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疫情后迎来强劲反弹 四大原因助杭二手房卖出新高 连续三个月成交突破1万套的高位水平

2020-07-01 13:13 |浙江新闻客户端 |通讯员 马恒玲

2017年上半年-2020年上半年杭州二手房市场成交概况

4.3万套!仅次于2018年同期,二手房成交连续三个月过万

上半年,杭州二手房市场经历了先抑后扬的趋势,自4月开始成交量实现了连续三个月突破1万套的高位水平。从量上来看,其中二季度不仅创造了上半年销售的旺季,同时也是决定上半年楼市走向的分水岭。根据杭州我爱我家市场研究院数据统计显示,上半年杭州全市(不含临安)二手房共成交4.3万套,同比去年4.14万套上涨4.02%,环比2019年下半年的3.96万套,上涨了8.77%。

上半年二手楼市成交明显回升,市场逐渐回归常态。虽受春节假期及疫情因素影响,4.3万套的成交量还是仅次于2018年同期,创近了两年来同期第二高。具体来看,一季度1、2月份受春节假期及疫情影响,整体市场不及往年同期,特别是2月份,楼市基本处于“停滞”状态。不过随着疫情的逐步缓解,3月下旬开始楼市交易量呈现缓慢复苏的迹象。到了二季度4、5月份交易量开始触底反弹,连续两个月交易量突破万套。其中4月份成交10232套,是自2018年5月(10952套)之后首度破万,而到了5月份交易量更是达到上半年顶峰,成交10489套,创下两年来单月成交最高值。

因疫情按下“暂停键”的购房需求在4、5月份得到了充分释放,而4、5月份交易量的强劲反弹,也从侧面反映了购房者市场信心的回升。在积压的需求集中入市之后,到了6月份,二手房市场成交热度并未回落,成交量仍在持续走高,本月成交10372套,创造了上半年成功连续三个月过万套的记录,同时这个量也是仅次于2017年6月(11875套)同期的最高记录。

整体来看,上半年杭州楼市之所以能如此快速的恢复,主要受到以下几方面因素的影响。

积压购房需求逐步释放,购房信心恢复。

疫情期间,整个2月份及至3月中旬杭州楼市基本停摆,而这其中,必然有很多需求被压制,4、5月份随着市场转好,被疫情延后的购房、换房需求集中涌现,才推动了单月成交规模不断攀升。归根结底,成交量的反弹更多的是积压购房需求的集中释放。

土拍热度升温,多个板块的地价、限价有所突破。

另外市场的好坏很大程度上还可以从土地市场来反应。疫情过后,杭州土拍市场开始活跃起来,期间多个板块土地限价不断被刷新,开发商拿地的积极性再次提高。在疫情大背景下,土拍市场的升温,说明开发商对市场向好的预判,这同时也提振了购房者对杭州楼市的信心。

新房中签率低,激发购房需求转移。

与土拍热度同时增长的还有新房市场,4、5月份杭州新房成交量同样连续过万套,创下今年月均成交纪录。但成交量持续走高的背后,却是持续下降的红盘中签率,极低的中签率导致不少购房者的心理预期出现了变化,这也间接激发一些购房需求转向二手房市场。

房价稳定,购房预期向好。

从房价表现来看,因疫情推迟的购房需求虽然在4、5月集中释放,但并未出现因需求集中释放导致的房价大幅上涨情况,在市场预期趋稳、价格保持相对稳定甚至还有小幅议价空间的情况下,购房者进而开始合理有序的选择释放。

300万元也已经跃居成为杭州真实的购房入门槛

较于购房面积,购房总价更能直接反应楼市真正的购房实力。从购房总价区间来看,当前杭州大部分购房承受能力集中在总价200-300万元之间,这个总价区间契合了当前杭州楼市购房主力刚需人群的购买力。

值得注意的是,上半年购房总价区间呈现明显上移的趋势,其中近7成的成交,是在300万元以下总价段的区间,而300万元也已经跃居成为杭州真实的购房入门槛。根据杭州我爱我家市场研究院数据统计显示,上半年套均总价在200-300万元成交占比为33.94%,同比上升3.27%;其次150-200万元成交占比为17.73%,同比下降1.85%;紧随其后的300-400万元成交占比为16.07%,同比上升1.9%。

上半年低总价房源成交比例的持续减少,意味着购房门槛在提高,不断攀升的总价让购房者需要在需求和价格之间进行平衡,而置业成本的增加让不少经济实力有限的购房者不得不向郊区外溢。此外,高总价段房源成交比例的上升,说明当前市场改善型置业客群也在持续释放,且这部分购房人群也是当前市场持续升温的关键。

价格低洼板块依旧最热,余杭区继续领大头

购房区域成交分布上,余杭区上半年继续以29.61%的成交份额稳坐冠军位,成交份额比排名第二的萧山区高出14.58%,是当之无愧的成交大户。

事实上,近两年,随着置业需求与房源供给之间的差异,加上市区的价格洼地在逐步消失殆尽,杭州置业区域在不断的由市中心向边缘区域转移。而余杭区在区域产业规划、地铁交通利好的优势支撑下,逐步受到置业客群的关注,一跃成为杭州二手房市场的供应和成交热区。而今年诸如崇贤、瓶窑等往年的偏远板块土拍热度的持续升温,更是进一步带动了区域的成交热度。

区域成交最活跃板块TOP20中,几乎清一色都是余杭、萧山的身影,市区板块除了文教板块,其他均未上榜。其中余杭区活跃板块最多,从成交板块来看,区域内最受置业者欢迎的依然是临平、闲林、良渚、星桥等价格低洼板块。

从板块成交房源来看,以近几年新交付的次新房源居多,且成交次新房源多分布在余杭、萧山目前价格相对低洼的多个热门板块。其中不乏一些此前“摇号红盘”的身影,像余杭的未来公寓、融信澜天、卓悦华庭等去年刚交付的楼盘,在上半年二手房成交榜单上更是一直位居前列。

而次新房近两年之所以能一直活跃于热销榜,除了新房一房难求外,相比市区房源较小的选择余地和较高的总价,具有面积、价格跨度大的优势,房源选择上既有200万上下的刚需盘,也有300多万以上的改善盘,可以满足不同预算购房者的需求,且居住空间也更大、房龄更新,因此吸引了越来越多的置业者将购房方向转向性价比更高的次新房。

二次置业客群入市积极性明显增加

上半年,随着市场交投热度的不断升温,带动组合贷款购房比例的上升。值得注意的是,今年以来,二次置业客群入市积极性明显增加,在一定程度上也令到用按揭贷款购房的比例上升。根据统计数据显示,上半年二次置业客户成交比例占到33%,而去年同期为29%,同比上涨了4个百分点。

虽然在购房付款方式选择上,按揭贷款是首选,但一次性付款客户比例同样不低。数据显示,在上半年在一次性付款购房客户中,以总价在200-300万元的成交为主,有31.48%的客户购房总价在200-300万之间,这也是当前成交的主力总价段。其次,将近2成(18.58%)的一次性付款客户购房总价在300-400万之间,同比上升0.9%。有17.14%的一次性付款客户购房总价在150-200万之间,而总价低于150万的成交比例也占到9.06%,这部分购房需求主要集中在中小户型,且多属于首次置业者。

此外,今年上半年与往年同期相比,总房价越高选择一次性付款的客户比例不降反升。数据显示400-500万总房价的一次性付款客户占到9.4%,同比上升0.89%;500万以上500-600万总房价的一次性付款客户占到5.56%,同比上升1.3%。

值得注意的是,上半年600万以上总房价选择一次性付款的客户居然达到8.77%,同比上升3.1%。这部分一次性付款的买家大多实力强劲,需求也更偏向于150方以上、套均总价较高的高端物业。

(数据来源:杭州我爱我家市场研究院)

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