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西湖投资:让10%的留用地发挥100%的作用 

2020-10-22 09:14 |浙江新闻客户端 |记者 叶怡霖 吴绮霞

看着“春树云筑”透亮的全玻璃幕墙,西湖区荡王头村的村民们从心底里感到高兴:“这是我们这片最简约现代的标志性建筑了,很高级。”自2018年8月开建以来,这个在自家地界上建起来的商业办公项目,一直牵动着933户股民的心。

村级留用地不仅是村民们的家园,还关系着大家的“钱袋子”,如何将村级留用地利用好,既能助力城市发展,还要保障民生福祉,是杭州西湖投资集团有限公司一直在探索的问题。

2017年,西湖区实施村级留用地合作开发新模式,以西湖区属国企西湖投资集团总牵头,采取统一规划、统一开发、统一管理的“三统一”模式,有效避免了过去开发过程中存在问题多、纠纷多、信访多以及效率低的“三多一低”问题,将10%留用地发挥出100%的最大效应。

三年来,西湖投资集团已完成村级留用地土地摘牌20宗,合计面积628亩,落地率为65%。留用地项目品质较以前相比有着显著提升,带动城市界面升级,产业发展也有了新的空间,更可喜的是,村集体收入有了保障。例如荡王头村,明年“春树云筑”项目交付后,村集体年收入将达1400多万元,翻了一番,留用地变成了百姓的“聚宝盆”。

化零为整

统一规划

城市发展,规划先行。近年来,村级留用地越来越成为杭州城市化过程中不可忽视的重要一环。如何利用好这宝贵的10%,提前的科学规划布局就显得尤为重要。

说起留用地的规划,西湖区留用地发展中心相关负责人拿出了一张西湖区留用地分布示意图。图上,黄色的部分代表村级留用地,大多面积很小,一眼看去,星星点点地分布在西湖区的大地上。

“最小的只有3亩左右,一般会建成加油站,还有5亩、10亩的,会建成宾馆或者超市。因为面积小,很难做大文章,以前由村集体自己规划经营,项目同质化严重,品质也相对不高,土地的利用率就低了很多。”该负责人说。

为了打破原留用地面积小、位置散的局面,西湖投资集团走出的留用地开发第一步,就是秉承“化小为大、聚散为整、集中布局、组团开发”的思路,促进地块规划布点由“小而散”向“集中集约”发展。

对区位优势不大、土地价值不高、数量较多的留用地进行统一整合规划,形成产业聚集优势。对处于优势区域但位置分散的地块实现跨经合社乃至跨街道布局,规划和培育适应区域总体功能定位的重点留用地项目。

比如,将三墩镇陆板桥、杨家桥经合社相邻的3宗留用地调整为1宗地块,取消原内部通道,大幅提升地块内部空间。目前,这块“合宗地块”已由西湖投资集团与绿城合作开发为商业办公项目。

整合土地空间,西湖投资集团在留用地规划上有了新的蓝图。以前,留用地多打造为酒店式公寓,为了打破项目同质化问题,为城市发展提供更多空间,该集团围绕区域产业导向,以“运营先行”的理念打造可持续发展平台。

在石龙山留用地,围绕“艺术+”的产业定位,拟打造全国最大的影视艺术教育园区“之江横店影视中心”,有力推动影视艺术在之江文化产业带的融合发展;云栖小镇旁的良户、回龙、贤家庄留用地,将打造为“云栖国际会展中心”三期配套工程,完善区域商业配套,助力云栖小镇打造成为杭州城市大脑综合示范区。

“未来,村级留用地规划将会有更多的产业化项目,为优质企业量身定做办公空间,形成产业园区,提升西湖区对优质企业的吸引力。”西湖投资集团留用地办公室相关负责人介绍,在这个方面,西湖投资集团已有成功案例可循。

比如2018年底运营的西投创智中心园区,目前已形成“园区运营+产业服务+股权投资”运营模式,引入36氪、喜马拉雅等独角兽企业,湖畔网络、企朋网络等国家高新技术企业,以及一站式创投服务平台微链和大型互联网社区平台19楼,2019年税收达5000万元。

联合名企

统一建设

近日,之江区块又要新建一座银泰城的消息刷屏朋友圈,双浦镇、之江区块的居民等来了好消息。

这座银泰城就坐落在转塘街道桕联村和双浦镇麦岭沙村的村级留用地上。

“之前我们打算做项目的时候,共有12家房地产开发企业找到我们,桌子上的介绍资料堆得像小山一样。”双浦镇麦岭沙社区党委书记郑洪兴告诉笔者,选择合作企业可真是一件头疼的事,“基本都是小企业,品质很难有保障,而且村民的意见很难统一。后来好不容易敲定了一家,项目还没开始动工,企业就破产倒闭了,我们只得解约重来。”

事情在西湖投资集团介入后,有了明显转变。

针对原村社自主开发模式缺乏专业房地产开发管理经验,致使项目建设品质不高、甚至出现烂尾现象,西湖投资集团通过公开招标模式,面向市场引进绿城、滨江、万科等9家知名房开企业,按照“同股同权、共担风险”的模式与该集团共同合作开发。在发挥统筹协调优势的基础上,借助合作单位在经验、技术、管理、资金、团队及品牌方面的优势,高品质打造西湖区留用地“2.0版”。

三墩镇荡王头社区党委书记陈嫣飞说,有了政府牵头做事,村社干部在项目合作开发决策上更有底气,老百姓集体研究表决更加快速有效且意见统一度高。另一方面,与绿城、滨江这样的品牌房企合作,村民也更加放心。

来自绿城的“春树云筑”项目总经理李伟也感到了“三统一”模式带来的改变。“以往涉及村留用地的项目,我们要与各个村集体对接,各种流程、手续要村里自己去办,前期耗费时间会比较久,往往一个项目要4~5年的时间。而现在,直接由西湖投资集团牵头,效率高了不少,开发速度快,村民们能尽快拿到收入,对我们企业的周转也有一定的益处。”

组织引领

统一管理

留用地项目建设,涉及土地出让、股权分配、建设开发等多个环节,为了更好更规范地利用留用地这一珍贵资源,彻底解决开发过程中的乱象,西湖投资集团坚持党建引领,制定全流程相关政策,结合该集团纪检监管开展留用地开发工作,项目建设有了更有公信力的“监管方”。

坚持党建引领,把党建工作与留用地项目建设同步谋划、同步部署,充分发挥党组织和党员在工作中的“红色引擎”作用。为解决推进难的问题,西湖投资集团全体员工蹲点一线,党员干部带头奋战一线,广泛征求群众意见,勤跑、勤磨、勤协调,有时甚至为了一件事项上门与村社对接沟通20余次,最终赢得了绝大多数村社的理解、信任和支持。

同时,制定出台留用地开发全流程“游戏规则”。《西湖区村级留用地开发建设业务合作开发规则》《关于进一步做好留用地管理的若干意见》《西湖区村级留用地项目开发建设合作单位遴选办法(试行)》等6份文件相继出台,明确项目开发建设过程中村社、国企与合作单位三方的功能与定位、权利与义务。

西湖投资集团相关负责人介绍说, 这样一来,明确西湖区村社自持物业比例不少于51%,保证将留用地项目打造成为村民和集体经济的“聚宝盆”。

针对留用地项目开发涉及工程建设领域,投资金额巨大、廉政风险等级高等问题,西湖投资集团纪委构建纪委、监事会、法务、审计、财务、风控等“六位一体”监管模式,开展留用地项目建设事前、事中、事后全程监督25次,组织开展“工地开放日”活动3次,召开项目通报会1次,以公开透明的姿态主动接受村民监督。

为了破解监督形式化、表面化难题,西湖投资集团纪委全程参与业态定位、方案设计、项目招标、成本控制、财务指标、进度管理、项目验收等环节,对项目公司实施绩效考核管理,从项目计划工期、质量管理、安全生产和文明施工等方面对各项目公司组织巡检158次,形成检查会议纪要112份,发现并整改施工现场安全、秩序等各类问题共806个。

“‘三统一’之后,未开发的留用地项目转变开发思维,西湖投资集团从业态定位、开发进度到建设品质,全流程介入、全周期运营,将留用地资源优势与政策优势结合,转化为产业规模,同时保障老百姓的利益,这是我们的目标和原则。”西湖投资集团相关负责人说。

(图片由西湖投资集团提供)


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