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首批集中公告要来了? 杭州宁波土地“一年卖三次”如何影响浙江 

2021-03-03 17:41 |浙江新闻客户端 |记者 魏盼 数据支持 郑青青、何肖霞

郑州、天津、青岛、南京等地“集中供地”的调控政策公布后,网传纳入同批“重点城市”范围的浙江两个城市杭州和宁波却迟迟未有“靴子落地”。

宁波曾在2月26日对媒体记者发声,将严格执行国家政策,本年度供地计划公布,有关政策也会通气。

截至目前,杭州与宁波在年内虽有土地出让记录,但还没有大规模推地。而杭州和宁波2020年全年的土地出让计划分别在3月和4月公布,若今年开始执行“一年三次”政策,或许最快在3月底就将迎来首次集中公告。

集中公告、集中出让后,杭州、宁波的房地产市场,乃至整个浙江房地产市场会有何影响?

浙报传媒研究院研究分析,主要关注点有以下几个方面。

1、“集中供地”后,杭州、宁波每次将推多少地?

由于此次政策对于住宅用地供应量(2021年公告供应量不得低于近五年(2016年-2020年)平均完成交易量)及频次(原则上发布出让公告全年不得超过3次,时间间隔和地块数量要相对均衡)都提出了要求,故可简单推算杭州、宁波两地每次集中供地规模。

杭州近五年(2016年-2020年)住宅用地平均完成交易量1249.2万方,截至目前2021年已出让368.88万方,因此至少需继续供应880.32万方住宅用地,假设按每年三次集中供应计算,每次集中供地预计293.44万方。

按近五年住宅用地平均建面10.68万方进行计算,杭州需每次平均集中出让28宗宅地才能与近五年平均供地量持平。

宁波近五年(2016年-2020年)住宅用地平均完成交易量1621.39万方,截至目前2021年已出让173.05万方,因此至少需继续供应1448.34万方住宅用地,同样按每年三次集中供应计算,每次集中供地482.8万方。

按近五年住宅用地平均建面10.57万方计算,宁波需每次平均集中出让46宗宅地才能与近五年平均供地量持平。

2、头部房企“一家独大”局面或将缓解

虽然对于政策将带来的改变和影响,市场上有众多不同声音,但不可否认的是,三四十宗地块“集中供地”或许将缓解头部房企“通吃”市场、“一家独大”的局面。

以杭州市场为例,2020年全年杭州市区成交涉宅用地137宗(剔除租赁用地),总成交额2302.20亿元。其中,滨江以16宗地块402.70亿元拿地额(包括合作项目,金额按已知入股比例计算,下同)排名首位,占总成交额的17%。

2020年滨江在杭公开市场拿地及合作项目一览

如果滨江要在杭州继续保持市占率,单从宗数对比,算上2021年其已在杭州拿下的两宗地块,滨江还需要在2021年每次集中推地中,至少平均拿下5宗地块,筹融资难度非常大。

宁波市场呈现出“双雄争霸”的场面。荣安以14宗地块178.30亿元拿地额排名首位,占总成交额(1571.65亿)的11%;绿城紧随其后,获取10宗涉宅用地,拿地额共计159.89亿元,占总成交额的10%。

2020年荣安在甬公开市场拿地及合作项目一览


2020年绿城在甬公开市场拿地及合作项目一览

2021年开年以来,这种优质地块高度集中于头部房企的现象仍在持续。绿城2021年在杭州已摘取10宗住宅用地,总成交额达138.45亿元;滨江拿下萧山市北两宗宅地,总成交价90.39亿元。

截至发稿,杭州市场2021年宅地成交总价534.00亿元,绿城占26%,滨江占17%。两家合计占比43%,几乎吞下了杭州市场半壁江山。

此次“集中供地”模式下,对头部房企来说,短期内筹融资难度加大,需同时缴纳多宗土地保证金,以及后续出让金,因此不能同时参加多宗土地竞争,不能再利用资金和信息优势控盘土地市场。

而对其他房企来说,或许能有更多选择的余地,可以避开头部房企直接竞争而获得土地开发机会。

事实上,证券市场表现也印证了这一判断:在杭州宁波官宣政策前,坊间消息已盛起,上月25日地产股迎来久违的大涨,房地产板块整体涨幅超7%,荣安地产、万科A、华夏幸福、中南建设等10只个股涨停

可见,市场对于这一政策持正向看法居多,认为新规将加大宅地供应,稳定市场预期,并遏制行业非理性竞争,是土地供给侧改革、长效机制的重要拼图,对行业形成利好。

3、本轮资本雄厚房企优势将更为突出

在目前分散式供地节奏下,杭州、宁波目前实行的”双限政策”,让成本控制能力强的房企在测算中胜出。

但本轮政策后,集中供地模式下,运营成本控制占优房企的优势会相对减弱,资本雄厚、融资成本低的房企优势将更为突出:不仅竞价能力高,还可以广撒网,寻找捡漏机会。

当然,前提是,不限制同批次地块报名数量。

4、土地“两集中”后,新房供应将迎阶段性增减

土地端“两集中”之后,新房的供应也会相应出现阶段性的增减。

目前地块错开出让,项目也是陆续开盘上市,而三四十宗土地“集中出让”后,按照目前的开发节奏,也将造成销售端的集中开盘。

每年形成三次供应脉冲,分流客户,同期入市项目或竞争激烈。

更进一步,营销节点也会更为接近,因为同一时间参与拿地,下一轮资金的准备,势必在拿地节点之前推动营销,筹集自有资金。

5、浙江省当前土地政策仍以竞价+竞配建为主

浙江省内11个地市,除了杭州和宁波外,其余9个城市仍按照原政策可以自行安排出让计划。

就浙江省执行的土地市场政策来看,杭州、宁波同步“双限”,到达封顶价后,杭州竞自持,宁波竞配建。

绍兴、嘉兴、温州、台州以“限地价、竞配建”为主,衢州部分地块“双限”后竞配建,其余地块仍主要为价高者得,而舟山、丽水、湖州、金华四地目前基本执行“价高者得”。

浙江省11地市土地政策概览

6、省内房企或增加下沉拿地趋势

杭州、宁波土地市场在浙江省内热度较高,此前多家房企在杭州、宁波等市场无拿地机会而向周边城市拓展。“集中供地”实施后,部分房企或有机会回归杭州、宁波市场,同时也继续关注已进入的周边城市。

而目前市场头部房企,为了维持营收规模,减少的杭州、宁波两市的份额,或将下沉,选择在省内其他城市释放。可以预见的是,周期之外,未来省内周边热点城市或迎来更多大型房企屯粮。

当然,除了在公开市场上房企竞争格局会有所变化,2021年收并购市场或迎来新的更大的竞争。

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