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数据分析|74091张房票 五大梯队楼盘 杭州购房者都在选什么? 

2021-02-18 16:50 |浙江新闻客户端 |记者 章嵘嵘 丰方旭

2021年1月27日,杭州房管局一早发布新政,推出 “杭五条”。

紧接着当天下午开始,杭州主城、余杭、萧山大量预售证逐个放出,陆续到深夜还有预售证在官方页面更新,经过三天集中预售证发放,最终有19个项目集中在2月初开盘,合计10131套房源释放,共吸引74091张活跃房票参与摇号。

根据浙报传媒地产研究院判断,74091张——这一房票数据可以被看作是目前最接近整个市场的活跃房票总量

原因有二:

其一,这是杭州楼市自摇号政策启动以来,同一时间推盘项目最多、房源最多的一次集中开盘,且涵盖较多区域,总价段从200万以下到1000万以上,满足各类置业需求;

其二,杭州自2020年9月开始施行“一对一”摇号——每张房票在同一摇号周期内只能报名一个楼盘——本轮 19个楼盘中,一张房票只能出场一次。

那么,这7.4万余张活跃房票,对应其板块选择、同板块楼盘分化以及不同类型房票的倾向与偏好等方面,能总结出哪些特征与规律?

浙报传媒地产研究院推出数据分析报告,解读数据,寻找现象背后的市场逻辑。

今日推出上篇:《74091张房票 五大梯队楼盘 杭州购房者都在选什么?》

下篇预告:《人才房票&无房房票的偏好与规律》

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将74091张活跃房票从摇号楼盘单价段、总价门槛、红盘与非红盘参与度、板块分布以及板块内分化等多维度进行数据分析,呈现以下四大特征:

特征一:4万单价是人群中分线 三梯队赛道最拥挤

此次集中开盘的19个项目,单价从19000元/㎡至70200元/㎡不等(高层),其中单价2-4万元/㎡的楼盘,总价门槛200-350万元区间;单价4-7万元/㎡的楼盘,总价门槛400-1000万元。

我们来看一组数据,如上图所示:

从单价段看,2-4万元/㎡单价区间,共7775套可售房源,占总可售房源的76.7%;而4-7万元/㎡单价区间,可售房源仅2356套,占比为23.3%。

从实际吸引的房票数看,2-4万元/㎡单价区间,共36957张活跃房票,占总房票的49.9%;4-7万元/㎡单价区间,共37134张活跃房票,占总房票的50.1%

该数据结论同样适用于总价门槛

如果结合中签率看,总价为400-600万门槛的第三梯队的中签率最低,且明显低于其上下相邻梯队。

第三梯队的报名人数绝对值在五个梯队中排第二,房源数倒数第一。根据当前摇号规则,三梯队近75%的普通房票无法向下参与一梯队和二梯队的绝大多数楼盘,而一梯队二梯队中或许有不少优先房票在资金层面有实力向上跨到三梯队,目前仅是出于充分享受优先红利的考虑而选择了一二梯队。

从以上三个因素看,只要摇号规则不变,400-600万总价门槛的三梯队赛道是最为拥挤的,且存在更拥挤的可能

特征二:热点、非热点楼盘吸引力平分秋色

热点楼盘是无房家庭与人才家庭的“狂欢”,此次19个项目中,10个热点楼盘共计7475套可售房源;9个非热点楼盘共计2656套可售房源,热点楼盘房源倾斜力度较大

从登记结果看,35433张活跃房票流入热点楼盘水池,而38658张活跃房票流入非热点楼盘水池,分别占总房票数的47.8%52.2%

可见,7.4万余张活跃房票对待热点与非热点楼盘,同样平分秋色,尽管热点楼盘的可售房源数量更为可观,中签率更高。

热点楼盘吸引房票35433张,建发金辉·紫璋台、地铁万科·未来天空之城、融创云帆未来社区三个项目表现不俗,分别吸引了10795张、6181张、4396张有效房票,占热点楼盘总房票比重分别为30.5%、17.4%、12.4%。尤其是紫璋台,成为本轮竞技场中的“当红炸子鸡”。

非热点楼盘吸引房票38658张,滨江·君品、滨江绿城·江河鸣翠、时代滨江·丹枫四季、融创滨江杭源御潮府、滨江·嘉品,所获有效房票占非热点楼盘总房票比重均在10%以上。尤其是君品,户型起步小,总价门槛最低,同时报名最晚,让其成功吸引仅次于紫璋台的9746张房票。

特征三:钱江世纪城、三墩北、未来科技城位列板块TOP3

此次集中开盘的19个项目分布于11个板块,基本包含了杭州八区城西、城北、城中、城东以及江南岸。

钱江世纪城三墩北未来科技城三大板块受倒挂红利发展前景产业倾斜等多因素叠加,问鼎最受欢迎板块前三。

钱江世纪城因滨江“三品”助力,834套可售房源包揽近21%的活跃房票(15793张);三墩北—紫金明珠板块,紫璋台一把梭哈,加上天澜的267套,共1491套房源吸引11636张房票,占比15.7%;未来科技城板块,房票数9496张位列第三位。

可售房源2581套供应最大的大江东板块,吸引到的房票绝对值却不及仅431套房源的江河汇流区。这一现象可以部分佐证:在投资意义较大的市场行为逻辑下,大部分购房者倾向于“踮踮脚”向上以获取回报最大化,而非待在总价舒适区。

一梯队中签率最高,创单盘开盘纪录

一梯队三个楼盘同属同一板块,平均中签率为各板块最高。但值得注意的是,钱塘新区的大江东是本次开盘量最大的板块,其中云帆未来社区单盘开出1760套房源,创下杭州单盘开盘套数的纪录。

10%以下中签率,集中于中高端改善板块

钱江世纪城、江河汇流区、滨江区政府等中高端改善板块,中签率普遍低于10%,尤其是钱江世纪城平均中签率低至5.28%。

从这些板块吸引房票绝对值看,数据也值得关注,君品、丹枫四季、江河鸣翠、御潮府均吸引5000以上房票。

特征四:倒挂红利、发展前景、溢价能力等成板块内分化主因

三墩北紫金明珠与勾庄,两者均为“二选一”板块,中签率反差最能体现板块内部的分化因素

三墩北紫金明珠紫璋台PK天澜,两个项目可享配套、区位优势基本相同,紫璋台登记前还放出各种“不利因素”,如交房延期、噪声影响、学区变动等提醒购房者理性摇号。但紫璋台依旧以10795张房票中签率11.3%的摇号成绩,碾压紧邻的天澜(841张房票中签率31.8%)。

其主因在于紫璋台的现房优势,即倒挂红利能够提前兑现

相对三墩北紫金明珠两个楼盘之间较为明显的客观对比因素,勾庄的两个楼盘更能体现出房企在竞争中的“主观能动性”。

从楼盘自身情况看,星创城相对前宸,不仅有大盘优势,且自带12万方商业,是杭州近年来较为吃香的综合体模式,但数据反馈截然相反:星创城中签率高达44.8%,前宸仅18.1%。

其中不难看出,房企的品牌效应产品溢价能力即使在当前摇号规则下,仍然能发挥较大作用。

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