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抢手 大江东宅地自持19% 大学城北楼面价刷新 

2020-07-07 15:08 |浙江新闻客户端 |记者 马梦婷

今日,钱塘新区三宗涉宅地成交,其中一宗宅地位于下沙大学城北,两宗宅地位于大江东。三宗地块均吸引了多家房企参与竞价,由金成&吴兴城投拿下的大江东中心区宅地在竞价封顶后自持比例竞报至19%,是今年自持比例第二高。

此外,祥生以17792元/㎡楼面价拿下大学城北,刷新了板块的楼面价记录。这是祥生第三次落子大学城北。

今天还有一家浙江房企首次布局杭州市区:温州的华鸿嘉信以25.46%溢价率落子江东沿江。

综合看,本场出让主要有几下几点观察:

一、刚需板块热度进一步提高

今日成交土地竞争激烈、三宗地块均高溢价成交,其中大学城北地价刷新、大江东中心区宅地封顶且自持高达19%。

一方面,刚需项目去化优势明确;另一方面,大部分刚需宅地成本管控较中高端项目而言更有操作空间。

二、成熟板块认可度高

由于竞争激烈、地块溢价高,今日成交三宗宅地利润率都较低,对房企操盘能力有相当挑战。背后是房企对区域预期的认可

如今天最热的大江东中心区宅地,是大江东整体发展的利好集中体现,从大江东近年发展来看,随着商场、住居小区的集聚,近年来区域入住人口逐渐增加,同时随着地铁7号线的建设,最大限度承接萧山、下沙以及主城刚需外溢,未来发展预期较好。

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自持19% 金成携吴兴城投落地大江东

江东中心区龙湖东侧地块由金成&吴兴城投以110818万元总价封顶竞得,楼面价12733元/㎡,溢价率29.89%,自持19%。这是杭州老牌房企金成携吴兴城投“杀”回杭州拿下的第二宗地块。

土地实际楼面价较阳光城兴耀·花漾里(实际楼面价9624元/㎡,自持6%)楼面价提高。

新房房价方面,与周边融创城18156元/㎡、卓越中锐·星央悦府18430元/㎡相较项目限价基本处于同一范围。目前在售的融创城,去化速度较快,5次摇号2次万人摇,中签率均在5%以下,其中最低中签率为1.6%。售罄的龙湖•江与城,也是开盘即售罄,新房市场相当火热。预计未来项目去化较好。

土地位于江东中心区,周边地铁、商场配套完善,同时也是钱塘新区制造创新城,是区域发展重心之一,起步较高。

地块距离在建地铁7号线北二路站500米内,可快速互通萧山机场、奥体中心以及西湖风景区,轨道交通支撑明显。

此外,地块坐拥两大商业综合体,龙湖天街与宝龙广场,两大商圈均预计2020年开业,一站式购物、休闲、娱乐、美食的高层次生活圈将拉开江东中心区高端商业和生活配套完善的序幕。 

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龙湖东宅地实景区位图(制图/章嵘嵘)

楼面价11299元/㎡ 华鸿嘉信进军杭州市区

江东沿江河庄宅地由华鸿嘉信竞得,成交总价137976万元竞得,楼面价11299元/㎡,溢价率25.46%。地块需配建公共租赁住房不少于12211.32㎡,实际楼面价约13021元/㎡。

这是华鸿嘉信首次进军杭州市区,土地利润情况已基本没有空间,可见其战略入杭的决心,以及对区域的预期较好

事实上,河庄街道房地产市场发展较早,河庄路与河景路附近成熟社区林立,近年宅地推出较少,新房市场亟需补仓,预计未来项目竞争对手较少。老盘金色和庄于2019年底出售220套高层房源,均价12000元/㎡,创下摇号历史人数新高、中签率新低。至高·钱塘一品二手房1.6-2.1万元/㎡。

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河庄北宅地实景区位图(制图/章嵘嵘)

祥生加仓大学城北 短期无竞争压力

下沙大学城北宅地此前曾亮相,于2019年11月终止出让。据了解,彼时终止出让主要由于规划变更。土地再亮相,土地起价与精装销售限价均未变,26200元/㎡的精装限价与此前祥生湛景·江山云樾府两地一致,由祥生以170939万元总价封顶竞得,楼面价17792元/㎡,溢价率29.56%。

这也是祥生第三次落子大学城北,以17792元/㎡楼面价再次刷新板块地价。此前,大学城北地价标杆为今年3月拿地的祥生湛景·江山云樾府项目,成交楼面价16763元/㎡

板块目前处于“空窗期”,无在售新盘。储备项目为祥生湛景·江山云樾府与今日成交宅地项目,可以预见未来大学城北将由祥生项目主导。

售罄的都会钱塘彼时高层精装均价23014元/㎡、洋房精装均价27000元/㎡;现房毛坯均价23753元/㎡;春江天越高层精装均价24325元/㎡,小高层精装均价26257元/㎡,洋房精装均价29370元/㎡。周边宋都•东郡之星、中国铁建保利•像素等二手房挂牌价格22000元/㎡-25000元/㎡。宅地限价与周边价格水平基本一致。

若以限价进行销售,宅地预计利润率微薄,但考虑祥生此前已拿下祥生湛景·江山云樾府项目,在建设开发的成本控制方面将更具优势。

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下沙大学城北宅地区位图 (来源:“决策通”)

宅地测算逻辑

① 幼儿园建安+全装修成本4200元/㎡

② 住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计);

② 大江东宅地车位价格按照19万元/个,下沙宅地车位价格按照25万元/个,车位数量按照100㎡建面配比一个计算;

③ 精装价格按照1250元/㎡;

⑤ 毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。

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