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新房限价直逼3万,二手房仍卖“1”字头,临安楼市到底有多魔幻? 

2020-07-06 18:39 |天目新闻 |记者 张崴淙

26000元/㎡、26300元/㎡、29500元/㎡……今年4月以来,临安区新房限价一路看涨。

最兴奋的,一来是在售新盘开发商,二来便是撤市设区前后买入临安的投资家庭,而最忙碌的,却莫过于中介小哥。

“一手干新房分销,一手替房东揽客,现在的临安行情,我们不得不新房、二手房两条腿走路!”

二手房中介老聂话音刚落,雨又下大了。他将手里的传单迅速塞进怀里,然后拉着记者一起跑到青山湖科技城站出口内避起雨来。

近日,住在杭州网记者一行见证了临安楼市无比魔幻现实主义的一幕:新房限价直逼3万的同时,二手房17000-18000元/㎡的却到处都是,且随着交付潮来临,挂牌潮也接踵而至。

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交付即挂牌已成临安楼市常态

新房扎堆交付,二手房集中挂牌,现房比期房还便宜?

2020年是临安交付大年,柏景湾、湖山悦、滨湖天地、佳源优樾、临安宝龙广场、十锦台等项目赫然在列。15个新盘、共12000多套房源交付对临安楼市的影响是可想而知的。

此外,临安还必须面对一手房库存近10000套的现实,仅2020年,临安区的流摇就达40次;在摇号楼盘中,除宝龙旭辉城、檀越府、朗香府等少数项目有过20%上下的中签率外,其余中签率大致在40-75%之间。

“哪里有交付潮,哪里就有挂牌潮”,这无疑是当前临安楼市最为魔幻现实的一幕。

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青山湖板块不乏超级大盘,越秀星汇城便是其中之一

数据显示,截至2020年7月4日,越秀星汇城二手房挂牌量达1014套,同一时期,整个临安二手房挂牌量约7100套。越秀星汇城近90天成交量为64套,以此去化速度计算,消化掉当前挂牌量需48个月左右。

可就在今年“五一”小长假前后,该小区二手房挂牌量为850套左右,也就是说,仅仅两个月,其挂牌量增长了约20%。

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越秀星汇城近月市场行情

一名在这里工作了近5年的经纪人小章告诉记者:“不要看周围门店众多,但我怕的还真不是同行,而是业主。挂牌量激增但实际出货量不大,反而把(二手房)预期带偏了。”

除自身挂牌量大以外,户型因素对去化预期影响也相对较大。

据了解,越秀星汇城分东西区,其中西区户型较新,89㎡三房、118㎡四房为二手房市场带看量较活跃的户型;相比之下,东区户型较老,83、89㎡两房、134㎡三房户型偏多。

据了解,目前越秀星汇城西区房源,89㎡三房户型成交总价集中在170-185万之间,折合均价约19100-20800元/㎡之间,车位价格约10-12万/个,需另算;相比之下,东区同等面积房源成交价则多集中在17000元/㎡以下。

不难看出,目前这样的成交价不仅没能超过在售新房20000元/㎡的价格,与周边土拍精装限价26000+/㎡差距就更大。

二手房价格跑不过在售新房备案价及新房限价的,全杭州或许也没多少这样的板块,不可谓不魔幻。

十区内唯一不限购,外地购房者占比九成以上

不限购、二套房首付四成、认贷不认房等规定,成为临安楼市有别于杭州其它区域的诸多特点。如今临安楼市的魔幻现实大多与这一系列规则有关。

作为杭州十区中唯一不限购的区域,临安吸引了来自诸多外地购房者。走访发现,目前挂牌的业主不乏临安撤市设区伊始购入的投资客。

“特别是青山湖,不管新房、二手房,来自临安市区的购房者连一成也不一定有。”大屋房产中介的一名经纪人这样说。在青山湖,原本做东的当地人却只是跑了个龙套,这也是临安楼市另一魔幻现实主义现象。

走访期间,记者联系到了常年居住在西安的汪大姐,她挂出了名下位于越秀星汇城的2套89㎡房源,报价170万元/套,车位均为10万元/个。目前两套房子均有租户居住,租金为950元/月。

目前这两套房源已挂牌半年之久,在过去3个月中带看均不足10次,且带看后往往就没了下文。

汪大姐百思不得其解:“16号线开通了,房子还是没人买。再说,临安土拍限价你看都多少钱了?”

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越秀星汇城小区挂牌情况

对于青山湖楼市的火爆,临安当地人的看法显然更为冷静。1995年便来到临安工作的四川小伙儿小郑算得上半个临安“原住民”了,在他看来,20000元/㎡买青山湖价格还是偏贵了。

“闲林西面的几个小区23000、24000元/㎡不香吗?比这里(青山湖)到市区近了快20公里!”小郑大手一挥,继续说道:“限价27000也好,30000也好,你看看闲林、老余杭限价不就是这样吗?青山湖,反正我是看不懂了。”

的确,青山湖核心区距闲林板块约20公里,这比闲林板块到钱江新城的距离还要远。

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走访发现,目前青山湖板块的购房者中,来自未来科技城及五常、闲林等地的溢出家庭颇有存在感。

但其中不少人就认为:撤市设区、16号线开通后,一时间临安或再难出现重大利好,接下来二手房市场或面临一定横盘可能。

一位在五常街道开理发店的哈尔滨籍“托尼老师”告诉记者:“临安撤市设区前,8000多元/㎡入手的,在交付后以15000-16000元/㎡的均价出掉,刚好翻倍。”就在几天前,他刚刚以138万总价卖掉自家一套83㎡两房房源。

直逼30000元/㎡的限价预期,未来靠什么支撑?

4月23日,地铁16号线与“换乘之王”5号线同日开通。自此,城西科创大走廊的三大节点被紧紧连接在一起,临安城区到未来科技城的通勤时间被缩短至40分钟以内。

地铁贯通在给人们带来实实在在的利好之余,也消化掉了近几年来临安最大的利好因素之一。这才有了撤市设区及16号线规划出炉前后入手家庭“交付即挂牌”的现象。

从新房市场来看,目前宝龙旭辉城毛坯单价已破20000元/㎡大关,绿地柏澜晶舍卖到了23000元/㎡,这样的价格与崇贤、星桥、良渚文化村等板块大致持平。

在杭州出台“双限”政策之后,土拍价格一方面锁死了短线涨幅空间,另一方面,限价“天花板”也刚好提供了板块预期。

早在4月24日,即16号线开通次日,临安锦北板块出让的一块住宅用地,毛坯限价达到了22500元/㎡,精装价格不高于3500元/㎡,也就是说精装单价达到26000元/㎡。这与闲林板块当前限价基本持平。

这对于诸多刚刚跨过“2”字头的许多新盘及还在“1”字头徘徊的二手房业主来说,当然是正向预期。只是,就目前青山湖板块的配套来看,想要真正夯实预期,仍有较长的路要走。

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新房去化进程尽管缓慢,但大多楼盘依然能够完成售罄

当然,商业配建未来一段时间将会是青山湖另一实实在在的利好。以青山湖科技城站为例,待宝龙旭辉城等一系列商业配建兑现后,周边人气、入住率有望提升。

其它利好性因素,如城西科创大走廊的深度产业对接、青山湖板块的教育、医疗配套等目前已在加紧建设当中,而这绝非一蹴而就之功。

毕竟,就在几年前,阿里巴巴、海创园刚刚落户大城西时,质疑未来科技城“偏远”的声音同样不绝于耳。

未来,青山湖科技城仍将在相当长的时间内作为杭州城西的外溢板块,为工作在城西科创大走廊的家庭提供更亲民的安家门槛。只是,想要短期投资套利已然不合时宜了。

可以肯定的是,青山湖板块,乃至整个临安都将继续沿整体向好的态势继续发展,对于广大自住家庭及长线持有的购房者来说,不限购的临安仍是值得考虑的选择。


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