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60%的房源高于评估价成交!来这儿“捡漏”豪宅?Sorry 不灵了 

2020-08-03 19:53 |浙江新闻客户端 |记者 李世嘉

这个7月,是名副其实的“法拍之月”。

7月1日-7月31日,杭州(八区)法拍房市场共进行了137次住宅拍卖,比今年前6个月的供应量都高,成交率达到91%。

其中,有82套房源高于评估价成交,占到房源量的60%,环比几乎翻了一倍。

流拍一共11次,占总拍卖次数的8%,不算太低,但相比6月而言,在基数增大的情况下仍然下降了15.6%个百分点。

可以说,杭州法拍房市场迎来了下半年的“开门红”。

下面是记者选出的几个7月法拍房之“最”。

01.成交总价最高

西湖区坤和西溪里珺园5幢01室,面积为292.76㎡,成交总价2005万元;成交单价为6.85万元/㎡。

02.成交单价最高

上城区吴山鸣翠苑1幢101室,面积为138.16㎡,成交总价1717万元;成交单价为12.43万元/㎡。

03.成交总价最低

余杭区惠都家园8幢2单元503室,面积为60.97㎡,成交总价125万元;成交单价为2.05万元/㎡。

04.成交单价最低

余杭区清合嘉园西区31幢3单元201室,面积为172.94㎡,成交总价201万元;成交单价为1.16万元/㎡。

这场“红”风

是从新房市场刮来的

能以这样的数据博头彩,除了靠就业季、升学季等引起的市场本身的变化以外,政策的变动也产生了影响。

7月2日,杭州发布了楼市新政,明确一户家庭同时只能摇一个楼盘,并规定提供虚假资料报名的购房者一年内不得摇号。

于是整个7月看下来,新房市场降温明显,中签率纷纷提升,“闭眼摇”和“广撒网”的行为也在减少,人们似乎更理性了。

然而,多管齐下,一面是对“无房家庭”的政策性倾斜,另一面,也是对有房但仍想购房的家庭的挤压。

真正构成需求的热力,不会消散,只会转移。

当新房市场提供的机会减少时,二手房市场和法拍房市场,就接手了吸纳这部分热量的任务。

7月上旬,杭州的二手房市场还处于成交旺盛的阶段,单日成交量大都维持在400-600套之间,但接近中旬时,单日成交量却出现了走低,至下旬时成交量降到了100-300套。

也就是在中下旬,法拍房市场的热点尤其多,竞拍热情十分高涨,更多人关注到了这个市场,几乎什么样的房子都有人抢。

风起,此消彼长,终成平衡。

来这儿“捡漏”豪宅?

Sorry,不灵了

在137次拍卖中,有10套房源的成交价超过1000万,除了3套水岸帝景以外,其余7套皆高于评估价成交。

换句话说,7月份的千万级法拍豪宅中,高于评估价成交率达到了70%。

划重点:豪宅、高于评估价成交、70%。

然而这个70%是个保守的数字,因为水岸帝景拍出的这一批房源,是因破产而拍卖的。生意人,大多介意这类缘由。

而在这些被“哄抢”的豪宅中,热点话题层出不穷。

先是山东大哥以12.43万元/㎡的价格拿下吴山鸣翠苑,圆了自己的西湖梦,后是一前一后疯狂竞拍的碧玺和白马公寓。

喔,对了,还有那套险些被低估的坤和西溪里,评估价1185万元,却2005万元成交,身价几乎翻了一番。

此外,还有一套湘湖畔的别墅——世外桃源风情村95幢,作为旅游用地仅剩22年的产权,却有人花6000万元“带它回家”。

至此,我们还能认为法拍房市场是那个“豪宅捡漏宝地”吗?

Sorry,在这个火热的7月,不灵了。

亮点回顾

1、一房两命的“凶宅”14个人抢购

丁桥有一套房子,在还没开拍时就连上三次热搜。那就是曾发生过命案的丁桥景园南苑14幢4单元1103室。

这套房子面积为93.4㎡,三面采光,南北通透,起拍价为154.14万元,评估价为220.2万元。

据悉,2016年1月21日凌晨,原房主夫妇发生了矛盾,男主人在争执中持刀杀死了妻子,然后从自家阳台上跳楼自杀。

坊间透露,事发之后,房主的女儿跟随外婆回到了四川老家,而这套房子是原房主夫妇于2015年按揭买下的,遗留的贷款无人能还,于是银行告到法庭,该房产才被拍卖。

△丁桥景园 来源-阿里拍卖

一般来说,“有事故”的房子成交情况不会很乐观,但出乎意料的是,该房产最终不仅顺利成交,甚至有些抢手。

本场拍卖共14人报名参与,在经历了52轮竞拍后,最终以222.14万元的总价成交,折合单价约2.38万元/㎡。

这个数字超过了评估价,也追上了该小区同面积段二手房的市场价。如果再加上税费及二次过户的费用,实际成交价格更高。

2、水岸帝景喜忧参半,留庄无人问津

6月,阿里拍卖上架了水岸帝景的8套一线江景房,但均无人出价,齐齐“流拍”。

来到7月,这8套房源再度拍卖时价格大幅下调,如5单元2502室,一拍的起拍价是2100万元,二拍时打了规则内的最低折扣8折,直降420万。

最终,该组房源一上午成交了4套,其中1单元的3001室、2302室、2402室均为平层,视野和户型比较出色,尤其是3001室可以看到运河和钱塘江的交汇。

另一套成交的3单元601室是这组房源中唯一一套起拍价低于700万的,这或许是它得以成交的原因之一。

还有4套依旧“流拍”的房源,将在8月回到法拍市场。

△绿城留庄

同样无人问津的千万级豪宅,还有被赞为“初恋脸”的绿城留庄。作为绿城法式住宅的经典作品,留庄与西溪湿地隔路相望,当年问世时就惊艳四座。

本次拍卖的6幢2单元101室面积约278.62㎡,采用了“十字圆厅”户型,客厅设计了立柱与壁炉,厨房分为中、西双区域。这些,都是豪宅“不怕浪费”的标志。

由于原房主同时对三家存在欠款,因此该房源起拍价较高,为1200万元,与1209万元的评估价基本相当。

最终,本次拍卖虽然有2人报名,但却无人出价。

有网友推测,这两人或许是心照不宣等待二拍降价,毕竟在竞拍豪宅这件事上,有时“谁先认真谁就输了”。

3、山东大哥12.43万/㎡买下吴山鸣翠苑

吴山鸣翠苑是杭州最早的城市花园洋房之一,东面可见吴山与城隍阁,西面200米左右是古清波门,走走路就能“溜达”到西湖边。

7月份拍卖的1幢101室面积为138.16㎡,户型为三室两厅两卫的东边套,居住痕迹明显,装修保养得一般,起拍价为1029万元。

看样时,一位山东大哥表示,很想在杭州买一套3000万以内的法拍房,此前将军路61号和水岸帝景他也看过,这是看过的第三套。

△吴山鸣翠苑

最终,经过24次竞价,该房源以1717万元的价格成交,比起拍价高出了近700万元,也大大超出了1470万元的评估价。

折合单价12.4万元/㎡,是杭州今年上半年成交过的单价第四高的法拍房,也创下了吴山鸣翠苑的房价新高。

而买家正是这位山东大哥,他说:“圆了我一个西湖畔的梦。”

4、近6000万成交的别墅却是旅游用地

7月,萧山湘湖畔的世外桃源风情村成交了一套“天价别墅”。

世外桃源村依山傍水而建,与湘湖壹号仅一路之隔,在二手房市场属于罕见房源,在法拍房市场也难得一遇,上一次拍卖还要追溯到2017年4月。

这次拍卖的世外桃源村95幢建筑面积722.07㎡,以3745万的起拍,成交价为5905万,折合单价约8.18万元/㎡。

这样高的总价,在今年的杭州法拍房记录中,仅次于6975万元成交的江南里6幢3号。

如果再加上3%的契税和0.05%的印花税,该房产买到手的总花费将超过6000万元。

△世外桃源村

但更让人意外的是,这套房子的土地用途是旅游用地,根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定,旅游用地仅有40年的年限。

如果按照估价报告中所提到的,使用年限至2042年4月,那么距离现在也只有不到22年了。

回顾7月法拍市场的爆点,这不仅仅是“神仙打架”,而是“神仙打群架”。

在我们写西溪里排屋的那篇推文后,有网友谦虚地评论说“让各位见笑了,没拍到”,也有网友自曝“我就是D8678(竞得者)”。

无论是真的还是仅作调侃,记者看到后只想说一句:有些房子,能否坚持到最后已经不那么重要,只要敢拍,就已经是赢家。

小贴士

1.流拍是指拍卖开始后,没有人竞拍,导致房子拍卖不出去。

2.法拍房的房屋户口不在执行范围内,成交后应缴纳的税费承担情况,以受理法院的规定为准。如非特别说明,则存在的物业费、水、电欠费等相关费用由买受人承担。

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