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各地楼市政策密集出台:有加码有放松 全国市场导向不变 

2020-12-02 10:17 |国际金融报

近期,多地连续发布楼市政策。业内仍有观点认为,从全国市场看,政策依然以保持不变或略有放松为导向。

前一日,深圳因热点楼盘出现“众筹打新”“代持炒房”等现象,监管层明确回应“正在研究新调控政策”;后一日,房价已连续上涨4年的西安便发布了楼市调控政策。

12月1日凌晨,陕西省西安市住房和城乡建设局发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(下称《通知》),其中明确调整购买第二套住房的商业贷款首付比例以及调整公积金贷款首付比例。

在西安之前,四川成都、浙江丽水、福建厦门、江西省等多地都先后下发了调控加码的政策。受访业内人士表示,近期各地的调控政策又有增多的趋势,但其实从全国市场看,政策依然以保持不变或略有放松为导向。

上调首付比例

西安此次发布的《通知》包括加强商品房预售管理、发挥差别化信贷调节作用、加强预售资金监管以及加强房地产调控统筹管理四个方面。

这次调控政策的亮点在于对二套房首付方面作出细化。

具体来看,此前无论购房者首套住房面积多大,二套房针对144平米以下的首付比例均不低于40%、144平米以上的首付比例均不低于50%。而此次新政则根据购房者首套房住房面积的不同,对二套房首付比例相应调整,其中刚需购房者二套房首付比例不变,改善或者高端住房需求的二套房首付比例均高于50%,最高者达到70%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,西安此次信贷政策呈现了“逐级递进、和二套住房挂钩”的导向。同时,强调了信贷收紧的导向,尤其是部分购房者可能后续会面临70%的首付比例,这也会从信贷的角度约束相关购房行为。“若是贷款没有偿付完毕,那么二套房首付比例至少为60%,这一点具有打击炒房行为的导向。”严跃进表示。

此次调控加码发布的背后是西安连续上涨的房价。

11月份国家统计局公布的10月70城房价显示,西安新建商品住宅价格环比上涨0.5%,尽管较9月份0.8%的涨幅有所回落,但由此计,自2016年3月至今年10月,西安房价已连续上涨了55个月。

“今年西安楼市其实并不太热,甚至在房价持续上涨之后呈现出需求不足的情况。但相对于去年,今年市区基本没有均价1.5万元以下的刚需楼盘了,整体上以改善型楼盘为主。”同策研究院高级分析师李霄霄分析,“相应地,西安这次加码调控政策属于针对改善群体的定向调控政策。核心政策上面仅针对居民购买第二套住房的贷款比例进行收紧,对应的是已经有了房子的人群,对于首套刚需的客户没有实质性的损伤。同时,在改善客户上面也进行了区分,如购买大于144平米的第二套房首付比例也更高。”

加码政策频出

事实上,近期已有多地连续发布楼市政策。

11月24日,成都出台了《关于完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的补充通知》,要求实行购房资格预审,“一户一码、凭码报名”;对于登记购房人总数达到当期准售房源数3倍及以上的热点项目,当期全部准售房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售,其中无房居民家庭房源不低于房源数的70%。

11月23日,江西印发通知要求进一步加强商品房预售资金监管,预售资金应全部存入预售资金监管专用账户。

11月16日,厦门也发布调控政策,要求新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%,住房租金价格年度涨幅不高于城镇居民人均可支配收入增长幅度。

11月上旬,还有包括台州、海盐、丽水等在内的多个城市发布了楼市监管新政策

58安居客房产研究院分院长张波向记者分析,11月,多地出台楼市调控政策,政策的细致度和调控的精准度明显提升,并且释放出多个信号。

其一,政策分化度和细致度增大,在西安和成都表现尤为明显,成都把购房人群分为无房居民家庭、棚改货币化安置住户及普通购房家庭3类,摇号政策则明显偏向前两类;西安则针对首套和二套的政策面拉大,首付成数和贷款的金融政策分化。保障首套刚需,控制二套及以上需求,且打击投资的信号十分明显。

在触发调控加码的因素中,房价具有举足轻重的作用。“一旦出现过快上涨苗头就及时进行政策调整,这一点今年已在深圳、西安、银川等城市都有明显体现。”张波认为,热点城市的调控,并不会因为接近年底而有所放松。

“就当前的政策看,房地产领域的收紧主要是三点,即信贷政策普遍收紧、热点购房政策收紧、三道红线涉及的领域收紧。”严跃进向记者表示,“但是由于疫情的影响和房地产经营的情况,其实如果从全国所有市场看,政策依然以保持不变或略有放松为导向。”

亦有地区放松

事实上,在部分城市调控偏向于收紧的同时,也有城市给出了放松的政策。

与西安同日出台调控的云南文山市就提出了鼓励政策。当地披露的《进一步规范房地产市场管理的实施方案(试行)的通知》明确,支持鼓励机关企事业单位人员、城镇居民、农民、农业转移人口、市外人员等到文山城区购买新建商品房或二手房,并在税收上给予优惠政策。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,政策重点强调了对自住购房需求的鼓励和支持,并且强调了两年以上免增值税以及对个人销售住房暂免印花税和土地增值税,对于当地楼市库存的消化有着积极意义,体现了“因城施策”的政策导向。

事实上,约半个月前,哈尔滨便率先释放了积极信号,鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房,同时也在住房公积金、房企预售资金监管等方面亦有所放宽。

“包括近期滨州、漳州、哈尔滨、包头、日照、赣州大余、文山等城市政策,都说明部分城市在积极落实因地制宜的导向,以进一步去库存和激活住房消费。”严跃进表示。

华西证券研报指出,当前高层对地产的调控,目标上来说基本围绕“房住不炒”这一核心,具体措施上“因城施策”则为主基调,且以市场预期管理作为中介目标。而“因城施策”体现了政府在“稳增长”和“控风险”中寻求平衡的精准调控的思路:对于库存较低、销售火爆、房价上涨过快的城市,调控逐渐收紧;而对于库存过剩较多、销售较为冷清的地区,则调控较松或者不调控,实现对需求的合理引导和地区间的结构性平衡。

值得一提的是,从更长期的角度来看,在“房住不炒”的核心定位下,监管层对房地产的态度发生了些许转变。

日前发布的“‘十四五’规划建议”中,关于房地产行业给出了新的表述,如“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”、“促进住房消费健康发展”。

亿翰智库认为,监管层对地产行业的定调还是中性偏正面的,政策方面不会出现大幅的放松,也不会再有更大的收紧可能,“房住不炒”的基调不会有所变化,最大可能也是在现有的政策框架下做一些更精细的调整,前期政策调整所取得成果会进一步压实压牢,不允许房地产行业出现大幅波动。

(原标题《各地楼市政策密集出台:有加码有放松,全国市场导向不变》。编辑陆文琳)

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