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杭州土拍没封顶 但热度不减 中豪、兴耀齐出手 

2020-09-18 11:07 |浙江新闻客户端 |记者 李成

空窗一个半月的杭州主城区,今日迎来了重磅宅地出让,分别是拱墅区的大关地块和滨江区的浦乐地块,另外还有祥符和紫金港的两宗商业地块同日出让。

今日两宗宅地虽均未封顶,但利润率处于低位,说明实际土拍热度仍处于高位。大关地块由中豪溢价20.2%竞得,楼面价33771元/㎡,浦乐地块溢价25.4%,被兴耀收入囊中。

原本以开发商业地和留用地为主的浙江中豪,此次也果断出手拿下杭州大关核心宅地,且地价不低,未来是否会寻求合作值得关注。

杭州土地市场热度下半年仍一直延续: 

加上今日成交的四宗地块,杭州全市今年的土地出让金额为2157亿元,已达到去年全年的2744亿元总金额的80%。

今年杭州土地出让有明显的分界线,上半年成交了1792亿元,创下了历史新高,下半年之后出地量骤降,至今仅成交365亿元

上半年虽然供应量大,但拿地房企集中度高,再加上下半年以来的土地供应缩减,更多的房企还是面临土地储备不足的状态

这种情况下出现两大趋势,一是房企向杭州周边城市扩散及下沉第二个便是杭州的土地竞争始终保持着像今日这样的较高热度

中豪溢价20%摘大关宅地 限价50180元/㎡ 

浙江中豪以总价13.09亿元竞得大关单元GS0507-R21-02地块,楼面价33771元/㎡,溢价率20.2%。地块容积率1.8,建筑面积38761.2㎡,配建不少于10%公共租赁住房。

根据浙报传媒地产研究院测算,实际楼面价约37990元/㎡,按政府限价精装均价50180元/㎡的未来房价计算,基本处于盈亏线边缘

大关地块周边整体界面较为老旧,但居住氛围浓厚,各类配套齐全便捷,距离3号线长乐路站600米。

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拱墅大关地块区位图(来源:决策通)

距离地块400米,融创金成·杭源里,9月15日刚刚领出预售证,高层精装均价约48000元/㎡,洋房精装均价约52200元/㎡,目前正在报名当中,预计可快速去化。

未来大关地块按照50180元/㎡的精装限价销售,有较好的客户基础

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兴耀23.7亿元夺滨江浦乐 精装限价38000元/㎡

兴耀以总价23.7亿元竞得浦乐单元R21-10地块,楼面价24126元/㎡,溢价率25.4%。地块容积率2.2,建筑面积98192.6㎡,配建不少于10%公共租赁住房

根据浙报传媒地产研究院测算,实际楼面价约27273元/㎡,按政府限价精装均价38000元/㎡的未来房价计算,盈利压力也是比较大。

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滨江浦乐地块区位图(来源:决策通)

但地块能否实现38000元/㎡的售价,目前看仍存在变数

因为地块虽处于滨江区,但滨江区的南部腹地,周边配套较为匮乏,主要的商业、医疗等核心配套还需要依赖滨江的核心区,最近的地铁站点为4号线的浦沿站,直线距离2.2公里。

而且周边楼盘中最有参考性的是地块北面1公里的万科·城市之光项目,目前二手房毛坯挂牌均价也仅为34000元/㎡左右,城市之光位置要优于本次出让的浦乐地块。

即使浦乐地块通过配置一部分洋房叠排等低密物业提升售价,但在此区位下改善客户的认可度并不高。

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测算逻辑

①公租房建面从总体量中扣除,公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算; 

②住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计);

③大关车位价格按50万元/个;浦乐按35万元/个;车位数量按100㎡建面配比一个计算。

④大关地块精装成本按照2250元/㎡,浦乐地块按2000元/㎡计算。

⑤财务成本按地价8%,税费成本按售价的12%计算。

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