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冤枉网红了!一年成交超过去十年,谁在抢杭州大平层? 

2021-01-11 16:35 |浙江新闻客户端 |记者 盛哲徽

2020年,商业大平层的火爆绝对是杭州楼市的年度话题之一。

本网数据显示,2020年杭州商业大平层共成交了599套。而在这之前的10年里,杭州商业大平层的成交总和也不过510套而已。

1年的成交超过去10年!这个成绩不可谓不惊人。

杭州商业大平层为什么火?又是谁在购买?这种表现是可持续的吗?

记者深入调查,拨去笼罩在大平层上的“迷雾”。

(注:文中所涉商业大平层,均指面积在300方以上的商业项目)

少数人的狂欢

大平层成交的暴增,一般多认为是政策的影响。

2018年4月,杭州重启“限酒令”。增加了对商业项目的限制,最小产权分割单元不小于300方。在这样的环境下,不少商办类产品不得不将户型做到300方以上。

必须承认,政策是起到了很大的作用,尤其是对供应端。

数据显示,2020年杭州300方以上的商业大平层共新增了1162套。要知道,在2020年前,杭州新增商业大平层的历史累计总量,也就只有788套。

但供应并不能直接决定成交,相应的,大平层的活跃,也绝不能简单的归因于政策。

细看2020年杭州商业大平层的成交榜单,会发现,成交的集中度是非常高的。

钱江新城、奥体、城东新城,这三个板块合计的新增供应只占到了总供应的48.13%,但合计成交却占到了总成交的82.33%。反过来,其他占比超过5成的供应只产生了不到2成的成交,包括崇贤、下沙、大江东等在内的一些板块,商业大平层仍旧步履维艰。

所谓的商业大平层的火爆,其实就是少数板块的狂欢。

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住宅大平层需求溢出

那么新的问题产生了,成交较好的这几个板块,2020年前也有商业大平层在卖,为什么那时的销售成绩平平,现在却突然卖得好了呢?

这和区域内住宅价格的变化有直接的关系。

2019年底至今,钱江新城、奥体等板块都有大批住宅项目交付,这直接带动了区域二手房价格的提升,尤其是住宅大户型价格的提升。

此消彼长之下,商业大平层的性价比得以凸显。

以钱江新城为例,区域内今年成交的300方以上的二手大平层,整体的成交价已突破10万元/㎡。而钱江新城的商业大平层,贵一点的如华联·钱塘公馆,均价约8万元/㎡,便宜点的如中豪·五福国际,均价只要4万元/㎡左右,还不到住宅价格的一半。

横亘于商办大平层和住宅大平层间的巨大价差,使得原本聚焦于住宅大平层的客户,大量的向商办大平层溢出。记者从钱江新城、奥体、城东新城等板块的热点公寓项目了解到,购买它们商办大平层的客户多半是在区域内有房的改善家庭,自住的比例多在80%以上。

此外,这和2020年杭州财富人群的快速增长也有关系。

根据《2020胡润百富榜》,2020年,杭州上榜人数为155人,环比新增了34人,增速高居浙江省首位。值得注意的是,这是2015年之后,杭州上榜富豪增幅最大的一年。

此外,疫情期间,在线下消费疲软的同时,杭州以网红经济为代表的新消费反而展现出巨大的活力。截至目前,杭州粉丝数超百万的网红有约800位。不仅数量可观,网红的流量变现能力也很强,以注册在杭州的网红运营机构如涵为例,收入在1000万以上的就有8人。 

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谁在买杭州的商业大平层?

商业大平层的客户组成,很好的佐证了上述的两点原因。

记者梳理了杭州10个热门商业大平层的客户画像,主要呈现出三个特点。

1、地缘性强

和一线城市相比,杭州商业大平层的客户组成较单一。绝大多数项目的地缘性客户占比在70%以上,即便是钱江新城这样的城市封面地段,地缘性客户在数量上也占据统治地位。

2、互联网业崛起

杭州商业大平层的客户主要来自于传统行业、金融业、互联网业和房地产业。

整体上看,传统行业和金融业仍是购买主力。五福国际、时代公馆、万潮星汇、迪凯金座、观云钱塘城、东潮府等项目的客户组成中,传统行业和金融业都占据大头。

不过互联网行业客户有明显增多的趋势,在部分项目中甚至已取代传统行业,成为第一购买力。比如钱塘公馆,互联网业的客户占比高达50%,远超传统行业的30%。

3、年轻化 

10个项目中,仅有2个项目的主力客群年龄在45岁以上,绝大多数的主力客群年龄在30-40岁之间,以80后为主导,部分项目甚至已是90后占据主导。考虑到商业大平层动辄千万的总价,这个客户年龄段的分布,已经算是偏于年轻了。

杭州商业大平层会继续火下去吗?

客观来看,还是有很多不确定性。

第一,两极分化严重。

前文已经提到过,杭州商业大平层的火热,其实就是少数核心板块的火热。

结合前文提到的商业大平层的客户地缘性较强的特征,在城市核心区域的商业大平层还有供应的情况下,其对应的客户是很难向非核心区域溢出的。

这就容易形成“强者恒强、弱者更弱”的局面。

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第二,杭州商业大平层的潜在库存过大。

数据显示,截至2020年底,杭州商业大平层的显性库存为843套,按照当前的月均去化速度,在没有新增供量的情况下,杭州商业大平层的去化周期为19个月。

隐性库存更是天量,仅仅是2020年,杭州由传统地产开发企业拿下的商业地块体量合计就超过了161万方,这里即便只有1/3做成了大平层,也将会新增1800套库存。

第三,杭州商业大平层还要警惕政策层面的风险。

近年来,一线城市对于商办类物业的政策都有收紧的趋势,比如上海整顿商业办公项目,北京严格管理商改住现象,深圳类住宅产品5年限售等。杭州作为准一线城市,商办类产品的政策会否看齐一线城市不得而知,但绝对有这方面的风险。

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