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“万人摇”入场,“2”字头房源本周上演“神仙打架” 

2020-03-26 17:32 |浙江新闻客户端 |记者 张崴淙

杭州楼市迎来开年后最热闹的一周。 

和光尘樾再度领出预售证,运河云庄砍下2.2%超低中签率后,隔壁的璀璨澜庭即刻加推,星未来、鉴未来第N+1次互撕,山语四季、藏珑大境分别拿出刚需房源出征……

这些房源全部位于老八区内,且均价一律“2”字头,刚需家庭的“抢房”模式就此开启,若算上刚刚结束登记的数枚项目,那么,一周之内老八区则开出了10个2万+楼盘。

连日来,上述项目案场人头攒动、看房者摩肩接踵,工作人员加班至深夜已是常态。或许谁都没能想到,第一批出现“报复性消费”的,除了珍珠奶茶方便面,火锅米饭大盘鸡以外,还有杭州楼市的刚需市场。

近期单价“2”字头房源项目一览


保利融信和光尘樾

均价25937元/㎡

共187套房源

主力面积:92、110、113、116、131㎡

目前杭州楼市的“顶流”产品,前7次开盘,5次中签率“1”字头,即便是入手最容易的首开也仅有3.6%。

和光尘樾作为良渚新城板块的明星项目,凭借地铁零距离、每平方米倒挂5000+、刚需及首改户型硬核等优势,赢得了诸多好评。

此次开盘的187套房源中, 92、110、116各9套,113㎡有54套,其它均为131㎡以上大户型,这意味着本次开盘“1”字头中签率能否保持存在变数,但刚需及首改面积段房源厮杀将更加激烈。

考虑城西或城北的朋友们值得一试身手,毕竟,数次超低中签率足以证明:群众的眼睛是雪亮的。

世茂璀璨澜庭(高层)

均价29000元/㎡

共84套房源

主力面积:97、109、126㎡

此次璀璨澜庭高层和洋房同时出战,其中,高层开出29000元/㎡的价格,引起刚需家庭的瞩目。

项目位置比较讨巧,勾庄板块,毗邻大运河和地铁4号线(二期)储运路站。隔壁同价位的运河云庄上周刚刚砍下2.2%的超低中签率,给璀璨澜庭做了不错的地段背书。

本次璀璨澜庭开出84套高层住宅,主力户型97、109、126㎡,其中总价300万以内的占总供应量的1/2,该部分房源或将上演激烈厮杀。

璀璨澜庭于2019年尾首开,价格与面积段与本次一致,中签率为7.3%。此次“小阳春”之下,该项目中签率会否进一步走低?不妨拭目以待。

中锐招商星未来

均价21800元/㎡

共70套房源

主力面积:88、91、92㎡

绿都鉴未来

均价24600-26800元/㎡

共63套房源

主力面积:114、120、128、132㎡

两枚未来科技城2.0板块楼盘仅有一路之隔,价格、面积段以及去化成绩均有着诸多相似之处。

当下,星未来在售高层,鉴未来主打洋房和叠墅。本次星未来所售面积段全部93㎡以内,因此对刚需家庭而言,总价相对友好;另一方面,由于鉴未来洋房均价也不算贵,不乏一些预算相对充裕的刚需家庭想要“升舱”。

此前,两项目均开盘数次,星未来此前开盘9次,最低中签率12.7%,其中数次无需摇号;鉴未来除2019年底拿下35.8%的中签率外,其余数次开盘均无需摇号。

随着16号线开通日益临近,两项目关注度也日渐提升。项目北侧为南湖。周边一系列规划如雷贯耳——之江实验室、阿里达摩院、人大附中……2万+的单价与配套相比显得有些委婉了,到底是楼盘价格洼地还是配套曲高和寡,恐怕是个见仁见智的问题。

上坤山语四季

均价21043元/㎡

共96套房源

主力面积97、129㎡

临平山北的跑量小能手,此前8次开盘,不仅高层中签率厮杀激烈,洋房房源同样十分“能打”。

山语四季毗邻在建地铁站点与精装20000元/㎡左右的价格优势,对刚需家庭的吸引力不言而喻。

本次开盘,推出96套洋房房源,精装均价则比诸多板块的高层还要实惠,97与129㎡的面积段精准锁定刚需与首改家庭。“小阳春”行情之下,本次加推中签率或将低于本月初12.6%的中签率。

2020年,临平新城及山北板块有望迎来供应小高峰,但整体价格或将维持在25000元/㎡以上,这意味着20000元/㎡的刚需盘在临平,无论山南山北都将愈发稀缺。

联发藏珑大境(洋房)

均价27000元/㎡

共40套房源

主力面积:84、97、112、127㎡

“2”字头的洋房,3万出头的叠院,香不香?

位于良渚新城板块核心位置的藏珑大境两大形态产品同时出征,尽管都是毛坯价格,但综合考虑其板块和配套等因素后,发觉仍具吸引力。

2019年7月,随着良渚文化遗址申遗成功,其板块内项目也得到了更多关注,相对温和的价格体系让该板块在刚需购房者中圈粉颇多。更何况,对于一些刚需家庭而言,“2”字头的洋房在老八区内已是稀有物件。

更何况,对于一些刚需家庭而言,“2”字头的洋房在老八区内已是稀有物件。

赞成旭辉时代悦章

均价28300元/㎡

共16套房源

主力面积:152、165㎡

项目位于余杭区超山板块,与临平山北仅一路之隔,基本可实现配套资源共享。

时代悦章洋房均价“1”字头,92、105、117㎡房源供应充足,其总价对刚需家庭十分友好;排屋均价维持“2”字头,总价不足500万的排屋产品在杭州已经愈发稀缺。

该项目此前7次开盘,中签率30-50%之间已是常态。本次开盘,时代悦章推出16套排屋产品,均价28300元/㎡。

不过,该项目后续仍将有刚需及首改房源推出,精装均价在20000元/㎡以内,刚需家庭可以盯牢。

刚需市场冷热不均

倒挂、总价、地铁仍是购房者选房关键因素

上周,27个项目领出了30张预售证,房源供应量超过2300套,创下年后新高。但和本周的“2”字头房源扎堆入市相比,上星期更像是在预热。

毕竟,部分项目遭遇“停摆”,不少开发商为避免憋出内伤,赶在第一季度结束前“冲一把”也在情理之中。

从板块分布上看,良渚、勾庄、崇贤、中泰等仍是老八区内刚需供应大户,在板块限价背景之下,未来一个时期,上述板块项目大概率仍将保持“2”字头单价。

不过,即便是“小阳春”到来,刚需市场冷热不均的现状一时恐难以改变:

“顶流”项目和光尘樾有望继续书写低中签记录,继运河云庄拿下了2.2%的超低中签率后,隔壁的璀璨澜庭也有望拿下不错成绩。

相比之下,上周的源翠府以及本周的星未来、鉴未来、山语四季、时代悦章等中签率相对缓和,更有少数项目可能存在流摇风险。造成这一现象的原因多种多样——

现阶段,价格倒挂空间对购房者决策仍起到关键影响。我们注意到,位于勾庄板块的运河云庄和璀璨澜庭与周边二手房均价存在5000-6000元/㎡左右的倒挂空间,这与和光尘樾的倒挂基本持平。

不得不说,刚需购房者对总价始终敏感,这一方面体现在均价上,一方面则体现在面积段上。

就目前而言,各主流刚需板块已形成价格与面积段的双重承压线,在保证功能性的前提下,面积尽可能做小,总价尽可能压低是当前刚需家庭的共同心声。

另一方面,随着杭州地铁网络愈发成熟完善,毗邻地铁口成为“必要条件”,反之则是短板。

近期供应的刚需房源中,中签率居高不下的大多在地铁距离上吃了亏。一些红盘“苗子”倘若能够毗邻地铁,其中签率有望进一步走低。

“2”字头板块集体奔三?或只是时间问题

然而,目前诸多刚需流量红盘已开盘多次,所剩房源越来越少;且25000元/㎡以下项目要么不靠地铁、要么远离主城;还有一些优质的“2”字头板块开始有了奔三苗头……

这样下去,老八区内30000元/㎡或将成为刚需门槛,买到“2”字头房源则如同捡漏。由于预算原因不得不选择“1”字头或“2”字头房源的,老八区内的一些外围板块仍有机会。

这样的预见并非空穴来风。目前杭州多个热门板块均有刚需及首改户型供应,但价格普遍来到了30000元/㎡,甚至40000元/㎡上方。

近年来,城东新城供应量始终居高不下,且近期东莱府甚至开出过89㎡房源,给了市场不小的惊喜,但46500元/㎡让其总价轻松站上400万,同板块的花语天境111㎡首改户型总价则超过510万元;

隔壁的艮北板块虽限价略低,但40000元/㎡打底的价格仍旧让不少刚需家庭望而却步;

金沙湖板块作为钱塘新区的核心商务区,板块限价来到了37500元/㎡,不少家庭虽摩拳擦掌,但仍让人直呼不便宜。

在未来科技城,备受关注的天空之城开出37716元/㎡的价格,位于科技城2.0的杭语蓝庭均价也已接近30000元/㎡,拿地多年的“鸽王”——远洋西溪公馆,高层均价也在试图卖出30000元/㎡的价格;

在钱江对岸,且不说滨江CBD和奥体-钱江世纪城两个高光板块,即便是其核心腹地萧山市北,目前限价也来到了37500元/㎡,首改房源400万总价已是常态;到了南部卧城,均价也在试图突破30000元/㎡的天花板……

如此来看,随着城市板块功能愈发优化,地铁网络不断完善,今天的“2”字头刚需板块集体“奔三”或许只是时间问题。


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