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杭州土拍:众安溢价21.5%进未来科技城 复地26.7亿艰难入驻东湖新城 

2020-11-25 17:35 |浙江新闻客户端 |记者 李成

杭州土地市场沉寂约一个月后,终于迎来了余杭重磅的未来科技城宅地以及东湖新城综合体地块的出让。

11月24日,未来科技城地块速战速决,半小时35轮竞价,众安溢价21.5%摘得,地块虽未封顶但实际热度极高,近3万的实际楼面价,限价仅37710元/㎡,留给众安的操作空间非常小。

余杭经济技术开发区地块(东湖新城综合体地块),地块在配建多监管严的情况下,复地还是面临了多家房企的竞争,最终以26.7亿元艰难入驻东湖新城,溢价率11.3%。

成交信息表.png

11月24日的土地出让,代表着杭州常规、门槛两种典型地块,最终殊途同归:

未来科技城地块是典型的杭州“常规地块”的代表,纯宅地,地块指标简单,仅需配建5%的公租房,未来快销预期明确,这种地块完全比拼的是企业的成本控制和运营能力,竞争白热化,利润率非常低甚至面临亏损的风险。

东湖新城地块是杭州“门槛地块”的代表,地块指标复杂,配建要求多,还有严格的监管协议。这种地块比拼的主要是房企的综合能力,尤其是资源整合能力,有较高的门槛,能符合要求的房企往往能有较好的利润回报。

然而11月24日东湖新城地块一定程度打破了杭州“门槛地块”的规则,虽然指标复杂、监管严格,按以往大概率勾地单位底价成交,但11月24日至少有5家房企参与竞争,溢价率到11.3%。

这种意料之外的竞争,源于参与房企可能的应对方案,一是将监管协议中引进企业的成本降到最小,二是实在无法满足监管协议则认罚违约金,将部分违约金计入地价成本中综合测算。

这样的操作将本来有较好利润的“门槛地块”拉入了低利润的境地,预计未来杭州的“门槛地块”操作空间也将越来越小。

两种差异巨大的典型地块最终殊途同归,核心原因还是,杭州的市场热度支撑起房企的拿地热情。

未来科技城地块位置图.png

地块区位图(来源:决策通)

众安溢价21.5%摘未来科技城宅地限价37710元/㎡

众安以总价20.9亿元竞得未来科技城135号地块,楼面价27948元/㎡,溢价率21.5%。地块容积率1.6,建筑面积74779.2㎡,配建不少于5%公共租赁住房。

根据浙报传媒地产研究院测算,实际楼面价约29640元/㎡,按政府限价精装均价37710元/㎡的未来房价计算,基本处于盈亏线边缘。

地块周边在售项目有杭州富力中心,精装高层成交均价约34500元/㎡,中签率较低。周边二手房中,中南樾府和东原印未来项目,挂牌均价多数已高达55000-60000元/㎡之间。

按目前未来科技城的市场热度,众安地块37710元/㎡的精装房限价,而且预计是洋房产品,未来具备红盘潜质,去化速度有很好的保障。

这就是典型的杭州“常规地块”,指标简单、门槛低、预期明确、快速去化,同时利润非常低,房企拿地主要是为冲击规模、品牌落地、保持团队等非利润的考量。

未来科技城地块周边信息表.png

复地26.7亿元入驻东湖新城地块监管违约金2.5亿元

复地以总价2.67亿元竞得余杭经济技术开发区城市中心区荷禹路与五洲路交汇东南处地块,楼面价7733元/㎡,溢价率11.27%。地块容积率2.3,建筑面积344697㎡,可售住宅部分约占总建面的57%。商业商务面积共141500㎡。

地块由4宗子地块组成,其中02地块和04地块为住宅性质,建筑面积分别为109796.4㎡和93401㎡,04地块需配建6200㎡公租房。

01地块性质为商务用地,建筑面积66310.4㎡。打造以总部办公、科研孵化、产业配套为主的商业办公及配套建筑。

03地块为商业商务,建筑75189.6㎡,包含商业47000㎡(自持)、酒店13000㎡(自持)、办公楼15190㎡。

东湖新城位置图.png

地块区位图(来源:决策通)

除了配建要求以外,地块的产业要求也较为严格,若未完成违约金共达2.5亿元。

商务写字楼需满足以下要求:

1、 需引进高端装备制造及生物医药产业的“国家级海外高层次人才”项目,各不少于一个。

2、 引进属于数字经济企业3家,包括两家估计不低于7亿人民币、1家估值不低于70亿人民币且上一年主营业务收入达到4亿人民币以上。

3、 未完成违约金10000万元。

集中型商业需满足以下要求:

1、 引进运营方需为上市企业或其成员企业,且引进不少于10家其自有的商务部认定“中华老字号品牌”入驻本项目。

2、 未完成违约金10000万元。

商务酒店需满足以下要求:

1、 引入国际品牌酒店管理公司负责运营管理,该公司全球开业及运营的酒店不少于10家。

2、 未完成违约金1000万元。

其他:

1、 集中型商业街区运营方、中华老字号,需与先前提交的入驻协议保持一致。

2、 未完成违约金4000万元。

复杂的配建,加上严格的产业引进要求及违约金,这是杭州“门槛地块”的典型代表。

对于拿地企业复地来讲,自身及整合的资源能满足满足政府对于城市配建、产业引进的要求之后,相比其他企业有更高的出价能力。但由于仍有多家企业竞争,导致未来项目的利润大幅拉低。

东湖新城地块周边信息表.png

【测算逻辑】

②  公租房建面从总体量中扣除,公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算。 

②住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计)。

③  未来科技城地块车位价格按37万元/个;车位数量按100㎡建面配比一个计算。

④  未来科技城地块精装成本按照2000元/㎡。

⑤  财务成本按地价5%,各项税费按售价的12%计算。

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