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地铁四期影响?杭州崇贤宅地自持20% 纪录刷新 

2021-01-19 12:00 |浙江新闻客户端 |记者 俞东辉

今日,杭州共成交两宗地块,其中一宗为涉宅用地,位于崇贤板块,另一宗商业地块则位于临平新城。

从成交结果来看,宋都经过32轮竞价,最终竞得崇贤板块地块,成交总价64050万元,成交楼面价13573元/㎡,溢价封顶且自持20%,这也是崇贤板块目前出现的最高自持比例,超过此前路劲地块18%的最高自持比例。

临平新城商业地块则由杭州余杭钱塘资产管理有限公司竞得,成交总价5530元万,成交楼面价6334元/㎡。

而就在几天前,《杭州市城市轨道交通第四期建设规划环评公众意见征询》曾短暂地在杭州市地铁集团有限责任公司官网出现过。意见显示崇贤地区将规划建设两条地铁线,分别为新建地铁15号线及新建地铁14号线。

虽然意见在官网快速撤回,但其产生的影响却并未消失。崇贤的部分二手房应声而涨,房东连夜调价。而今天,崇贤地块限时竞价前就已到达竞配自持阶段,而最终也以自持20%成交。

综合以上,本场出让主要有以下几点观察:

  1. 土拍竞争意愿强,“保本微利或亏损”成拿地标配:今年1月以来,杭州成交地块溢价率普遍上升,多宗地块封顶自持,据测算大部分地块都将是保本微利甚至亏损状态。而这主要也是因为市场热销、土地市场短暂空窗以后导致的房企土储下降,从而产生的强烈的补仓意愿。

  2. 双地铁预期加持,崇贤地价超预期:几天前地铁4期规划短暂面市,虽然快速撤回修改,但双地铁加持崇贤已经是较大概率的事件。而今天的土拍溢价封顶并自持20%,虽然也是前几场热度的延续,但到自持20%的程度更是双地铁预期加持带来的底气。

  3. 宋都首入崇贤,补仓压力仍大:宋都作为杭州的老牌开发商之一,目前在杭州市八区项目储备量却极低,仅有跟禹洲合作的禹洲宋都·望林府项目,大量项目储备均在富阳及桐庐等地。此番首入崇贤,也是宋都为了扩大在杭土储所做的努力之一,但其后续补仓压力仍然较大。

1月19日成交地块指标表

宋都竞得崇贤板块地块 精装限价23000元/㎡

宋都以总价64050万元竞得崇贤新城宅地,折合楼面价13573元/㎡,溢价封顶且自持20%。

此外,地块还需配建5%(2359.5㎡)的公租房。以限价价格计算,不计自持部分地块预期利润率也只在1.7%左右,仅能实现保本微利。再加上20%的自持比例,地块对于后期房企的建设运营操盘能力等要求相对较高

从区位上来看,成交地块处于崇贤板块核心区域,距离上亿广场1.5km,周边还有崇贤第二小学、余杭区崇贤中学等配套。

地块区位图

(来源:浙报传媒地产研究院决策通)

地块周边在售及待售项目众多,板块合计存量达到52.5万㎡。目前主力在售的光合映、星合映、澜仕里、海逸翠庭等项目高层精装售价都在2.3万元/㎡左右,与本次成交地块精装限价相差不大。

地块周边主要项目信息表

(来源:浙报传媒地产研究院决策通)

【测算逻辑】

①公租房建面从总体量中扣除,公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算;

②住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计);

③崇贤地块车位价格按23万元/个计算;

④崇贤地块精装成本按照1500元/㎡计算,回购部分按零成本零收益计算;

⑤财务成本按地价8%,税费成本按售价的12%计算。

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