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杭州土地战报 余杭宅地封顶还需自持 临安溢价超20% 

2020-10-13 12:15 |天目新闻 |记者 俞东辉

今日,杭州成交两宗涉宅用地,一宗位于余杭区数字商贸城区块,另一宗则位于临安区锦南板块。

其中数字商贸城地块经过39轮竞拍,最终被新希望收入囊中,溢价率封顶且须自持2%;锦南地块则经过32轮竞拍,由世茂竞得,溢价率20.7%。

值得注意的是,两宗地块虽然同日出让,但数字商贸城地块热度明显高于锦南地块。

在限价封顶未有突破的情况下,数字商贸城地块溢价率封顶且须自持2%,与4月27日敏捷地块自持比例相当。

临安锦南地块总建近25万方,整体体量在锦南板块也是首屈一指。再加上其五星级酒店配建要求,地块未来将是临安城南地标性的存在。

综合以上,本场土拍主要有以下几点观察:

1、杭州市八区热度依旧:今日余杭区数字商贸城地块高溢价成交,虽然存在无公租房配建的因素影响,但考虑到其限价在板块基础上并未有所突破,高溢价更多反映的是房企对于杭州市八区市场的持续看好。

2、 相对较缓的临安市场:今日临安地块以20.7%的溢价率成交,与临安前期成交地块热度相差较小,但与市八区成交地块热度仍有一定差距。地块限价虽然较高,以限定价格销售地块拥有非常高的利润率。但由于限价与市场价格拉高过多,房企对于其限价认可度较低。另一方面,地块复杂的商业商务配比也是拉低房企预期的一个原因。

3、锦南地块价格相对合理:今日临安地块以20.7%的溢价率成交,与临安前期成交地块热度相差较小。地块限价较高,以限定价格销售地块拥有非常高的利润率。虽然目前限价与市场价格有所差距,但考虑到项目地标性的存在,未来预计存在一定的溢价浮动空间。

4、世茂强有力商业打造能力:自2019年4月,世茂受让泰禾持股的国风大境(原同人山庄)49%股份以来,世茂开始了其在临安市场的布局。今日招拍挂竞得锦南地块,也体现了其在临安市场深化布局的用意。加上世茂自身具备强大的商业及酒店打造能力,据悉目前已拥有26家(含筹建)国际知名品牌酒店。未来地块包括五星级酒店在内的商业部分势必将会大放异彩。

出让过程和结果可戳直播传送门>>>

成交地块指标表


成交地块指标表.jpg


新希望竞得数字商贸城地块

新希望以10.74亿元总价,溢价率封顶且需自持2%竞得余杭区数字商贸城地块,折合成交楼面价20730元/㎡。

如果以限定价格销售,考虑到2%的自持,地块未来预计有较为微薄的利润率。

地块位于余杭区与江干区交界处,紧邻金地·玖峯汇,地块出让面积25899㎡,可建面积51798㎡。

数字商贸城地块区位图.jpg

地块区位图

(来源:浙报传媒地产研究院决策通)

离挂牌地块最近的为新希望美的·长粼府与港中旅·时光里两个项目,长粼府于2019年3月竞得,成交楼面价21008元/㎡。时光里于2019年12月竞得,成交楼面价18218元/㎡,需配建公租房5%。

北面1.5公里处,有敏捷源著天樾府、南京银城项目、德信项目,均于2020年竞得,三宗地块地价水平相当,基本约2万元/㎡,敏捷项目需自持2%。

目前,板块内仅长粼府一个楼盘在售,高层成交均价30000元/㎡,小高层成交均价32451元/㎡。

数字商贸城地块周边项目信息表.jpg

地块周边主要项目信息表

(来源:浙报传媒地产研究院决策通)

世茂竞得临安锦南地块

世茂以18.1亿元总价,溢价率20.7%竞得临安区锦南地块,折合成交楼面价7264元/㎡。

地块位于临安区锦南板块,东至福临路,南至万马路,西至绿地及ZX11-G-25地块,北至福旺街,距离地铁16号线九州街站约1公里。

临安地块区位图.jpg

地块区位图

(来源:浙报传媒地产研究院决策通)

目前,锦南板块项目较多,越秀•悦映城、融信美好宝龙•澜天、地上•南樾府、宝龙融信•新世邸等项目主力在售,成交均价16000-18000元/㎡左右,此外,还有3个待售项目。

临安地块周边项目信息表.jpg

地块周边主要项目信息表

(来源:浙报传媒地产研究院决策通)

【测算逻辑】

①公租房建面从总体量中扣除,公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算;

②住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计);

③数字商贸城地块车位价格按30万元/个,车位数量按100㎡建面配比一个计算;

④数字商贸城地块精装成本按照1500元/㎡计算;

⑤财务成本按地价8%,税费成本按售价的12%计算。

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