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数据分析|单盘吸引近千人才 杭州优先房票偏好哪里? 

2021-02-19 15:50 |浙江新闻客户端 |记者 魏盼 马梦婷

2021年1月27日,杭州房管局一早发布新政,推出 “杭五条”。紧接着从27日下午开始,大量预售证逐个放出,陆续到深夜还有预售证更新,经过三天集中预售证发放,最终有19个项目集中在1月末2月初开盘,合计10131套房源释放,共吸引74091张活跃房票参与摇号。

根据浙报传媒地产研究院判断,74091张——这一房票数据可以被看作是目前最接近整个市场的活跃房票总量

原因有二:

其一,这是杭州楼市自摇号政策启动以来,同一时间推盘项目最多、房源最多的一次集中开盘,且涵盖较多区域,总价段从200万以下到1000万以上,满足各类置业需求;

其二,这是杭州明确不能重复报名后的“一对一”摇号,每张房票都只有一次出场机会,19个楼盘,只能择其一。

7.4万余张活跃房票,对应其板块选择、同板块楼盘分化以及不同类型房票的倾向与偏好等方面,能总结出哪些特征与规律?

浙报传媒地产研究院推出数据分析报告,解读数据,寻找现象背后的市场逻辑。

今日推出下篇:《数据分析|单盘吸引近千人才 杭州优先房票偏好哪里?

上篇回顾:《74091张房票 五大梯队楼盘 杭州购房者都在选什么?

这一次的推盘潮中,共42799张无房房票和3670张人才房票参与,占总活跃房票的62.7%。占比超六成且被政策“倾斜”的无房和人才又有何倾向与偏好?

人才最爱门槛价250-400万元项目

人才在项目选择上,青睐总价门槛在250万元-400万元左右的楼盘。选择这一范围的人才,占比超60%。

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典型就是地铁万科·未来天空之城与建发金辉·紫璋台,仅这两个盘,人才房票占据了19个楼盘人才总量将近半壁江山,分别吸引到了932、682张人才房票,远超其他楼盘。

其中天空之城的932张房票创下杭州摇号以来人才报名数量的纪录。

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科创板块为人才置业优选

板块方面,人才的置业选择以城西科创大走廊拥江发展带涵盖板块为主,即人才工作所在的核心产业区域。

如未来科技城、望江新城、钱江世纪城、江河汇流区、三墩北紫金明珠等,都是重点科创金融产业项目所在板块,也都吸引了200张以上人才房票。

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其中未来科技城人才房票总量更是超过1000张,远超其他,摘得桂冠。剩余其他板块,与之无法在一个量级上抗衡。

通过人才房票,还可以看出,位于城西科创大走廊的未来科技城三墩北紫金明珠等板块,相较沿江的钱江世纪城、江河汇流区等板块,受追捧程度更甚。

42799张无房房票 占总报名数近六成

这一波楼盘集中推出,经过新政“筛选”的每张房票都弥足珍贵,能且仅能择其一。

全部楼盘的无房家庭报名人数相加得出的无房房票是42799张占总报名人数的57.8%

在政策对无房家庭认定的倾斜下,今年4月4日以后,可以预见市场上将有更多符合新条件的无房房票。

未来,无房房票在市场的占比或许将近一步扩大。

近八成无房房票流向热点项目 总价门槛400万以下

统计显示,本次推盘潮中,选择热点项目摇号的无房家庭共计33132组;而选择其他非热点楼盘的无房家庭9667组,77.4%无房家庭选择报名热点项目符合追求政策红利最大化的心态

由于热点项目门槛基本设置在400万元以下,因此这一数据也与无房家庭总价门槛选择段相契合:78.1%无房家庭选择总价门槛400万元以下

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从中签率来看,热点项目拒绝“普通房票”参与,且推盘房源量普遍较大,因此无房家庭在热点项目中的中签率普遍高于非热点项目。

热点项目无房家庭平均中签率21.3%非热点项目无房家庭首轮平均中签率仅5.5%

就个盘来看,即便是热点项目中的“香饽饽”——建发金辉·紫璋台,报名的无房家庭高达10113组,但由于供无房家庭的房源量1163套,因此中签率仍在10%以上。

仅有一个热点楼盘无房中签率在10%以下,即开盘房源仅200余套的滨江·博语华庭,中签率8.1%。

非热点项目中无房家庭竞争最激烈的为滨江绿城·江河鸣翠,431套房源,无房户报名达2250户,首次摇号中签率仅1.91%,不过在非热点项目中,未中签的无房家庭仍有第二次机会与普通家庭一同参与摇号,因此实际中签率会更高。

超六成无房房票流向紫金明珠、未来科技城、大江东

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从板块分化来看,由于无房近八成房票均流向热点项目,因此热点板块当仁不让成为首选板块,房票量前三的板块分别为紫金明珠、未来科技城、大江东。

其中,三墩北紫金明珠板块吸引10896张无房房票,占总无房房票的25.5%,换言之,四分之一的无房房票流向紫金明珠内两个楼盘

未来科技城成为第二大板块,共吸引7844张无房房票,占总无房房票的18.3%。

大江东三个热点项目中签率均在22%以上,房票量排名第三主要原因或为释放的房源量最多,三盘合计达2581套,靠“低倒挂易中签”引流。

值得关注的是,431套开盘量的江河鸣翠,既非热点楼盘,且其房源量在本轮开盘套数中占比仅0.6%,却吸引了市场上5.3%的无房房票。再结合无房房票在紫金明珠与未来科技城的高度集中,不难看出:

无房房票跟刚需置业没有必然联系。无房房票在置业选择上,对楼盘的价格红利的关注度占主导因素。

整体结论

1. 74091张活跃房票中,2-4万元/㎡单价段(200-400万元总价门槛)与4-7万元/㎡单价段(400万元以上总价门槛)几乎对半;

2. 总价门槛400-600万的三梯队楼盘中签率最低,竞争最为激烈;中高端板块整体中签率普遍小于10%,远低于大江东、勾庄、三墩北紫金明珠等偏刚需板块;

3. 热点楼盘与非热点楼盘的吸引力比重基本持平;

4. 最受欢迎板块的主要因素为:倒挂红利明显、更具发展前景、拥有产业倾斜;

5. 房企的品牌能力和产品能力依旧能发挥正向作用;

6. 无房房票跟刚需置业没有必然联系,其偏好显示投资属性更大;

7. 人才房票的流向高度集中,能部分反映出板块的产业活力。

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