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这部法律和你的房子密切相关,但千万别理解错了 

2020-08-12 10:50 |浙江新闻客户端 |记者 黄宏

昨天夜里,恐怕不少人看到了这么一条消息:契税法通过,将自2021年9月1日起施行。发这类消息的人,往往会在标题上加上“重大利好”之类的字眼。

说起契税,只要有过房屋买卖经历的人,只怕都不会陌生:只有先交了契税,房产证才能办下来,房子才算真正到手。

契税关系到的,是土地、房屋权属转移,确实相当重要,毕竟“安居”才能“乐业”。

这部法律究竟怎么一回事,它是不是如网上有些人说的那种“重大利好”?它对我们每个人的生活产生什么样的影响呢?已阅君今天要来聊聊这事。

什么是契税,你了解吗?

既然聊契税法,那要就先来聊聊契税是什么。

如果问起,恐怕很多人会这么回答:房屋买卖时,办房产证时要交的一种税。

这种答案,虽说根源于亲身经历,却既对也不对。

在所有税收中,契税是种很特别的税。

这要从契税怎么来的说起。

大约在东晋的时候,中国开始征收一种税,名字叫“估税”。人们买卖田宅、牛马等的时候,如果立有契据,官府就要征税,买卖双方都要缴,卖方缴3%,买方缴1%。

这税缴了有什么好处呢?

官府会把这些契据登记在案,将来如果因为所有权产生纠纷,就有据可查了。在官府登记过后,想把别人的土地、房屋冒为自己的,可能性会很小。

这就是契税的由来。

只不过因为买方是主要的受益者,让卖方缴税,不大合适。所以,大约在宋朝的时候,这种税改成由买方承担,而且主要适用于房屋、土地买卖中。

由买方承担,这是契税的很重要一个特点。

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契税和房屋、土地权属转移有很大关系

契税还有一个特点:一般的税都要靠政府工作人员去征,契税却是往往要靠纳税人自觉向政府申报投税,请求发给契证。

报纸上、电视上,时不时能看到这样的新闻:很多年前就买了房子,因为种种原因,却没去办房产证,结果原房东把房产证拿去抵押了,自己花钱买下、住了好多年的房子,不是自己的了……

这种新闻里没详细说清楚的“种种原因”,很多时候要么是买房人想“省下”契税,要么是原房东“好意劝告”:不去办房产证,可以“省下”契税。

这种“省下”有着巨大的风险,因为它意味着产权得不到法律保障。

因为没办房产证而不时出现的各种官司,就是明证。

因此自古以来,向来有这类说法:“地凭文契官凭印”“买地不税契,官司没凭据”。

通俗一点,就是:因为有不动产买卖行为了,产生契约了,这个契约需要得到政府保护,所以要交契税,而买卖这个动作的发起方是买方,这种政府保护行为的受益者也是他,所以契税由买方缴纳。

聊到这里,大家应该明白契税是怎么一回事了。

这部法律,亮点在哪里?

聊了什么是契税后,就可以来聊聊和契税法相关的事了。

这要提到两部行政法规:一部是1950年政务院颁布的《契税暂行条例》;另一部是1997年10月1日施行的《中华人民共和国契税暂行条例》。

但既然契税关系着产权这么重大的事,显然需要一部国家法律来调整,这就是契税法制定的背景。

这在法律上,叫作“拉高层级”,而拉高层级,则意味着能获得更强的法律保护。

再聊契税法本身,上面有哪些值得注意的地方呢?

主要在六条关于“免征”部分的规定。

其中第四款规定的情形是“婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属”。

这段话的意思是:是房产证、土地证上,夫妻之间不管是“加名字”“减名字”“换名字”或变更共有份额,都不用缴契税。

还有第五款“法定继承人通过继承承受土地、房屋权属”。

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▎相关规定还在草案时,就引起社会关注

这段话的意思是:法定继承人继承土地、房屋,不用征契税。

这里要注意的是:在我国法律中,“法定继承人”包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

毕竟已阅君前面聊过,契税主要出现在买卖行为中。这种法定的继承行为,还有夫妻之间转移财产,和买卖行为之间的差别是很大的。

根据契税法第三条规定:契税税率为百分之三至百分之五。

就算按照《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》,在房产方面,对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

这个免征力度是相当大的。

而且契税法已经在法律上作了明文规定,这对法定继承人,还是夫妻双方,确实重大利好,但这一点还是要注意:它并不涉及到买卖。

相关信号,千万别误读!

聊到这里,本来对契税法差不多就介绍完了。

众所周知,在涉及到房产、土地方面任何一个细微变化,人们都会很关注。

于是契税法通过的新闻一出,确实有不少人会思考:这对楼市,究竟是不是利好呢?

从契税法草案提请审议起,直到现在通过,网上近期出现的那些“重大利好”,也是希望引导人们往这方面去想。

其实,这部法律所传递出的信息,是相当中性的。

首先,契税免征并不表示其它税、费也免收,还是要按照各个城市所规定的去缴纳的。

其次,法定继承人通过继承承受土地、房屋后,契税是免征了。但当所继承的房屋再次出售时,又会按照二手房的销售对待,相关税费按二手房标准执行。

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这里还有一点要说明,免征契税所针对的对象只是法定继承人,如果非法定继承人继承房产,就属于受赠行为,就需要缴契税了。

这还不算,非法定继承人将来出售受赠房屋时,如果受赠房屋不是唯一的住房,原购房时间又没超过5年,减去相应税费后,还是要按20%的税率来缴纳个人所得税。

所以,如果以赠与方式获得的房屋,长期自行居住没有任何问题,如果要出售,相关税的问题,还是要考虑一下。

另外,既然契税很多时候是根据成交价格来确定征税额的,那么能不能“做低”价格来“避税”?这也是不行的,因为契税法规定:纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的,由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

所以,对这部法律的关注点,还是应该放在契税法如果通过后,将对个人产权起到进一步保护作用的方面,而不是放在网上有些人所称的“重大利好”上。

那可能只是营销的噱头。

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