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去化周期最高暴跌52个月!别再妖魔化高库存,这些板块已经逆袭 

2020-07-04 16:47 |浙江新闻客户端 |记者 盛哲徽

二手房库存突破12万套!新房库存突破4万套!

楼市步入下半场至今,越来越多的人开始因为库存而焦虑起来。

其实,并不用去“妖魔化”杭州的库存。

去年2月,记者曾盘点了杭州老八区库存压力大的板块,城东新城、南部新城、萧山科技城、湘湖名列前四。而这几个板块,恰好也都是当时业内外普遍看衰的。

以这些板块为切面,我们会发现库存对楼市的影响并没有想象的大。

去化周期最高暴跌52个月

来看两张表格。

数据来源:浙报传媒地产研究院
数据来源:浙报传媒地产研究院

这里先解释下,所谓总库存,指的是当时在售房源面积和潜在库存的总和。

可以看到,仅仅只是一年多的时间,这些板块的去化周期就都出现了明显的下降。

城东新城由66个月下降到了15个月,湘湖由49个月下降到了8个月,萧山科技城由78个月下降到了26个月,南部新城由50个月下降到了37个月。

高库存之所以没有带来滞销,最主要的原因是去化速度的加快。

以南部新城为例,2018年的月均去化量为2.1万㎡,而2019年的去化量则是3.3万㎡,因而即便是总库存增加了,它的去化周期仍然是缩短了。

如果引入中签率这个数据,我们能更为清晰的看到这些板块的热度变化。

最典型的就是萧山科技城,据记者统计,2018年该板块的整体中签率是100%,这意味着,板块内但凡有开盘,基本就是流摇,而到了今年上半年,这个数据已下降至23.2%。

虽然离热门板块还有差距,但至少也证明了板块内的购房需求并不少。

高库存板块何以逃出生天?

为什么这些板块的房子突然好卖起来了呢?

一方面,这和这些板块的预期变化有一定的关系。

比方说南部卧城,最早的时候它的定位就是个卫星城,职能是以居住为主,辅以生活配套。由于缺乏产业规划,板块一直面临着“留不住人”的窘境。然而自2018年起,浙医二院的落地,以及一系列医疗健康、养生养老等产业进驻,极大的填补了这个缺陷。

另一方面,也是更大的原因,在于热点板块需求的向外蔓延。

2018年前,摇号政策尚未出台,买房只要钱够就行了,但摇号后,就不是这样了。

热门板块的库存少,摇号难度又大,在一次次的“无功而返”后,许多购房者被消磨了耐心,继而就会转进一些库存量大,摇号相对容易的板块购房。

所以,别看这些板块的整体中签率都不算低,许多楼盘甚至开盘后还能剩不少房源,但续销的情况却大多还可以。

以城东新城为例,板块2019年的整体中签率仅为62.05%,在杭州的所有板块中,这个中签率估计顶多只能排到中游,但2019年它却成交了3309套住宅,要知道,城东新城当年新增的住宅数也就只有2690套,换而言之,去化速度已经比新增供应速度都快了。

高库存影响将反馈到二手房市场?

虽说新房的去化并没有太大的问题,但天量库存的后遗症还是有可能存在的。

来看下面这张表格。

数据来源:链家网成交系统

可以看到,即便是成交最好的南部新城,近三个月的成交房源也就只有65套。

成交相对较差的萧山科技城,三个月成交的房源甚至没达到两位数。

考虑到这些板块在过去两年卖出了太多的房子,而这些房子大多又还尚未有交付,因而可以预见的是,在未来的几年里,它们的挂牌房源很可能会出现激增。

可选房源增加后,如果还是现在的去化速度,那就难保有房东会降价抛售。

不过,也不排除会出现高库存和高去化并存的情况,毕竟未来几年的楼市还存在很多变数。

尽管目前的整体成交一般,但要注意的是,这些高库存板块,它们前几年在售的几个新盘,在流入二手房市场,成交的表现都不算差,甚至可以说是非常出色。

萧山科技城的钱江蓝湾,2019年在售时均价不到2.3万元/㎡,目前二手房的成交价,大多已经在2.6万元/㎡左右。根据好找房数据显示,目前整个小区的挂牌房源量并不大,加一起也就20套,而从过去半年的表现看,基本上每个月就能卖掉2套。

尚海湾实景图

南部新城的尚海湾,该项目最后一批房源于2018年推出,当时的均价不到2.3万元/㎡,而据板块内中介的说法,目前小区的二手房售价大约在2.8万元/㎡左右,且成交非常不错,据手边买房数据,仅仅是刚过去的6月就卖了7套。


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