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入住3年的“封闭苑区”突然“大门洞开” 业主连打20场官司讨说法 

2020-11-26 10:48 |浙江新闻客户端 |记者 陈洋根

相对于左边芳菲郡的封闭式管理 右边东方苑“大门洞开”

“土地证附带的宗地图上清楚表明我们业主购买的新房,所在苑区格局和环境是相对封闭且独立的,但入住3年后苑区围墙和护拦突然被推倒,内部道路变成了‘公共道路’,苑区‘大门洞开’,外来人员和车辆几乎可以随意出入。”在过去2年半时间里,杭州市余杭区桃源小镇东方苑不少业主都为此烦恼。

从2018年7月开始,业主徐女士个人或联合其他业主连打多起官司,被告分别是桃源小镇开发商、物业、街道以及国土、规划等部门,“我们的诉求就是将道路、绿化和围栏恢复原状,还我们小区安宁。”徐女士说。

相关部门事后出具的《规划说明》和《国土说明》

小区道路变小镇道路 业主称事先不知情

东方苑是杭州西溪山庄房地产开发公司(以下简称西溪山庄公司)开发的住宅小区,是西溪山庄项目的一部分。2014年,西溪山庄公司的股权被转让给绿城集团旗下的杭州诺臻投资有限公司,西溪山庄更名为绿城桃源小镇。

据东方苑业主提供的证据材料显示,东方苑2015年建成交付,为高层住宅区,共有1852户。业主陆续取得房产三证,其中土地使用权证所附宗地图也明确标注了东方苑宗地的范围和边界,和当时交付时的格局基本一致,是相对封闭和独立的。

“相对封闭的格局和环境,是我们业主买房时选择东方苑的原因之一,而且房子在交付后苑区与外界有完整的围墙相隔,苑区内沿围墙而建的环形道路是苑区车辆通行和进出的唯一通道,道路两端设有岗亭,由物业企业的保安24小时轮换值班站岗。”东方苑业主说,在2018年5月之前,苑区环境优美,是一个理想住所。

2016年,西溪山庄公司开始开发位于东方苑南边、与之毗邻的芳菲郡。2018年5月间,开发商突然派人拆除东方苑南侧、与芳菲郡相隔的近300米围墙和绿化带,在拆除围墙的位置附近新建一道约30米宽的芳菲郡大门,还建了保安亭、传达室等建筑,以及一道属于芳菲郡的围墙。

这一变动,彻底改变了东方苑原先封闭的格局,苑区道路变成了芳菲郡出行的必经通道,东方苑因此“大门洞开”。“而且,从芳菲郡出来的行人和车辆可自由通行东方苑、使用东方苑的公共设施,但东方苑业主不能对等地通行芳菲郡或使用芳菲郡的公共设施。”徐女士说。

东方苑业主们开始讨要说法。2018年8月,当时的杭州市国土资源局余杭分局、杭州市规划局余杭分局先后作出《关于西溪山庄·东方苑6-9幢项目有关情况的说明》(简称《国土说明》)和《关于西溪山庄东方苑南侧道路规划性质的说明》(简称《规划说明》)。《国土说明》认定:“西溪山庄·东方苑6-9幢宗地图上所述全体业主为建筑区划内全体业主,即规划部门认定的西溪山庄项目红线范围内全体业主。”《规划说明》则认定:“根据西溪山庄二期总体设计方案,东方苑与芳菲郡之间东西向道路规划为西溪山庄内部公共道路。”

对此,东方苑业主炸开了锅,表示对此规划和变更事先毫不知情,“我们买房的时候,东方苑是封闭管理的,怎么突然就变成开放的了呢?”

东方苑业主从2018年7月起到现在打了至少20场官司

业主讨要说法 连打多起官司

东方苑业主决定拿起法律武器维权。从2018年7月至今年11月,徐女士个人或联合东方苑其他业主连续向余杭区法院、杭州铁路运输法院、江干区法院等起诉,“打了至少20起官司,但诉讼之路并不顺利”。

其中一起诉讼,以杭州市国土资源局余杭分局为被告,请求确认其作出的《国土说明》无效,但先后被一审和二审法院裁定不予立案,理由是该行为对东方苑业主的权利义务不产生实际影响。业主继续向省高院申请再审,省高院再审裁定认为,涉及业主共同利益的诉讼,应当由业主委员会或过半数的业主提起。

东方苑没有业委会。根据省高院的裁定,业主们进行了维权征集,由过半数的共计965户业主作为原告,并推选出徐女士等5名诉讼代表人,再次提起诉讼。余杭区法院于今年1月3日立案,4月开庭,10月25日对此案作出一审裁定,认为《国土说明》对东方苑业主的权利不产生实际影响,裁定驳回起诉。目前,东方苑965户业主已集体提出上诉。

包括东方苑在内桃源小镇各苑区无法成立业委会 苑区物业管理陷入困境

房子交付5年 无法成立业委会

东方苑业主提到,维权之路不好走的原因之一,是东方苑没有业委会。

根据《杭州市物业管理条例》,只要经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意,物业管理区域可以在所属的街道和社区的监督指导下成立业主委员会。“我们早已具备了成立业委会的条件。”业主们说,“东方苑交付已近5年且入住率高于90%,却一直成立不了业委会。”

“我们也迫切希望东方苑能够尽早成立业委会。”东方苑所在物业负责人介绍,目前他们仍属于前期物业,对整个桃源小镇的物业管理只能对原有配套设施进行基本维护,如果需要大的投入,没有业委会就难以动用维修基金。比如,业主反应强烈的高空坠物,因安装监控设备投入比较大,没有业委会就无法召开业主大会,问题就得不到解决。加上东方苑业主心绪难平,欠缴拒缴物业费情况特别严重,有40%的业主不交物业费。前不久,物业公司向500多户业主发了律师函催缴物业费。

东方苑业主把无法单独成立业委会的责任,归于社区和街道。对此,余杭街道相关科室负责人介绍,桃源小镇总面积约为2500亩,从2003年开发至今,小镇拥有18个苑区(园区)和一条商业街,已交付14个园区共9000多户(套),规模最小别墅区只有156户,最大的高层住宅区东方苑有1852户。由于物业配套等原因,桃源小镇未达到每个苑分别成立业委会的基本条件。社区和街道3年前就开始推动筹备成立业委会,但由于各苑情况不一,业主们的诉求存在差异等原因未能成功。“各苑无法单独成立业委会的现状,可能将长期存在。”该负责人坦承。

一边是迟迟成立不了的业委会,一边是急于维权的业主,东方苑的结怎么解?徐女士说,他们还在等待上诉案的判决,“大家都在寻求妥善解决纠纷的途径,而不是任由矛盾和不信任继续蔓延和深化。”

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