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低密撬动3月楼市成交额,置换“大房子”的窗口期就是现在? 

2020-06-30 11:44 |浙江新闻客户端 |记者 盛哲徽

PART 1

刚刚过去的这个周末,杭州小吃店、超市、商场甚至加油站都生意红火,这得益于消费券的发放。

杭州申领消费券活动页面

杭州这座电商之城的消费能力,着实让许多人惊掉了下巴。

不过,相比于消费券,杭州楼市的表现似乎更能证明这点。

本网数据显示,今年3月以来,杭州网签的商品房总量少了800多套,签约金额却多了90.1亿元。为什么?很简单,就是总价相对较高的低密类产品卖得好呗。

一般来说,低密的去化周期是很长的,但在杭州,它却近乎“秒罄”的状态。

这里面有疫情的影响吗?肯定是有的。但若没有强大的购买力支撑,一切也无从谈起。

事实上,自2016年楼市进入第二波牛市至今,低密类产品在杭州的销路就一直很好。

2016年,杭州低密类住宅的供求比曾一度跌至0.67,呈严重的供不应求。尔后虽然有所上升,但总体也都保持在1.2以下,即正常的供求关系范围内,从未出现过剩的情况。

考虑到未来低密产品的审批会愈来愈严格,而高低配由于限价的原因又难再出现,因而低密的供应量可能会出现下滑,届时低密的供求比或许将再度下降。

PART 2

除了强大的购买力支撑外,杭州低密受欢迎还有一点原因就是性价比高。

纵观国内的一线城市和次一线城市,杭州的山水资源绝对是第一档的,西湖、西溪、湘湖、午潮山、黄公望,这些自然地理坐标的存在的,给了杭州低密住宅极好的生长环境。

杭州西溪湿地

而与之相对的,在这些城市中,杭州的价格梯度感又是较强的。同样的市中心和近郊,杭州的房价可能相差好几倍,而其他的一些城市估计就差个几千块钱每平米。

以深圳为例,同样是3号线穿过的地方,市中心福田的房价大概是10万元/㎡,而末端的龙岗区的房价大约是5万元/㎡,两者相距近40公里,前者房价是后者的两倍。

40公里,放到杭州就是市区与临安的距离,而房价差距远远不止两倍。

更好的环境、更低的价格,成就了杭州的低密住宅,但要提醒一句,这个极具性价比的“黄金期”并不会保持太久。

最主要的原因是,杭州的轻轨网正在逐渐成型,到2022年亚运会时基本就能成型,届时,和其他城市一样,杭州房价梯度很可能因为交通的改善而缩小。

简单粗暴的说,杭州低密的这波红利,只够吃两年了。

PART 3

说到杭州的低密住宅,银湖是无法绕过的一个板块。

1994年,杭州的第一批别墅就来自这里。

近年来,凭借着和滨江区一衣带水的关系以及巨大的价差,银湖板块的低密产品广受追捧。差不多一周前,滨江限价突破5万,这个消息更是为区域内的低密住宅注入了强心剂。

作为2019年银湖低密类住宅的销售冠军,大城小院的关注度也随之提升,其新推出的闻江园组团,仅用了一天的时间,就成交了10套。

要重点指出的是,自2017年入市至今,大城小院的销售周期已有2年有余,而闻江园是这个项目合院部分的最后一个组团。

大城小院示范区实景图

也就是说,从现在开始,大城小院的合院已进入收官倒计时。

一个项目好不好,老百姓的真金白银是最有说服力的。

大城小院之所以受到追捧,主要原因是它有几点无法复制的优势:

一是城市属性。

据了解,地铁6号线将于今年年底开通,而小区距地铁口,最近距离不过800余米,届时4站美院,9站滨江。此外,通过彩虹快速路,也能快速去往之江、滨江。

大城小院区位图

二是大盘属性。

作为一个超级大盘,大城小院各类产品林立,配套也是极其丰富,从2000方的会所到2万方的商业街,再到幼儿园一应俱全,餐饮、超市等业态一网打尽。而随着泰禾跨界战略的推进,诸如泰禾健康小站等泰禾+服务,大概率也会被整合进来。

大城小院商业街效果图

三是品牌属性。

在中国,称得上热门IP的住宅产品并不多,泰禾中式“院子”算是一个。铜制方灯、抱鼓石、与仿柚木大门相搭配的匾额……这些泰禾院子的中式标配,吸粉无数。

2019年,世茂也加入到了这个项目的开发中来,在世茂这样的全国级房企加入后,大城小院无论是资金的管控,还是产品的水准和质量的把控都会更有保障。

泰禾院子系的中式细节

PART 4

回到闻江园组团上,既然是收官之作,那肯定要一个happy ending。

因而这组团的各方面条件,就整个项目来说都算得上极为出色。

首先它的容积率只有0.68,在杭州近10年的土地出让史上,这个容积率的地块一只手就能数得过来;其次闻江园是山地组团,在一面缓坡上舒朗铺陈,有十足的坡地意趣。

闻江园合院效果图

当然,最出彩的还是户型。闻江园的主力户型是建面约165㎡的联排、合院。

联排为楼上三层,楼下两层,各层在功能性上做了明显区分,一楼是纯粹的公共空间,二楼是三个次卧,三楼是主卧套房和书房。

该户型最大的亮点是户外空间的设置,记者大致数了下,三楼有两个露台,二楼有一个露台,一楼有一个北向庭院,加起来总面积超过30㎡。

大城小院样板房实景

重点来看下165㎡的合院,这可以说是闻江园的王牌产品。

依托山体地形,其宅地庭院分为了上下两个院子。

上庭院作为室内室外的过渡阶段,类似整个庭院院墙的延伸,未来生活中,在这里可以布置一些盆摘园艺,或者养几只喜爱的小鸟。

大城小院样板房实景

下庭院有约30㎡,是老人房的天然延伸。之所以将老人房和下庭院做一个连接,完全是出于老人陪伴孩子成长的生活场景设计的。设想一下,孙子在庭院里玩滑板车,奶奶在房间里打着毛线衫,透过全景的玻璃窗不时的看着,这是怎样的天伦之乐啊。

层高5.5米的地下两层,经过后期布置,大大拓展了家庭生活的可能性。这个高度可以轻松隔出两层。负一层适合做一间茶室,负二层则可以打造成健身房或者娱乐室。

大城小院样板房实景

无论是从低密红利日渐减少的时代背景看,还是从大城小院过往的销售成绩看,闻江园的这批合院都是“手慢无”的存在,但凡有置换低密计划的人,这个楼盘都值得驻足。

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