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杭州金沙湖、艮北等多板块升温 中梁独揽未来科技城70亿货值 

2020-01-17 11:55 |浙江新闻客户端 |记者 章嵘嵘

2020开年首月杭州土地市场持续升温,先有阳光城自持6%首入钱塘新区,后有旭辉自持5%加仓青山湖科技城。

今日,“宇宙中心”未来科技城地块最为抢眼,近20家房企报名,最终中梁成功突围。该宗地块总住宅货值达70亿元,中梁在本月拿下就有望当年开盘,若年内实现一半销售,则可实现35亿元销售金额,此地对中梁冲击2020榜单或将有大助力。

坤和&融创&开元联合抢占钱塘新区红利,以411386万元总价竞得金沙湖地块,住宅部分实际楼面价高达24542元/㎡,预期利润率7%。

滨江溢价6.6%入驻华丰,竞得灯塔地块,预期利润率14.2%最高;花样年27367元/㎡首入艮北新城,这也是花样年首次在杭州土地市场拿涉宅用地,地价处于板块平均水平,精装限价均价42400元/㎡还需等待市场检验。

总体来说,2020开年杭州土地市场热度明显,一方面经过2019年的销售积累,房企“钱袋”充裕,积极拿地持续抢占市场份额。另一方面,开年土地市场“弹药”充足,主城区、萧山区接连发布土地预公告,新一轮供地潮开启。

1月17日地块成交信息表

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中梁竞得未来科技城

首宗双限地 预计利润率1.1%

作为“宇宙中心”的未来科技城,土地市场沉寂逾一年后,热度依旧居高不下。

从今日名单可以看出,近20家房企报名参加,最终,经过62轮竞价,中梁以490154万元总价竞得未来科技城首宗双限地,成交楼面价22843元/㎡,溢价率14.21%。

该地价已经跃升至未来科技城板块地价第三位,仅次于景瑞与绿城。2018年,景瑞、绿城先后溢价封顶+自持“重金”落子未来科技城,成交楼面价分别为26997元/㎡(自持8%)、26993元/㎡(自持2%)。

不同的是,景瑞与绿城项目容积率均为1.5,可打造低密项目,现在售叠墅均价约4.6-4.7万元/㎡。中梁项目容积率2.2,在限高与限价双要求下,大概率打造小高层、高层项目。目前周边在售杭州富力中心高层精装售价约34991元/㎡,万科·天空之城小高层均价36649元/㎡、洋房均价40700元/㎡。在售高层价格基本和本地块34500元/㎡精装限价一致。

根据浙报传媒地产研究院测算,考虑地块5%公租房建面(10728.85㎡),地块实际楼面价约24266元/㎡,按政府限价精装均价34500元/㎡(精装3500元/㎡)计算,预期利润率为1.1%。

今日未来科技城地块总住宅货值达70亿元,中梁在本月拿下就有望当年开盘,若年内实现一半销售,则可实现35亿元销售金额,加之钱江世纪城澄品南侧地块,已确定由滨江与保利、中梁、保亿合作,中梁操盘,所以此地对中梁冲击2020榜单或将有大助力。

备注:货值测算公示:总住宅货值=可售住宅建筑面积*精装限价均价,未来科技城地块住宅总货值=203848㎡*34500元/㎡≈70亿元

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未来科技城地块区位图(来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)

地块周边项目信息表

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坤和&融创&开元

联合竞得金沙湖商住地

继绿城之后,坤和&融创&开元“加盟”下沙中心区金沙湖板块,成交总价411386万元,成交楼面价17768元/㎡,溢价率20.5%,共享钱塘新区发展红利。

此宗地块明确商业商务、住宅部分楼面价,其中商业商务起始楼面价5002元/㎡,住宅起始楼面价19991元/㎡,商业地价相当于住宅地价的四分之一。若商业、住宅地价溢价比例相同,地块住宅部分实际楼面价约为24542元/㎡。

南面同区域的绿城·春风金沙,由绿城于2019年7月竞得,地块无商业配建无公租房配建,故实际楼面价即为成交楼面价25810元/㎡,溢价率27.7%。考虑坤和&融创&开元项目商业部分配建繁杂,包括五星标准酒店、商务写字楼、会议交流中心等,实际成本或将高于绿城项目。

坤和&融创&开元项目政府限价与绿城项目一致,精装均价37500元/㎡(精装3500元/㎡),预期利润率为7%。

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下沙中心区地块区位图(来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)

地块周边项目信息表

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花样年首入艮北新城

成交楼面价27367元/㎡

艮北新城牛田单位R21-06地块,经过25轮竞价,最终由花样年集团斩获,成交总价181858万元,成交楼面价27367元/㎡,溢价率18.97%。

2019年至今艮北新城共计出让2宗涉宅用地,3月中南首入艮北,成交楼面价27531元/㎡,需配建10%公租房;4月越秀成功加仓,竞得一宗商住用地,由于住宅占比仅为50%,地块成交楼面价为17744元/㎡,商业部分地价按9000元/㎡测算,实际楼面价为26488元/㎡。

花样年项目地价较前两者而言,基本一致。

目前,区域新房集聚,高层精装均价基本在40000元/㎡左右。招商越秀·公园1872以及天悦江湾两个大盘持续加推,在售高层精装均价分别为40594元/㎡与40446元/㎡;金科·博翠碧蓝湾高层精装均价为40833元/㎡;中南·棠悦湾高层精装40492元/㎡;与地块紧邻的现房前滩名邸,高层毛坯38400元/㎡,洋房46600元/㎡。

花样年项目政府限价精装均价42400元/㎡(精装4000元/㎡),较区域平均水平高出近2000元/㎡,且地块地铁优势不明显,未来是否按此价格出售,还需等待市场的考验。

若项目售价按未来精装均价42400元/㎡测算,利润率约2%。

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牛田单元R21-06地块区位图(来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)

地块周边项目信息表

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滨江竞得华丰商住地

利润率14%

华丰板块灯塔宅地,经过12轮竞价,最终由滨江斩获,成交总价177523万元,成交楼面价15122元/㎡,溢价率6.6%。考虑10%公租房与25%商业建面,商业部分地价按9000元/㎡,地块住宅部分实际楼面价约18969元/㎡。

十年未出地的华丰板块,于今年1月成功“开张”,出让一宗15万方商住地,由地铁与下城城投联合竞得,地块紧邻3号线同协路站,成交楼面价13728元/㎡,溢价率5.12%,地块需配建10%公租房与25%商业用房,实际地价约17101元/㎡。

根据浙报传媒地产研究院测算,按政府限价精装均价为33000元/㎡(精装3500元/㎡)的未来房价计算,地块的预期利润率为14.2%左右。

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灯塔单元XC0701-RB-03地块区位图(来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)

地块周边项目信息表

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【测算逻辑】

①公租房建面从总体量中扣除,公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算;

②住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计);

③未来科技城地块车位价格按照33万元/个;下沙中心区地块车位价格按照37万元/个;艮北牛田地块车位价格按照40万元/个;华丰灯塔地块车位价格按照30万元/个,车位数量按照100㎡建面配比一个计算;

④未来科技城地块精装成本按照1750元/㎡;下沙中心区地块精装成本按照2000元/㎡;艮北牛田地块精装成本按照2000元/㎡;华丰灯塔地块精装成本按照1750元/㎡计算。

⑤毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。

⑥华丰灯塔地块商业地价按9000元/㎡;

⑦自持部分暂不计入;

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