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绕城内200万级89㎡全线告急,刚需别怕,这个板块仍将实力宠粉 

2020-03-21 15:00 |天目新闻 |张崴淙

时至今日,绕城以内早已成为改善房源的主战场,堪称“价值洼地”的崇贤由此成为刚需留在绕城最后的门票。

绕城内、近主城区、配套应有尽有、生活氛围有烟火气,让200万级的崇贤板块物有所值。

近日,该板块传出一条好消息和一条坏消息:

承安海格源翠府加推114套房源,刚需家庭喜闻乐见的89㎡再次出征,让不少购房者为之心动;但“不幸”的是,这批刚需“独苗”被拔草过后,老八区内的89㎡便愈发难寻。

但尽管如此,对于诸多刚需和首改家庭而言,崇贤板块依旧蕴藏着值得期待的机遇。



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崇贤新城(绕城南片)规划图

(图片来自崇贤新城官方网站)

一、绕城内刚需洼地是怎样炼成的?

凭借绕城内“价值洼地”这一头衔,崇贤足以在刚需购房者中吸粉无数。20000元/㎡出头的价格与相对温和的面积段,可谓实力宠粉。

上河宸章曾创下过3.8%的超低中签率,秋实宸悦则一度低至12.7%,源翠府此前也曾创下过16.4%的中签记录……

崇贤位于杭州城北,距武林广场直线距离约12.5公里。整个板块沿绕城高速呈东西向延伸,近年来开出的几枚项目,大多沿板块主干道之一的崇杭街横向分布,从西面的京杭府至东面的秋实宸悦,直线跨度达4.5公里。

近些年来,崇贤板块配套设施已逐步完善,小型店铺、服务机构足以满足日常生活需求,核心位置的上亿广场为板块内人气最旺场所,也是目前崇贤唯一的大型综合体。

板块内的教育与医疗机构能够基本满足板块居民的日常所需,但考虑到今后崇贤入住率不断提升,其饱和度也必然水涨船高。

由崇贤板块中心出发,驾车可由上塘路高架、半山隧道或拱康路前往主城区,且通行较为顺畅。但目前,地铁缺席仍旧是该板块不容回避的短板,根据目前规划,最近的地铁口距板块也要3公里上下。

尽管不少购房者表达了遗憾,但为之“暗爽”的同样大有人在——毕竟,绕城内有地铁规划的板块,没有哪里能卖到20000元/㎡。

地铁线路规划相对滞后与崇贤板块位置存在一定关联:

首先,崇贤自身沿北侧绕城高速分布,板块相对狭长而闭环。其次,与之毗邻的板块中也相对缺乏高光地段,这使得它与主城区一些核心地段出现了某种程度上的“断层”。

因此,这就决定了相关规划利好必然由主城区向崇贤方向逐步蔓延。而这,恰恰需要时间。


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崇贤板块生活氛围渐浓


二、供应多、倒挂小,最红2万级板块的自我修养

近两年可谓崇贤板块的供应大年,从先前的“崇贤三兄弟”到后来秋实宸悦、东澜府、源翠府、杭语宸鹭院相继开出,其供应量总计近6500套。

另一方面,在限价背景下,其新房房源涨幅始终在可控范围之内。目前,新房均价集中在20000-23000/㎡,对刚需家庭来说非常有吸引力。

但需要注意的是,目前板块倒挂空间十分有限:

目前崇贤板块二手房均价也大致集中在20000-22500元/㎡上下,其中,崇贤一小、崇贤中学和上亿广场周边房源议价力最为坚挺;

此外,一些7年以上楼盘或大户型房源在单价上“让步”1000-2000元/㎡是司空见惯的情况。

在翡翠半岛、群贤府、西方拱宸外滩等项目交付后,二手房源挂牌价或将有所提升,但至少在秋实宸悦、源翠府、杭语宸鹭院的去化周期内,板块二手房均价仍将保持与新房均价基本持平的态势。

尽管顶着“刚需洼地”的光环,但崇贤内部价格水涨船高的暗潮已然在涌动——秋实宸悦此前开出过20500元/㎡的价格,东澜府则卖到21300元/㎡,源翠府微涨至21500元/㎡,而杭语宸鹭院均价则达到了23300元/㎡。

如果算上此前的“崇贤三兄弟”,你会发现,这一刚需板块的单价“慢跑”从未停止。

只是,有意买在崇贤的购房者对价格终究是敏感的,年初该项目开出,主力面积99、132、139、143㎡,中签率为91.4%,同时开出的排屋产品则无需摇号。

这个画风跟此前板块其它项目所创下的中签率大相径庭,由此可见,崇贤板块的刚需体质一时半刻恐难以改变。

三、短暂供应吃紧后,仍旧不改刚需本色

进入2020年,“刚需洼地”崇贤的供应量开始吃紧。

目前,源翠府还剩最后一批房源待推,面积段和房源数与本次基本持平;杭语宸鹭院还有近300套房源可售(含少部分排屋房源);秋实宸悦目前仅剩少量125㎡房源在售,无需摇号。

但这一供应吃紧态势显然只是暂时的。


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崇贤板块部分出让地块情况


2019年,浙江本土开发商祥生于9月17日拿下一块商住用地。从57139㎡的地块面积,规划建筑面积114278㎡以及2.0的容积率来看,该项目的供应规模或将与上河宸章大致持平。目前,该地块正在进行“三通一平”处理工作,项目有望于下半年正式亮相。

12月17日,祥生拿下另一崇贤商住地块,出让面积66440㎡,建筑面积146168㎡,商业建筑面积不大于10%,容积率2.2。其限价规则与祥生先前拿下的地块一致,但供应量有望超过先前地块。

10月29日,路劲一口气拿下崇杭街沿线仅一路之隔的两枚地块,其西北侧约100米处便是崇贤中学,西南方向约500米即崇贤上亿广场,这样的配套在板块内堪称“硬核”。

其中,东侧地块出让面积36385㎡,建筑面积80047㎡,西侧地块出让面积48848㎡,建筑面积107465.6㎡,容积率均为2.2。

上述地块毛坯限价不高于20000元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于22000元/㎡,装修价格不高于3000元/㎡,均须配建不少于5%的公租房。

从地块和建筑面积上看,两枚地块的供应规模有望接近东澜府。但另一方面,其限价条款也意味着不久后,崇贤板块价格将站稳毛坯20000元/㎡,精装23000元/㎡。

对于刚需家庭而言,这一价格虽较之前有所提升,但仍具吸引力。且目前仍有一些大型开发商正在勘察地块,后期供给仍有望持续。

随着此前的“崇贤三兄弟”陆续交付,部分房源进入二手房市场,待下批新盘供应之后,崇贤的板块差价会否扩大?目前仍是未知数。


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