565.17亿元,增幅11.68%。其中,个人住房贷款5.83万亿元,较上年增加5257.64亿元,增幅9.91%,占比为34.73%。

记者查询中国银保监会网站,根据不完全统计,今年至今,建设银行共收到43张罚单,其中涉及房贷违规违法的罚单共8张。

对此,吕家进曾表示:“总的来说,过渡期较为充裕,新规对贷款规模增长的影响比较小。存量超标的部分我们会逐渐消化。”

有业内人士指出,从上市银行的公开信息来看,需要进行调整涉房贷款的银行规模相对有限,且主要集中在建行、邮储、招行、兴业等几家中大型银行中,需要调整的涉房贷款余额占整个金融机构涉房贷款余额的比例约为25%,2~4年的调整过渡期在客观上还是比较充裕的。另外,许多银行的房贷占比距离监管上限还有空间,也可抓住明确的政策红线,发展房地产贷款业务,促进信贷结构的优化。

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