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“5万+”改善房成交活跃,“2”字头刚需房价格滞涨,杭州二手房冷热不均 

2020-08-10 18:30 |天目新闻 |记者 张崴淙

调控进一步加码,引导着整个新房市场开始回归理性。但在杭州二手房市场,却呈现着明显的“马太效应”。

结合7月及8月首周二手房成交数据不难看出:学区优越的“5万”级房源量价齐升,但也有不少“2”字头的刚需房源虽然成交也十分活跃,但价格却三年未涨。

透明售房网数据显示,整个7月,杭州二手房成交量为11347套,已连续4个月成交破万。上次连续4个月二手房成交破万还是2017年3-6月。但与此同时,目前杭州二手房挂牌量已逼近12.5万套。市场冷热不均态势明显。

那么,在市场分化明显的大背景下,究竟哪些板块量价齐升,哪些板块去化面临着阻力呢?               

有人逐鹿学区、有人抛旧摇新,5万级改善房源成市场黑马

在二手房市场中,“5万”级的改善产品成交量较为活跃,这些小区要么毗邻优质学区,要么身处传统热门板块。

7月份,夕照新村(采荷二小学区)成交9套,西溪华府成交7套、万家星城成交6套。上述小区成交均价分别为55710元/㎡,49510元/㎡和44650元/㎡。

根据链家数据显示,进入8月份,位于城西文教区的融信杭州公馆(文一街小学学区)首周便成交3套,均价约56158元/㎡。

“对于单价50000级的二手房来说,这样的成交量已经是不错的成绩,”在城西文教区工作链家门店工作多年的经纪人小陈对记者说:“实施公民同招之后,升学具有一定不确定性,对报名策略是个不小的考验。目前,优质学区房价格已处高位,价格大幅上涨的可能不大,但升学的紧迫性带来成交量上浮已是不争的事实。”

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文教区二手房行情始终被外界看好

但也有一些成交活跃的改善型小区价格呈现走低态势,究其原因,无外乎房龄因素及改善意愿浓厚所致。

7月份,景芳三区、五区、六区的二手房成交规模分别为15套、13套和27套,均为江干区交易量前十,但成交价较上月相比都呈现了不同程度的回落。

在拱墅区,万家花城7月成交量达16套,和睦新村为11套,但其成交价却分别较上月回落4.6%和6.9%。其中,链家数据显示,万家花城仅8月首周就成交3套,成交均价约47669元/㎡,价格呈现小幅回升,但仍低于6月份49440元/㎡左右的成交价格。

“这几年,申花、和睦一带的新房供给量较为可观,而且限价也相对合理。一些老房子随着房龄增长而出现贬值,这让不少人更倾向于抛掉二手房,赶快去摇新房。”家住万家花城的竹先生表示,卖掉万家花城后,有意去摇板块唯一现房——养云静舍。

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申花板块二手房交易活跃,改善意愿明显

2.同是“2”字头刚需板块,这方半年跳涨4000元/㎡,那方价格三年未涨

刚需房源始终是二手房市场成交主力。目前,一些刚需板块在成交量持续走高之余,成交价和挂牌价均屡创记录:

早在6月30日,位于大江东的琅琴湾小区以220万元的总价成交了一套83.6㎡高层,成交单价达26316㎡。进入7、8月份,该小区已有数套房源以25000元/㎡的均价成交,刚刚交付不久的旭辉宝龙东湖城挂牌价大多在25000元/㎡以上。

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琅琴湾二手房源成交价创新高

和年初相比,大江东不少二手房源成交均价已上涨2000-4000元/㎡不等,一二手房倒挂进一步拉开。

东湖新城的金地海珀、蓝庭花园、新城山语院等小区成交价集中在26000元/㎡上下,而挂牌价则直逼30000元/㎡大关,与年初相比出现了2000元/㎡左右的涨幅。

一些89㎡房源直接挂出300万元的总价,更有一些刚刚交付的次新房业主放话表示:“成交价少于30000元/㎡不卖。”

大江东及东湖新城二手房价看涨的一个重要原因便在于刚需群体相对庞大,但次新房供应相对偏低。与此同时,成交量走高但价格未见明显上涨的楼盘则主要集中在超级大盘集中的刚需板块。

在我爱我家闲林门店工作的经纪人小张向记者介绍:“七月前三个季度,二手房成交量前三的小区都被闲林包揽,分别是竹海水韵、桃源小镇和翡翠城。”

根据链家数据显示,八月的第一周,闲林板块的爵士风情花园成交4套,位居榜首,但21492元/㎡的成交均价与2017年12月基本持平。

观察发现,闲林板块尽管成交相对活跃,但由于许多小区挂牌量在400-500套左右,可选余地较大致使单价维持原地踏步,不少小区均价两年内价格波动在1000元/㎡以内。

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超级大盘出没的刚需板块,尽管成交活跃,但价格变动不大

类似的情况也出现在余杭区另一刚需板块——星桥。7月最后一周,昔日“万人摇”红盘天都城滨沁公寓一周的交易量就达到了12套,成交价集中在21000-22000元/㎡之间,这与当前板块新房毛坯限价大致持平。

三大利好性因素能否支撑未来杭州二手房市场?

在调研中记者发现,还有一类挂牌周期长,成交乏力的房源广泛分布于全城各大板块。

“业主的期望值明显高于房源的实际价值。”德祐未来科技城门店的一名中介人员告诉记者:“有一些有明显硬伤的房源挂牌单价与小区成交单价持平,这显然是有问题的。”

记者接触到多位自家房源挂牌超过1年的业主,他们纷纷表示:

“自家房源拿出来只是试试水,等价格达到预期再卖”、“目前房子一边出租,一边在挂牌出售,不急着用钱就再等等”或是“家门口的地铁正在修,房子早晚也会挂出来,等地铁开通再成交也不迟”……

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在许多次新房小区,业主挂牌试水的屡见不鲜

诚然,12.5万套的挂牌量着实庞大,但这其中试水业主也不在少数。这表明如此的挂牌量其实还是有水分的,实际情况可能没有想象中那么紧张。

当前,无论是土拍市场还是新房市场表现均相对活跃,尽管调控新政使得一些红盘出现摇号家庭分流的现象,但对于许多购房者而言,许多红盘仍旧“摇摇无期”,在这种情况下,即买即住的二手房就有可能成为理想之选。

因此,杭州二手房挂牌量、成交量持续高位,但板块之间差异客观存在,因此板块之间、房源之间冷热不均的态势或仍将持续一段时间。

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接连迎来地铁交付大年或成二手房去化重要推动力

对于杭州的二手房市场而言,未来有三大利好值得期许:

首先是源源不断的的流入人口。众所周知,2019年全年,杭州市净流入人口达55万,其中相当一部分即将转化为购房家庭。未来,随着净流入人口持续增长,杭州购房群体还将进一步壮大。

其次是地铁陆续交付。从今年起至2022年,杭州预计将有十余条地铁线路迎来通车,而后到2026年,地铁四期规划逐渐落地,通地铁的小区也将明显增多。届时,方便快捷的轨道交通有望让更多小区二手房出现量价齐涨的局面。

第三是一二手房价差逐渐趋同,新房吸引力降低,届时,即买即住的二手房或将更受欢迎。加之如果后续新房调控进一步加码,更多购房家庭同样有望被分流到二手房市场。

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