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违背约定包阳台!杭州一小区物业将业主告上法庭 

2021-04-08 11:34 |浙江新闻客户端 |记者 盛哲徽

听说过业主告物业,你听过物业告业主么?

近日,城东的某小区物业就将几位业主告上了法庭。

原因很简单,因为包阳台。

小区《临时管理规约》约定在先

不可私自包阳台

具体是怎么回事呢?

据了解,该小区的业主在交房的时候,都签过一份《临时管理规约》。

规约中明确写道:本项目为高端改善项目,为保证项目品质,不允许业主封闭阳台或露台。

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《临时管理规约》

但即便如此,小区交付后还是有业主按捺不住,私自包了阳台。

从去年开始,小区物业多次采取措施,对私自封包的阳台进行拆除。但由于部分已经包了阳台的业主不配合,进展并不理想。

今年2月,杭州住建局出面进行了调解,但并未成功。

也正是在这样的反复拉锯下,物业和部分业主不得不走到了“对簿公堂”的地步。

据小区物业介绍,被告上法庭的业主大概有2-3户。

业主观点不一

物业称包阳台须合理合法

那么到底该不该包阳台呢?

近日,记者走进该小区,采访到了部分业主。

从采访的结果看,业主们的意见并不统一。

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已有部分业主包了阳台

有人认为该包,理由是区域内工地较多,工程车驶过会带来较大的尘土,而且包了阳台也更安全。

有人认为不该包,理由是包阳台有碍观瞻,会影响房价。

不过无论是哪方,绝大多数受访者,都不认同私包阳台的做法。

业主叶阿姨是同意包阳台的,但她坦言:“签了公约就要履行啊,你不遵守我也不遵守,这小区还管得好么?”

物业方面则表示,并不是完全反对业主包阳台,只是必须要有合法的程序。

“如果业主们有包阳台的意愿,需要等业委会成立,并获得三分之二业主同意后,物业统一进行包阳台。”

据记者了解,目前该小区仅仅是交付了一期,二期和三期都没有交付,还达不到成立业委会的条件。

包阳台官司中,业主胜诉概率小

这是为什么?

因为封包阳台而打官司,本文提到的这个项目并不是第一个。

2013年,萧山旺角城一位女业主,因装修时擅自封闭阳台,小区的物业将她告上法庭。最后女业主自行拆除了封包的阳台,物业撤诉。

2018年,余杭万家名城小区也出现了包阳台的纠纷。物业联系城管和社区拆除了业主的私包阳台,业主将物业告上法庭,最终法院判决物业胜诉。

可以看到,在杭州封包阳台的纠纷中,私包阳台的业主胜诉的情况并不多,这是为什么呢?

针对这个问题,记者采访了部分法律界人士,得到了这样的回复:

业主购房时一般会跟物业签订《装修协议》(有的叫《管理规约》),里面都会详细规定,业主装修时不能擅自改变房屋结构、外貌,包括外墙、外门窗、阳台、露台等。业主只要签订了这份协议,就相当于默认协议约定,就要遵守。

这些协议有没有法律效力呢?根据《物权法》第八十三条规定:业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主和物业签订的这些协议就属于“管理规约”的一种。

即使没有签订管理规约,根据建设部《房屋建筑面积计算规则》,建筑物阳台按其水平投影面积的1/2算入房屋总面积。

业主购房时,购买的是建筑面积,也就是说,只有阳台投影面积的一半属于业主,其他是公共区域,属全体业主共有。

所以,理论上说,业主要包阳台,需要经小区全体业主同意才行。

“包阳台党”逐渐成为多数

阳台,包还是不包?这个问题一直是楼市中热议的焦点。

不过近年来,“包阳台党”开始逐渐成为多数。

去年,本网曾发起过两次“要不要包阳台”的民意调查。

其中一次有1800多人参与,赞成包阳台的人数占比为62%;一次有超过3000人参与,赞成包阳台的人数占比为56%。

据本网统计,2019年以来杭州交付的100多个小区里,不包阳台的仅仅占到了1/5。

也是受这种趋势的影响,近几年,越来越多的开发商开始采用封闭阳台的公建立面。

仅仅是在售楼盘中,这么做的就有滨江区的丹枫四季、勾庄的星创城、东湖新城的汀州印月等等。

统一的材料、统一的开窗模式、统一的颜色。

这样的设计,一方面满足了“包阳台党”对阳台实用性、安全性的考量,另一方面也符合了大众对审美的需求。

一举多得,直接将“包阳台”争端扼杀在摇篮之中。

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