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107.4亿!杭州第五个百亿项目来了

起价即2020年度第一、挂牌期间已有三家报价、逾20家房企角逐,备受关注的杭州文晖“三芒星”终于落下帷幕:

两个多小时,82轮报价,最终由滨江以总价107.4亿元收入囊中。

这一总价也毫无悬念跻身杭州百亿项目行列,成为继信达123.2亿奥体地块(杭州壹号院)、恒隆107.3亿百井坊地块、保利101亿钱江世纪城地块(保利澄品)、新鸿基132.6亿江河汇地块之后第五宗百亿项目。

(备注:新鸿基江河汇项目为三宗地块合成)

由地块形状而得名“三芒星”的该地块如此受热捧,有以下几点原因:

地块自身角度:“市中心核心区域大体量纯宅地”是三个核心要素,具有一定稀缺性;

房企的需求角度:杭州土地出让竞争日益激烈的背景下,该地块体量大、货值高,单宗单次拿下,就能缓解年度拿地指标压力,为来年销售打榜做贡献,且地块的改善属性利于打造口碑项目;

大环境的角度:全国范围内不少城市房地产政策加码,当前杭州的综合环境不算严苛,仍是战略布局的好时机。

微观市场角度:地块周边新房较少,仅中海望庐在售,其高层均价48200元/㎡。周边二手房挂牌均价50000-60000元/㎡,预计未来项目以精装51700元/㎡的限价销售,去化情况有较好的保障。根据浙报传媒地产研究院测算,刨除其公租房面积,地块实际楼面价为40434元/㎡,预期的销售利润率已处于较低水平,这也考验着拿地房企的运营及成本控制能力

此外,城东新城、龙坞两地块也于今日出让,其中佳兆业封顶自持4%竞得城东新城宅地、路劲22501元/㎡摘龙坞宅地。

出让过程和结果可戳直播传送门>>>

地块详情

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“三芒星”地块共分为三个子地块,合计出让面积107403㎡,容积率2.78,可建体量达到298531.8㎡。根据规划,三宗地块配建10%公租房共计29853㎡。

这也是朝晖文晖板块首次出现政府指导价:地块精装限价均为51700元/㎡,包含4500元/㎡的装修价格。

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地块位置图(来源 浙报传媒地产研究院 决策通)

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城东新城宅地出让面积36748㎡,容积率2.4,可建面积88195.2㎡,需配建10%公租房。此外,该板块也是首次出现精装限价,地块精装限价46500元/㎡(含精装4500元/㎡)。

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地块位置图(来源 浙报传媒地产研究院 决策通)

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目前,城东新城新房成交主要集中在板块的东北侧,在售项目较多,东潮府、景粼天著等项目在售,高层精装均价46000元/㎡-47000元/㎡左右,洋房、叠排等成交均价47000元/㎡-55000元/㎡。未售项目仅德信项目,彼时成交楼面价16842元/㎡。

龙坞单元近期出地较为频繁,此次推出宅地位于绿城理想小镇北面,出让面积22272㎡,容积率1.2,可建面积26726.4㎡,精装限价与绿城理想小镇项目相同,为37100元/㎡。

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地块位置图(来源 浙报传媒地产研究院 决策通)

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目前,板块内的商品住宅项目主要还是集中在南侧的之江、转塘区域。转塘有世腾项目,成交楼面价18203元/㎡+自持40%,处于储备状态;之江新城核心在售项目有祥生·云境,叠排近期均价53821元/㎡(含精装5000元/㎡),仁恒祥生·珊瑚世纪雅园,近期高层均价37781元/㎡、叠排50442元/㎡(含精装4000元/㎡)。

测算逻辑

① 住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计);

② 地块车位价格按照50万元/个计算,车位数量按照100㎡建面配比一个计算;

③ 地块精装价格按照2250元/㎡计算;

④ 毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%;

⑤ 自持部分未做处理。

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