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72套全部成交!宜和园18.4万、名城公寓9.6万 杭州法拍市场的“高光时刻”需引起警觉 

2021-03-02 23:21 |浙江新闻客户端 |记者 李世嘉 叶佳琪

春节过后,杭州的新房市场还在酝酿阶段,一个月内仅领出25张预售证,法拍房市场却先紧张起来了。

在商业领域,杭州人心中曾经位列 “杭州十大商场”的天工艺苑、景福百货遭遇了“流拍”,在住宅领域,人们竞买的热情却只增不减。

2月1日-2月28日,杭州共进行了72次住宅的司法拍卖,数量不多,却全部成交,无一“流拍”。其中高于评估价成交的房源有56套,占比达到了77.8%。

相较于去年1月的80次拍卖,同样是经历了春节假期,虽然拍卖次数略有减少,但成交率却增加了约7个百分点,高于评估价成交的比例也翻了近3.5倍。

有意思的是,去年春节档中,也高价成交了一套西湖边的豪宅——吴庄20幢2室以3137.14万元的总价成交,折合单价14.66万元/㎡。

就流拍情况而言,本月也是“前所未有”,去年11月共流拍5次,12月共流拍4次,今年1月共流拍5次。

在今年成交的房源中,有“捅破天花板”、18.4万元/㎡成交的宜和园,有近13万元/㎡的稀缺湖景房西湖花苑,还有成交价比同小区最贵的二手房高40%的名城公寓……

72套法拍房,有什么是值得梳理,值得探讨的呢?跟着记者来看看吧。

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(绘图-王璐)

下面是记者选出的几个2月法拍房之“最”。

01.成交总价、单价最高

拱墅区沐风宜和雅园8幢34号,面积为217.45㎡,成交总价为4000万;成交单价为18.4万元/㎡。

02.成交总价最低

江干区濮家新村6幢3单元502室,面积为33.75平方米,成交总价为187.6万;成交单价5.56万元/㎡。

03.成交单价最低

余杭区清合嘉园西区33幢3单元202室,面积为208.25㎡,成交总价为258万;成交单价为1.24万元/㎡。

宜和园“捅破天花板”

名城公寓溢价超40%

2月21日,杭州法拍市场上添了一笔历史性的成交:建筑面积为217.45㎡的融创宜和园合院,以4000万元的总价,折合18.4万元/㎡的单价成交了。

宜和园位于拱墅区申花板块,作为近年来的主城区合院产品,它周边配套成熟,附近有杭州地铁5号线、10号线,对应育才登云小学。

该房源以2485万元的价格起拍,吸引了13人报名,近60000次围观。最终,经过203轮的出价。

2018年5月,融创宜和园首次开盘,高层均价4.74万元/㎡,于去年12月交付。半年不到,现在二手房市场上最近成交的一套宜和园单价已接近9万,而这套法拍房的成交价是其两倍还多。

名城公寓4幢2单元1402室可谓杭州2月的“明星法拍房”。

该小区靠近河流,对应的学区是拱墅区第一梯队的文澜实验学校,中学是刚官宣不久的文澜实验中学文澜校区。

拍卖房源建筑面积为89.95㎡,以862万元的总价成交,比评估价高出333万元,折合单价9.58万元/㎡。值得一提的是,在开拍前一个月,就有竞拍者交纳了60万元的保证金报名竞拍。

就在成交的同一日,名城公寓签约了一套单价为62594元/㎡的二手房。同日成交,单价相差3万,这套法拍房相当于溢价超40%,而此前该小区签约均价也都在6.5万元/㎡左右。

自带学区+法拍房不限购这两个“光环”,吸引了不少虎爸虎妈的关注。但是“疯狂”竞拍之外,希望所有家长都保持理性。

2月成交的法拍房中,还有一套西湖花苑6001室,建筑面积为156.59㎡,成交价为2015万元,折合单价约12.87万元/㎡。

该小区建成于2000年,是西湖环湖住宅中年代最新的楼盘之一,而拍卖房源有着超大落地窗视野开阔,在客厅就能一览西湖景色,可谓不可多得。

市场体量不大

影响力却极强

2020年,杭州共进行了1049次住宅的司法拍卖,而新房供应量却达到13.7万套,挂牌二手房也将近13万套。

单纯从市场体量来看,杭州每月的法拍住宅供应量还不够新房、二手房的一个零头,但它对市场价格的影响不容小觑。

近年来,无论是学区房,如近13万的名城公馆、6万2的双菱新村,还是豪宅盘,如18万4的宜和园、近10万的中海御道、连续3次10万左右成交的翡翠海岸,还是西湖边动辄10万+的稀缺房源,每次成交都备受关注。

有些业主被煽动了情绪,拉起横幅;有些板块热度陡增,价格体系产生了动荡。

于是,法拍房高价成交——同小区/板块二手房价上升——与新房倒挂拉大——新房中签率降低——客户挤压向二手、法拍市场,形成了一个“楼市蝴蝶效应”的闭环,法拍房就充当着其中重要的一环。

而人们对于法拍房 “满腔热血”的原因无非有两个:1、目前法拍房仍是“主城区不限购”的唯一可能;2、二手房的价格由卖家决定,有时会存在做高拉低,而法拍房的价格是实打实由买家赋予的。

那么,法拍房的价格真的客观吗?它能成为市场的“风向标”吗?

四个群体同时把目光投向法拍房,拍着拍着,价格也就上去了,只要房子不太差,能买也就买了——贵是贵了点,起码买到了。

当然,成交势头“旺”还有一个基础,就是随着法拍房概念的普及,大部分竞拍者已经学会了如何规避风险。

在今年年初的杭州法拍房市场,冲动之下的“提前紧张”和无奈之下的“迫不得已”,这两种情况同时存在。

警惕!法拍房“高光时刻”

仅是小部分人的狂欢

曾经成交率超过90%就属罕见,如今却成交率100%,“流拍”的现象荡然无存。

在越来越“妖”的竞拍中,低于评估价成交的房源从“常态”沦为“小众”,而高于评估价成交率却一次比一次高。

不过,“高光时刻”虽万众瞩目,归根结底却只属于小部分人的狂欢。要知道,法拍房的高价成交可能只是土豪不计成本的心血来潮,然后被投资客和中介利用、炒作。

而不明真相的广大购房者跟着狂欢,甚至有人认为“被抢的房子才值得买”,却不知道最终的泡沫都会反馈在自家购房款上。

如今,根据国家“房住不炒”定位,各省市楼市新政纷纷出台,上海法拍房市场已宣布“限购”,在杭州的问政平台上,也有人就法拍房的政策提出了意见。

在各方的监督和努力下,“炒房”终究只是时代的产物,必将被拍倒在城市发展的洪流中,如果杭州的法拍房市场再疯狂下去,那么出台相关政策也只是早晚的问题。

记者建议,法拍房意向购买人在交付保证金前,请考虑如下问题:

1、我为什么要买法拍房;

2、这套房子是否存在税费、租赁、纠纷等问题;

3、确定我能承受的最高价格;

4、当实时价格超过二手房均价时,有什么优势值得我继续拍;

5、平常心对待,“悔拍”损失的不是面子,而是钱(保证金不可退)。

毕竟,从法拍房市场最初的定位来看,其主要的作用不是供人们“淘宝”,而是为那些没有购房资格的人,提供更多选择。以下是2月杭州拍卖的法拍房全部数据,欢迎抱走~


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