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研究院调查②:第一批杭州房企自持物业 可以算账了 

2021-01-20 18:30 |浙江新闻客户端 |记者 魏盼 丰方旭

2016年“9·30新政”开始,北京率先出台了“企业自持商品住房”土地竞拍规则,而后全国多个城市在土地拍卖流程中加入“竞自持”政策。

杭州于2017年3月跟进该政策,推出新的土地竞价规则“溢价封顶后竞自持”。

根据浙报传媒地产研究院统计显示,自2017年4月出现首宗自持地块至2020年底,已经累积含自持比例地块共计133宗。

如果说高价地自带话题,那么高价自持地块是自带“问题”。第一个便是:自持物业拿来做什么

2017年8月,杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则出台,明确规定企业自持商品房屋作为单一产权申请办理不动产登记,不得分割、销售、转让。

2018年初,北京部分100%自持租赁项目开始入市,一度以北京万科为代表,房企作出过类似10年180万元租金的“以租代售”尝试。

但2018年7月,杭州再次发布自持商品房租赁新规:明确规定自持项目单次租期最长10年,单次收租期限不得超过1年

直接将自持物业定位在“租赁住房”。

2020年12月的中央经济工作会议首提 “解决好大城市住房突出问题”。原文为:重视租赁住房保障,提出加快完善长租政策,逐步实现“租售同权”,土地供应向租赁住房倾斜。

时至2020年末,浙报传媒地产研究院整理杭州市场上目前已公示的16个自持项目的出租房源,试图回答另两个问题:

既然只能“租赁”,如何提高自持物业的租金收益?如何以市场租金,推导出自持项目的土地成本价格测算? 

今日推出下篇:自持物业的价值如何计算

回顾上篇:杭州第一批自持物业上市 具体怎么做

16个项目自有品牌运营比例大

杭州已公示16个自持项目分布图

自持项目,对开发商来说是一个全新的考验,尤其是住宅自持。

面对自持宅地这块越做越大的蛋糕,开发商拿地后该如何运营?房企直营,是大部分自持住宅物业持有者的选择

2016年北京更新土拍政策后,就陆续有房企宣布进军长租公寓领域,并拥有自己的长租公寓品牌。虽入局不久,但由于背靠庞大的资金和资源的支持,“房企系”长租公寓品牌迅速崛起,万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、朗诗寓等走在前列。

就杭州市场来看,研究院统计调查发现,已公示16个自持项目中,有14个项目开发商均拥有自己的长租公寓品牌,如滨江暖屋、金地草莓社区、德信随寓、中冶·和舍、联发尔寓等等,而目前还未涉足长租领域的电建,其泷悦华府项目将由龙湖冠寓代为运营。

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目前房企布局长租公寓整体仍处于初期探索阶段,大部分房企仍依赖资金优势在市场上竞争。前期的规模可以可以依赖资源及资金优势,但最终想要在行业内脱颖而出,还是靠运营。

自持运营是难点,而回溯到拿地阶段,其实测算也同样处于“摸着石头过河”阶段。

2021年初,杭州土地屡屡封顶,自持比例相比去年再度攀升,项目利润率创新低。倘若政策无调整,杭州“极限拿地”或将成为今年的常态,自持仍会持续,且出让占比将越来越大。

因此,如何算自持物业这笔账也需要捋一捋。

自持物业的价值如何计算?

房企拿地时,地价的测算都以新房售价逆推。

可售物业的测算体系已经成熟到每家自有一个Excel公式:数字输入-结果跳出。

然而自持的那部分,如何测算?尚处于“摸着石头过河”阶段。

这个问题或许可以直白地简化为:如果必须将租金折算为售价,如何折算才能尽可能贴近实际

来看几个案例:

下沙大学城北的金地宋都·都会钱塘,是杭州首个公示租金的自持项目。

其自持住宅公寓共有17、18号楼两幢,由金地集团旗下高端长租公寓品牌“草莓社区”进行运营与管理。据了解,目前该公寓——芝士草莓公寓18号楼已接近满租,大约95%房源已出租。

浙报传媒地产研究院以5%的租金回报率测算,年租金回报约为15075元/㎡,对比可售部分销售均价24941元/㎡,约为60.4%。也就意味着自持部分的价值在可售住宅价值的六折左右。

而17号楼全部为整租房源,预计2021年6月正式推出,如果这期间不考虑租金涨幅,仍以18号楼实际租赁折扣力度进行测算,则租金回报约为其新房住宅售价的48%

再看同样已对外开租的滨江碧桂园·翡翠江南,其以整租形式出租,68㎡两居室月租金5000元左右,89㎡四居室月租金7000元左右。

根据浙报传媒地产研究院调查获悉,其两室实际租金限时优惠八五折,折后3400元起;大户型八五折左右出租,合计单位租金约1.9元/㎡·天,年租金回报14067元/㎡,约为项目新房住宅售价的41%

翡翠江南成交于2017年9月,彼时地块溢价70%封顶并需自持31%,成交楼面价为19805元/㎡,如果现将自持部分根据上述结论代入计算,那么当时项目实际地价约25365元/㎡。而翡翠江南整盘销售均价约为34229元/㎡。根据浙报传媒地产研究院的通用测算公式(备注①),其项目收益率接近于零。

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浙报传媒地产研究院对全部16个项目千余套房源进行了整理,将部分已出租项目以实际价格计算,未出租项目则以公示价格计算,预设投资回报率为“5%”(备注②),得出测算结果为:自持部分年租金回报在高层售价33%-62%之间,较多集中在五折上下。

换言之,自持物业从租金角度倒推,其价值约为可售物业的一半。

这个结论高于部分房企预期。

1、通用测算公式

公租房建面从总体量中扣除,公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算。 

住宅建安成本按4500元/㎡计算。

车位价格按35万元/个;车位数量按100㎡建面配比一个计算。

地块精装成本按照2000元/㎡计算。

财务成本按地价5%,各项税费按售价的12%计算。

2、投资回报率的估算

关于投资回报率的推定,研究院参考了中国国债收益率、国内四大行理财产品利率以及2020年成交金额靠前的酒店式公寓的投资回报率。

其中,2020年12月21日公布的10年期国债收益率3.3219%;国内四大行1年期理财产品收益率普遍在3.5%左右;而2020年成交金额前十的酒店式公寓的投资回报率基本在2.8-4.6%之间。

由于本次测算项目为住宅自持项目,前期资金沉淀量大,回款周期较长,投资回报率需要比普通酒店式公寓更高才会被接受,因此往上推定为5%。

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