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年末“翘尾”行情又来了?杭州新房连续8个月“破万”,二手房创三年新高 

2020-11-30 19:40 |浙江新闻客户端 |记者 盛哲徽

新政以后,杭州消灭了“万人摇”,但取而代之的,却是几乎“无差别式”的火热。

无论是新房还是二手房,在11月都呈现出强劲的销售态势。

新房方面,月成交量继续保持在1万套以上。自今年4月以来,已连续8个月成交破万。

二手房方面,在经历了9、10月的“两连跌”后,也回到了上升的通道中。

在12月这个真正的“冲刺月”到来之前,杭州楼市似乎已提前进入了状态。

连续8个月成交破万

楼市梦回2017

截至11月29日,杭州新房的总成交量已达1.28万套。

若是在过去,这个成绩还是能拿出来说说的,但在今年,实在是稀疏平常。

4月以来,杭州每个月的成交量就都在1万套以上。即便是被大家诟病推盘少的10月,成交量也达到了1.33万套。

而要知道的是,杭州上次一年中有连续8个月成交破万,还要追溯到2017年。

具体到市场表现上,最明显的一个特征就是:大量原本看似“普通”的楼盘逆袭成为红盘。

随便举几个例子:

文教区的古翠蓝庭,今年6月开盘时的中签率为38.51%,而11月开盘的中签率仅为17.1%。

申花的九龙仓天荟,今年共开盘三次,4月的中签率为75.16%,6月中签率为45.93%,11月中签率为13.75%,一路走低。

崇贤的光合映,8月的时候,中签率还在40%以上,而11月最新一次开盘的中签率仅为8.35%。

这种看似奇特的现象,归根结底还是需求爆发和新政双重作用下的结果。

众所周知,今年杭州二手房成交火热,曾连续5个月“破万”,二手房成交量大,意味着卖房的人多,而房子卖掉后,最好的选择自然是进入新房市场摇号。

而杭六条新政以后,非人才、非无房家庭的中签率大大降低,导致很多购房者从摇号策略上,就选择避开最红的楼盘。

二手房成交止跌反弹

创下近3年新高

一个月前,记者曾在《二手房降温了?此前曾连续5个月过万,10月快过完了成交却才6000多》中提到过,11、12月,二手房市场通常会有一波翘尾行情。

果不其然,2020年的杭州二手房市场又延续了这一规律。

image.png近三年杭州二手房成交走势(注:2020年数据截至11月)

截至11月29日,杭州二手房的总成交已达9713套,距离破万只有咫尺之遥。

而在此之前的9、10月,杭州二手房已经连续下跌了两个月,最低谷的10月成交仅为7519套。

值得一提的是,受11月这波翘尾行情的影响,杭州二手房的成交量顺利超过了2019年,在还剩一个月的情况下,创下近3年成交新高。

在高成交的推动下,不少优质板块的次新房签约价,在11月不断刷新纪录:

近3万的东湖城、4万+的杭宸、近5万的西雅图、5万+的华夏四季和中南樾府……

随着房价的上浮,一些奇葩的现象也随之出现,其中最值得玩味的就是“价格联盟”。

业主联合统一指导挂价,甚至还有分工,安排了各种角色:不诚心卖的业主挂高房价,掩护真心要卖的业主出货。

不过从实际的成交结果看,“价格联盟”多半也就是一场自嗨,一个小区这么多户业主,要达到大家行动的一致并不是说说这么简单。

此外要警惕的是,尽管11月杭州二手房的成交颇为生猛,但库存依旧未见下降,12.6万套的挂牌量近乎和10月持平。

土地市场大概率收官

成交额同比略有下降

11月,杭州市区总共就成交了3宗土地,相比于10月的15宗,堪称断崖式下滑。

出让的土地虽不多,关注度却都不低,尤其是11月24日出让的两宗宅地——未来科技城地块和东湖综合体地块。值得注意的是,这两宗地块刚好代表了土拍的两种类型:

未来科技城地块无特殊规划条件,为常规招拍挂;东湖新城综合体地块规划复杂、门槛高,光是违约金就高达2.5亿元,属于一定程度的方案型招拍挂。

但两种类型殊途同归,都遭到了围抢,可见在久未有供应后,房企对宅地已十分饥渴。

值得注意的是,未来科技城地块,限价37710元/㎡,与均价36100元/㎡的金成汀云上府和限价34500元/㎡的中梁沐宸院相比,限价看似有不小上涨。但地块的容积率只有1.6,且限高24米,将来的产品形态大概会是洋房。所以,限价其实是“明升暗降”。

经过拉锯,未来科技城宅地被本土房企众安以20.9亿拿下,而东湖综合体地块则被复地收入囊中,总价26.7亿元。

由于12月暂无土地挂牌,因而这场大战之后,杭州的土地出让大概率就收官了。

相比于去年,今年的成绩单要略低调一些。据浙报传媒地产研究院统计,目前杭州土地市场2020年的成交总额为2521.4亿元,较2019年土地成交的2677亿有所下降。

不过,成交额的下降和市场热度的变化并无大的关联,主要原因还在于供应的收紧。

自8月份起,杭州的宅地出让量便直线下降,为数不多的宅地,大部分还是临安、富阳、建德等远郊板块。

当然,供应永远是在“松”和“紧”之间来回切换的,一旦土地市场开闸,大概率仍是应者云集。

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