土地格局生变 本土房企稳坐前三 

2020年，是极具挑战的一年。

经历黑天鹅事件后，浙江的房地产调控依旧没有放松，各地限购、限售、限价接踵而至。尤其是三道红线的提出，房企竞争格局预计基本固化，想要加杠杆弯道超车的机会迅速减少。

2020年，是不平凡的一年。

年终大考成绩单交出，在浙房企的江湖座次发生巨大的变化。以绿城、滨江为代表的浙系房企势头强劲，在土地市场上攻城略地，夺得拿地业绩上的胜利，逆转了外来房企的强势局面。

强者恒强

局面已定？

2017年以来，房地产行业强者恒强特性愈加明显。

对比2019年的榜单数据，可以发现今年各梯队准入门槛继续上调，尤其是TOP3，提升幅度近32%。到了TOP10，由2019年的118亿元增加到147亿元，上涨25%。梯队之间的分化相对明显。

同时，同等规模的房企之间竞争则越来越激烈，以碧桂园、龙湖、融创、德信为成员的第二梯队为例，各自货值相差较小，约2-20亿，或许一宗宅地的加入，就可以使彼此的排名对调。

而且由于马太效应，排名靠前的房企得益于其资金、规模、合作上的优势，将得到进一步提升，靠后的中小型房企由于资源有限，生存空间将进一步被挤压。

本土VS外来

TOP10谁是赢家？

梯队的分化是预料之中，榜单的“黑马”却是出人意料。

打开今年的房企在浙拿地金榜，不妨猜一下，除了当仁不让位居前列、拿地凶猛的绿城、滨江，谁是今年的“探花”？是去年的第三把交椅万科？还是今年上市的本土房企祥生？

若非密切关注全省土地市场的，恐怕很多人想不到，答案是荣安。

说意料之外，并非说荣安这一年在浙江拿下332.5亿元土储，建面达257.5万㎡。而是省内的本土房企，竟强势到霸占前三甲，并与第二梯队的房企拉开114亿的差距。

本土房企崛起趋势早已显现，但今年的表现格外强势。德信直接从第15名跃升至第7名，土储货值与去年相比增加90亿。而久未拿地的众安也频频露面，直接挤进TOP20。

于此同时，部分房企榜单排名出现滑落。去年排在榜单第三位的万科，今年拿地节奏放缓，规模明显下滑，拿地货值176亿，是去年的70%。而保利在十强中不见踪影，今年仅拿地68.2亿，位列第25。

在另一个榜单—拿地建面中，外来房企压倒本土房企，以6V4、1068万㎡VS976万㎡获胜。虽然这一比值一直都以外来房企获胜，但差距逐年缩小，本土房企大有赶超之势。

房企格局改变

有何缘由？

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布局结构影响房企排行

进一步分析榜单，入榜房企在浙江的布局主要分两类：

一为区域深耕。区域深耕是本土房企的典型打法，如滨江深耕杭州，荣安深耕宁波，盯住大本营不放松，同时伺机往周围城市扩张。

二为多点布局。多点布局基本为外来房企，在浙江多地均衡布局，碧桂园就是这方面的个中翘楚。本土房企中绿城也有此趋势，但与碧桂园不同的是，绿城在快速扩大省内布局的同时，注重区域深耕优势，2020年在杭州、宁波贡献了一半的项目数。

从城市能级上看，杭州、宁波这类核心城市，抗风险能力强，但投资金额大，三四线城市风险较大，但项目货值小。不同的布局结构，对房企的业绩提升有着不同的作用。

像绿城、滨江、荣安大量储货核心城市，必然会使其在金额榜上突飞猛进。

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三条红线下降负债、慎拿地为关键

除此之外，大环境的变化对房企的影响也至关重要。

今年以来，国家对房地产行业监管不断加强，“三条红线”提出后，房企需要以增加销售回款、降有息负债、引入战略投资者等方式达到要求，而控制拿地是降负债的重要手段。

在此背景下，万科、新希望、保利等房企主动放缓拿地节奏，在浙规模下滑明显。

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微利下本土房企更具优势

目前浙江多数城市房地产调控趋严，盈利空间受到进一步挤压，全国性房企由于布局广泛，对地价的风控更为严谨，而本土房企具有主场优势，有更强的成本管控能力，且更能接受低利润率，这给了本土房企一定的拿地空间，趁势扩大市场份额。

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本土房企资金实力较强 中小型房企急需补仓

过去几年，外来房企拿地凶猛，多数本土房企拿地机会渐少，开始选择与外来房企合作、投资等方式开发住宅项目，如德信携手招商、阳光城、东原，中梁携手新希望、融信、旭辉，资金积累较多，在融资环境收紧情况下，优势凸显。

另一方面，中小型本土房企土地储备告急，如众安、金昌等，急需补仓。

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