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萧山市北意外无自持 富阳最高自持20% 杭州土地市场转向了? 

2021-01-22 11:37 |浙江新闻客户端 |记者 李成

今日,杭州萧山区和富阳区3宗宅地和5宗商业地出让。

萧山市北在挂牌期间已经封顶,就在大家纷纷猜测自持比例能达到多高时,今日9点开始竞价后竟无人再报价兴耀以封顶价25956元/㎡加仓萧山市北,无任何自持。

富阳两宗宅地也很快封顶,自持比例的数字一路向上跳动,最终由绿城全部包揽。60号地块自持16%,61号地块自持高达20%

成交表.png

观察近期浙江省内各城市的土地出让情况,“传导效应”非常明显,土地市场甚至呈现出“浙江一盘棋,浙江无洼地”的态势

这种热度从杭州主城到萧山余杭,再到富阳临安,热度一路传导。从杭州、宁波这样的高能级高热度城市,传导至绍兴、金华、嘉兴等市区,再一路向下到各个县城甚至乡镇。

在浙江布局的房企处在“拿不到地和拿地没利润”的挣扎中,也在寻找一些突围的方式,例如向成本控制要利润、向营销管理要利润、向地下空间要利润、向商业要利润、向合作要利润等等

今天萧山市北意料之外的“遇冷”,其实并不能代表市场真实的表现,只是房企突围方式的一种体现富阳两宗宅地今天的表现,才是真实残酷的土地市场

无自持!兴耀封顶加仓萧山市北 

市北地块在挂牌期间早已封顶,但出乎意料的是,正式竞价阶段竟然无人报价,兴耀以总价7.4亿元封顶竞得萧山北干西单元XSCQ1204-13地块,楼面价

25956元/㎡,无需自持。

地块体量较小,建筑面积28542㎡,容积率为2.5,精装限价还是保持和市北此前37500元/㎡的限价体系一致。

据浙报传媒地产研究院测算,地块利润率罕见的达到5.8%,加上控制成本等方式,实际利润率或将更高

北干西单元XSCQ1204-13地块.png

地块区位图(来源:决策通)

2021年至今萧山市北出让了三宗涉宅地,从滨江房产拿地时的公租房5%+自持11%,到招商拿地时的公租房5%+自持16%,更加凸显了今日兴耀地块的性价比十足。

地块周边项目中,兴耀·星漫里、招商·闻博花城、滨江·翠语华庭等高层精装售价均和本地块限价相当,且去化速度很快,未来兴耀地块预期可做到一次开盘即清盘。

绿城包揽富阳两宗宅地 最高自持20%

绿城以总价5.35亿元封顶竞得富阳富春60号地块,楼面价15351.7元/㎡,且需自持16%。地块容积率为2.2,建筑面积34830.4㎡,精装限价25000元/㎡。

还是绿城,以总价10.25亿元封顶竞得富阳富春61号地块,楼面价15241.7元/㎡,且需自持20 %。地块容积率为2.4,建筑面积67276.8㎡,精装限价25000元/㎡。

富春60、61号地块.png

地块区位图(来源:决策通)

两宗地块均位于富春板块,紧邻富阳主干道恩波大道,地块距离地铁6号线公望街站约1公里,周边有银泰百货、富春第四小学、富阳第一医院等配套。

地块西南面500米左右就是上周刚刚成交的绿城富春63号地块,刷新了富阳楼面价纪录,成交楼面价为16490元/㎡,且需自持16%。

今日绿城再以16%和20%的高自持比例加仓富阳,一周内拿下三宗地块,可见绿城深耕富阳的决心。

测算逻辑

1、 住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计)。

2、 萧山市北车位价格按37万元/个,车位数量按100㎡建面配比一个计算。

3、 萧山市北精装成本按照1750元/㎡。

4、 财务成本按地价5%,各项税费按售价的12%计算。

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