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2021年,这些板块住宅库存值得引起重视 

2021-01-20 16:25 |浙江新闻客户端 |记者 张崴淙

2021年伊始,杭州各大板块显著放量,不少备受关注的项目扎堆领出预售证:

“4”字头的改善现房——中冶锦绣华府千呼万唤始出来,美颂城与汝月美境府一道代表全新的宁围板块出征,1431套高层住宅一把梭哈的理想臻品首开在即……年初的杭州楼市好生热闹! 

回首刚刚过去的2020年,杭州楼市在火热与理性交织的气氛中前行了一整年。尽管上半年受疫情影响出现了一定的不确定性,但未到年中,行情便渐渐火热了起来。

随后,接踵而至的新政补丁对楼市同样产生了深远的影响:摇号人群得到有效分流,“万人摇”难觅踪迹,热门楼盘关注度也有所回落……

当前,各板块间新建住宅库存规模正在逐步加大,新建住宅库存面积超百万平方米的板块正在增多,且部分板块去化进展相对缓慢;另一方面,受多方面因素影响,板块间的冷热不均态势仍在持续。

下面这些城市板块新建商品住宅库存量在全市各大板块中位居前列,且整体去化进程格外值得关注。

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2021年的杭州楼市,消化库存将成为一些板块的主旋律                                           

流摇库存与低密库存各占1/3,缓慢去化仍是未来主线

青山湖科技城板块

库存面积约155万㎡

转眼间,临安划区已两年有余,作为第十区融杭桥头堡,青山湖科技城板块的如火如荼可谓有目共睹。与此同时,青山湖科技城的新建住宅库存面积也冲上榜首,高达155万㎡左右。

据不完全统计,包括丽光城、国能悦玺台、国风大境、中天珺府、临栖云府等诸多项目都曾接连遭遇流摇,上述库存规模达46万㎡上下,约占青山湖总库存面积的1/3左右。

此外,中天青山湖科技城项目、春山明月等项目库存量均超过10万㎡,湖光山社与国风大境的库存量均超过了20万㎡。

从户型来看,89㎡的热门刚需房源到200㎡以上的低密户型均有分布,观察发现,刚需房源普遍处于缓慢但有序去化当中,而普通改善型房源与低密房源去化阻力大致相当。

在未来一段时间内,临安区“库存大、流摇多、去化缓慢”的态势或依旧存在,而不限购、限价预期较高(最新精装限价达27000元/㎡以上)以及城西庞大的刚需基数都将促进青山湖科技城的整体去化。

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青山湖科技城实景

超级大盘扎堆,非核心地段去化稍显阻力,大江东“隐忧”初现?

大江东板块

库存面积近155万㎡

可能很多人并不知道,大江东的新建住宅库存面积已将近155万㎡之多,距库存榜首——青山湖科技城相差仅在毫厘之间。

不可否认,融创城、花漾里、万固珺府等项目去化成绩不错,但接下来,大江东板块去化已初现隐忧:

作为一个大拆大建的板块,当前的大江东超级大盘林立:潮悦前城、悦东方、华鸿嘉信河庄街道项目涉宅项目潜在库存规模分别为17万、14万、11万㎡,均超过融创城目前的8.9万㎡。

值得一提的是,云帆未来社区,其库存量更高达37万㎡之多,约占板块总库存面积的1/4。上述项目库存面积相加超过了当前大江东总库存面积的1/2。

此外,大江东板块仍有僵尸库存约8万㎡,主要集中在大江之星、春意江南名邸等。

从库存结构上看,大江东刚需户型去化态势最为迅猛,相比之下,120㎡以上的改善面积段房源去化开始显现阻力,但对整个楼盘去化进程的影响并不算大。

大江东板块在整个2020年的火爆大家有目共睹,但值得注意的是,融创城、花漾里等红盘位于板块核心位置,且有着商业、轨道交通、品牌力加持以及“1”字头的价格优势。当这些因素出现不确定性时,其去化情况如何?仍有待观察。

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大江东核心区实景

地铁按下融杭“快进键”,或难改“本地人市场”底色

富春板块

库存面积约140万㎡

富春板块是富阳区的核心腹地,其新建住宅库存面积在杭州各大板块中位居前列。这里配套成熟,银泰、宝龙、东方茂等商业,以及教育和医疗资源均自成一体。

从2020年的形势上看,富春板块整体去化进展呈现出冷热不均:秦望府、济宸府、溪畔云璟府等都曾创造过较低的中签记录,而更多的项目先后遭遇流摇,其中甚至出现零登记现象。

统计显示,创造过较低中签率及去化进展相对顺利的楼盘约占富春板块总库存规模的1/3,其余部分正面临着不同程度的去化阻碍。

富春板块新建住宅库存面积段分布较为广泛:90㎡到120㎡之间的刚需和首改面积段均有不同程度的库存。值得一提的是,本地改善意愿是较为旺盛的,这也使得改善房源去化相对顺利。

富阳区整体融杭程度仍有待提升,地处限购区的富春板块目前仍是一个以本地家庭作为购房主力的闭环市场,与老八区市场兼容度不高。

眼下,地铁6号线及杭富线将于近月开通,这将缩短富春板块与杭州市中心的通勤时间,地铁开通无疑给这个“本地人为主导”的市场悄悄按下了融杭“快进键”,但另一方面,富春板块腹地规模庞大,仅一条线路能在多大程度上对其整个板块形成拉动,目前仍是未知数。

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富春板块核心区中长期规划

主力客群价格敏感度高,整体去化冷热不均

银湖板块

库存面积近120万㎡

银湖板块是富阳区融杭的桥头堡,这一点与青山湖科技城颇为相似。

当前,银湖板块新建住宅库存面积近120万㎡,约为青山湖科技城的76%。不同的是,银湖距钱江新城以及滨江等杭州城市核心板块的距离要优于青山湖科技城。

从近期板块内多个楼盘项目的表现来看,银湖板块的去化呈现出一定程度的冷热不均:

顺源府、桂语映月、大城小院都曾创造过较低的中签记录,与此同时,银湖不乏一些楼盘遭遇流摇。观察发现,流摇项目中,不乏低密产品、大户型产品及距离地铁口相对较远项目。

调查发现,银湖板块的购房主力人群大致可分为两类,一事预算有限的刚需家庭,二是预算不多但对空间改善有要求的首改人群。两类购房群体均对价格因素较为敏感。

随着地铁6号线全面开通,银湖板块有望被导入越来越多的刚需及首改客群,相比之下,地铁线路开通对低密库存去化而言,影响是较为有限的。

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银湖科技城实景

库存规模过百万平方米,市场“马太效应”仍在持续

南部卧城板块

库存面积约100万㎡

在钱江以南的不少购房者眼中,南部卧城是为数不多的刚需板块。早在本世纪初,萧山卧城的概念就已形成,它的使命就是承接萧山老城的外溢人群,直到今天仍然如此。

南部卧城以居住为核心定位,客观上导致该板块在产业加持方面存在一定短板。

观察发现,在目前南部卧城100万㎡的新建住宅库存规模当中,分布较为不均衡,朝闻花城一盘占到1/4强,达26.6万㎡,其它一些项目如国宸府、融望之城、樟宜翠湾等均达10万㎡以上;

如桂语朝阳、湘湖原著现存的低密房源也面临着一定的去化压力,上述两盘总库存面积在13万㎡以下;

此外,兴耀、禹州和赞成的蜀山单元项目也潜藏着超26万㎡的库存规模,占到了目前整个南部卧城现有库存面积的约1/4。

目前,一大肉眼可见的利好在于,南部卧城当前限价与临近的萧山市北相比保持着8000元/㎡左右的差价,对于许多刚需家庭而言,这里有着不错的吸引力。

另一方面,南部卧城的一些不具备地铁优势、没有品牌与综合体加持的项目仍将大概率保持慢去化势头。

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南部卧城实景

流摇项目频现,板块最大体量项目即将首开

临平新城板块

库存面积约75万㎡

临平新城作为余杭区的行政中心,其核心区发展已有模有样。

目前,临平新城库存面积约75万㎡,从其此前的中签情况与去化情况来看,该板块新建住宅去化压力已然初显,且其中不乏面积段相对较大的房源,客观上也形成了一定的去化阻力。

理想臻品一盘库存规模就有近42万㎡,占临平新城总库存规模的56%,这一项目目前已经领证。紧随其后的大盘是香悦和鸣与良语安缦,库存量分别约12.5万㎡和12万㎡,上述三盘库存规模达88.6%。

此外,中交悦美庐曾出现过数次流摇,时代芳华中签率居高不下,翡丽云邸去化进展也相对缓慢。上述项目库存规模大约为2.6万㎡、1万㎡和3.6万㎡。

观察发现,临平新城库存压力主要集中在120㎡的改善型房源之上,许多楼盘的刚需及首改房源在日常的去化过程中,表现则相对乐观一些。

临近的东湖新城、乔司-翁梅以及星桥板块均有“2”字头楼盘存量,均在一定程度上抢了临平新城的客源和资金流量。

滨耀城在板块内更像是一个特例,该盘的快速去化印证了:商业配套优势与品牌加持优势仍在今后一段时间内,会是板块内房源去化过程中,最具影响力的因素。

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临平新城核心区实景

 

板块亮点有待挖掘,规划周期明显偏长

浦阳板块

库存面积约71万㎡

浦阳是老八区外围板块中新建住宅库存量最大的之一,其中,森与海一盘就有38万㎡之多,占板块总库存面积的约54%。该项目此前遭遇多次流摇,低密产品去化难度或将更大。

尽管有融创品牌加持,但森与海去化依旧不乐观。这与当前板块热度整体冷门、规划利好兑现周期较长不无关联:

浦阳镇距主城区直线距离在25公里上下,距绕城高速南端也有10公里,这一点是无法改变的。

此外,该板块当前在规划方面也稍显亮点不足,若能享受临近强势板块的溢出,则该板块有望得到大幅改善。

在杭州城市“南启”的过程中,三江汇可谓全新亮点,若能够形成城南新的增长极,无疑对浦阳板块可形成有效的拉动作用。

但目前,必须清楚地看到,三江汇的规划发展周期可能需要5-10年,其拉动效应见成效的周期相对较长。

当然,该板块14000元/㎡的单价优势,可让很多刚需家庭乐于考虑这里。价格带来的竞争力还体现在未来的长期发展潜力。

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浦阳板块实景


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