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土地格局生变 本土房企稳坐前三 

2021-01-08 17:37 |浙江新闻客户端 |记者 郑青青

2020年,是极具挑战的一年。

经历黑天鹅事件后,浙江的房地产调控依旧没有放松,各地限购、限售、限价接踵而至。尤其是三道红线的提出,房企竞争格局预计基本固化,想要加杠杆弯道超车的机会迅速减少。

2020年,是不平凡的一年。

年终大考成绩单交出,在浙房企的江湖座次发生巨大的变化。以绿城、滨江为代表的浙系房企势头强劲,在土地市场上攻城略地,夺得拿地业绩上的胜利,逆转了外来房企的强势局面。

强者恒强

局面已定?

2017年以来,房地产行业强者恒强特性愈加明显。

对比2019年的榜单数据,可以发现今年各梯队准入门槛继续上调,尤其是TOP3,提升幅度近32%。到了TOP10,由2019年的118亿元增加到147亿元,上涨25%。梯队之间的分化相对明显。

同时,同等规模的房企之间竞争则越来越激烈,以碧桂园、龙湖、融创、德信为成员的第二梯队为例,各自货值相差较小,约2-20亿,或许一宗宅地的加入,就可以使彼此的排名对调。

而且由于马太效应,排名靠前的房企得益于其资金、规模、合作上的优势,将得到进一步提升,靠后的中小型房企由于资源有限,生存空间将进一步被挤压。

本土VS外来

TOP10谁是赢家?

梯队的分化是预料之中,榜单的“黑马”却是出人意料。

打开今年的房企在浙拿地金榜,不妨猜一下,除了当仁不让位居前列、拿地凶猛的绿城滨江,谁是今年的“探花”?是去年的第三把交椅万科?还是今年上市的本土房企祥生?

若非密切关注全省土地市场的,恐怕很多人想不到,答案是荣安

说意料之外,并非说荣安这一年在浙江拿下332.5亿元土储,建面达257.5万㎡。而是省内的本土房企,竟强势到霸占前三甲,并与第二梯队的房企拉开114亿的差距

本土房企崛起趋势早已显现,但今年的表现格外强势。德信直接从第15名跃升至第7名,土储货值与去年相比增加90亿。而久未拿地的众安也频频露面,直接挤进TOP20。

于此同时,部分房企榜单排名出现滑落。去年排在榜单第三位的万科,今年拿地节奏放缓,规模明显下滑,拿地货值176亿,是去年的70%。而保利在十强中不见踪影,今年仅拿地68.2亿,位列第25。

在另一个榜单—拿地建面中,外来房企压倒本土房企,以6V4、1068万㎡VS976万㎡获胜。虽然这一比值一直都以外来房企获胜,但差距逐年缩小,本土房企大有赶超之势

插图一(水印版).jpg

房企格局改变

有何缘由?

1

布局结构影响房企排行

进一步分析榜单,入榜房企在浙江的布局主要分两类:

一为区域深耕。区域深耕是本土房企的典型打法,如滨江深耕杭州,荣安深耕宁波,盯住大本营不放松,同时伺机往周围城市扩张。

二为多点布局。多点布局基本为外来房企,在浙江多地均衡布局,碧桂园就是这方面的个中翘楚。本土房企中绿城也有此趋势,但与碧桂园不同的是,绿城在快速扩大省内布局的同时,注重区域深耕优势,2020年在杭州、宁波贡献了一半的项目数。

从城市能级上看,杭州、宁波这类核心城市,抗风险能力强,但投资金额大,三四线城市风险较大,但项目货值小。不同的布局结构,对房企的业绩提升有着不同的作用。

像绿城、滨江、荣安大量储货核心城市,必然会使其在金额榜上突飞猛进。

插图二(水印版).jpg

2

三条红线下降负债、慎拿地为关键

除此之外,大环境的变化对房企的影响也至关重要。

今年以来,国家对房地产行业监管不断加强,“三条红线”提出后,房企需要以增加销售回款、降有息负债、引入战略投资者等方式达到要求,而控制拿地是降负债的重要手段

在此背景下,万科、新希望、保利等房企主动放缓拿地节奏,在浙规模下滑明显。

3

微利下本土房企更具优势

目前浙江多数城市房地产调控趋严,盈利空间受到进一步挤压,全国性房企由于布局广泛,对地价的风控更为严谨,而本土房企具有主场优势,有更强的成本管控能力且更能接受低利润率,这给了本土房企一定的拿地空间,趁势扩大市场份额。

4

本土房企资金实力较强 中小型房企急需补仓

过去几年,外来房企拿地凶猛,多数本土房企拿地机会渐少,开始选择与外来房企合作、投资等方式开发住宅项目,如德信携手招商、阳光城、东原,中梁携手新希望、融信、旭辉,资金积累较多,在融资环境收紧情况下,优势凸显。

另一方面,中小型本土房企土地储备告急,如众安、金昌等,急需补仓

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