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租赁协议变空文 百万投资成摆设 调解员:搁置争议,先上车后补票,复工复产更重要

2020-03-26 18:00 |浙江新闻客户端 |见习记者 杨思思 通讯员 茅启伟

春风送暖,阳光正好,慈溪市龙山司法所调解室迎来了一场特殊的“面对面”调解。与以往调解时一屋子吵吵嚷嚷地坐着10来个人不同,此次调解严格控制双方到场人数,且到场人员必须佩戴口罩,间隔而坐。

刚坐下,慈溪市某新能源公司的代表张生立马向在场的工作人员倒起了苦水:“明明阳光正好,光伏面板却格外“冷”。本以为维修员从老家赶来复工,设备可以维护了,结果厂房不让进……”这是怎么一回事呢?

事件聚焦

原出租方破产 新业主拒绝续签

2016年底,张生作为某新能源公司光伏发电站项目负责人,与位于慈溪滨海经济开发区的某五金公司签订了长期厂房屋顶租赁协议。合同刚签订,公司便将“自筹+贷款”的800多万元资金全数投入电站建设中。

天有不测风云。2017年下半年,该新能源公司技术人员欲进厂对光伏电站设备进行维护,然而被厂房门口的工作人员一再拒绝。这时,张生才得知该五金公司早在2017年年初就已经破产,债务重组后,该厂房被一家电器公司所接收。

经过长期的风吹雨打、日晒雨淋,房顶的光伏面板上覆盖了厚厚的灰尘,鸟类的粪便、散落的鸟类羽毛也成为光伏组件上面的常客,因不能进厂进行设备维护,该光伏发电站的发电量骤降,严重时连正常发电量的一半都不到。这可愁坏了张生。

止损的办法其实很简单,即公司立刻派人进厂维护。为此,张生多次电话联系,数次登门造访,向电器公司负责人表示想继续租赁该厂房,租金上可以再协商,但都遭到电器公司负责人的拒绝。

电器公司负责人态度强硬地表示,租赁协议并非与本公司签订,原租赁协议因五金公司的破产而自动失效。双方不存在任何协商的余地,张生若对此有异议,可通过法律途径解决。

2020年初,久久得不到维护的光伏面板直接“罢工”。

阳春三月,疫情逐步消散,别家企业都忙着复工复产,而自己公司投资的几百万设备变成一堆摆设,让张生很是无奈。为尽快化解与电器公司有关屋顶使用权续租的纠纷,在朋友的指点下,张生向当地的人民调解委员会进行了求助。

和事佬上阵

找准切入点 分析利和弊

龙山司法所调解员郭佳兴在了解纠纷的来龙去脉后,第一时间与电器公司相关负责人取得了联系。起初对方态度比较强硬,认为这件事与自己无关,坚持要走法律途径解决此事。

然而,走法律途径耗时长,光伏面板等设备维护等不起,该新能源公司经营更等不起。

在调解员一而再再而三登门拜访,坚持不懈的劝说下,电器公司的相关负责人终于同意面对面进行协商。

3月10日,双方各派2名代表,一名为企业项目负责人,一名为公司法律顾问,一起坐在了龙山司法所的调解室内调解此事。

为促进新合同的签约,让电站尽快运行,张生表示出了极大的诚意,他们愿意提高租金或者配合新业主提出的其他可行性方案。

电器公司代表开门见山地表示了他们的顾虑:厂房现出租给了某公司作为中央厨房在使用,光伏面板是否会产生辐射从而影响食品质量?屋顶铺设有超过1.2万平方米的光伏面板,众多设备搭建在屋顶,长此以往是否会影响房屋原有的结构,产生安全隐患?20年的合约期中间变数太多,可能会影响今后厂房的重新处置……

一连串的顾虑和问题,让协商一开始就陷入了僵局。

调解员尝试缓和局面,提出了第一个解决方案:将租赁合同改为一年一签。

双方代表开始了新一轮的谈判。电器公司代表拒绝这个方案,并再一次阐明公司立场,表示将通过法律途径要求新能源公司拆除这些设备,以维护自身合法权益。而张生则认为一年一签太过麻烦,租期还是长期租约更为合适。

“企业可以进场运维,但是先不签新合同,涉及的租赁费直接打到公司账户。”在和法律顾问商量后,电器公司代表提出了新的解决方案。无奈,该方案遭到张生拒绝。他表示,自己公司有严格的财务制度,同时,没签订合同就付租金,存在一定的法律风险。

搁置眼前争议 复工复产为先

因口罩隔着面,大家无法直观看见彼此的表情,猜测彼此的心情。调解现场鸦雀无声,气氛再次陷入焦灼。

关键时刻调解员凭借老道的经验,在仔细琢磨电器公司代表的一番言论后,抽丝剥茧中发现虽然新业主没有提出具体的要求,却提到几个关键词:安全、租期、合同、设备拆除。既然对租期、合同都暂时无法达成一致,那能不能先搁置争议,采用先上车后买票的方式去解决争端呢?于是,他提出新的方案:先让新能源公司的员工进场运维,以便设备正常运行,同时让他们陆续拆除部分设备。在此期间双方不签新合同,彼此也借此机会互相观察,互摸底线,再讨论后续是否有合作的可能性。

“贵公司的顾虑我们都明白,但眼前的问题是工作人员不能进场运维,几百万的设备就这么报废了。再说设备说拆就拆,换作您不心疼吗?疫情当前,大家都不容易,何苦互相为难呢?”调解员分头劝说。顺着调解员的话,电器公司代表提出只要将西边阳台上的设备拆除,便同意对方工作人员进厂运维。

对于西边阳台上的设备拆除,起初新能源公司表示不太认同,认为这样会对公司造成损失。

张生有些犹豫,并不断地和法律顾问分析利弊。眼看电器公司代表态度又要转变,调解员快刀斩乱麻,妙语连珠“暴风式”劝说道,“目前复工复产是当务之急,拆除一部分设备你们损失的是几万或者几十万,但是如果不接受这个方案,你们损失的可能是几百万,设备停运损失较大的是你们。”“根据《破产法》规定,管理人可以单方解除房屋租赁合同。你们今天都有法律顾问在场,要承担的法律责任你们更清楚”“什么方案能带来最大效益,这笔经济账你们比我更会算。”

经过几个小时的沟通,双方终于达成一致意见,即新能源公司配合新业主对部分设备进行拆卸调整,新业主同意新能源公司工作人员进厂运维,并确保设备不影响现有企业的正常生产。

疫情无情人有情,电器公司代表进一步表态,在正式合同未签订前,公司免收租金。对于这样的结果,张生表示可以接受。

和事佬有话说

长租协议问题多 摸清底细再签约

租赁合同是对外处分租赁物使用收益权的合同,虽然合同法上规定了一些特殊的规则对承租人进行保护,如“买卖不破租赁”“承租人的优先购买权”等。但当尚未履行完毕的租赁合同在破产案件中作为合同出现时,根据特别法优于普通法的原则,往往直接由管理人自行决定是否继续履行该合同,被解除合同的承租人只能通过向管理人申报债权弥补自身损失。

本案例中,这家新能源公司在不清楚出租方底细的情况下草率地进行大额投资,在出租方申告破产时,又未及时进行债权申报,这才引发后续的一系列纠纷。

在此提醒广大企业主们,在进行投资合作的时候,一定要摸清对方公司的底细,切莫草率签约进行投资。 

(本文所涉当事人,除调解员外均为化名。)

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