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涌金楼 | 2019年土地出让金杭州又是第一名 你怎么看 

2020-01-02 12:58 |浙江新闻客户端 |记者 方臻子

2019年,杭州继续占据全国土地出让金额第一的位置。

据浙报传媒地产研究院统计,2019年杭州(十区)全年土地出让金额2677.4亿元。比第二名上海,高出了五六百亿。

这也不由得唤起人们的一种担心:杭州经济对土地的依存度是否过高?然而,在记者看来,问题并非看上去的那样简单,土地出让收入第一的背后,其实是近年来杭州向世界名城目标迈进的现实需求和客观结果。

01、杭州Q3GDP首破万亿 对土地依存度不高 

从2017年开始,杭州已经连续三年土地出让金超过2000亿元。而一切关于土地出让收入居高不下的担心,其实都是对经济发展过度依赖房地产的不安。

那么,2019年杭州经济的底色究竟如何呢?从杭州11月公布的今年前三季度GDP来看,全市实现地区生产总值10511.36亿元、增速6.7%,排名全国第十。这也是杭州首次在前三季度就实现了GDP破万亿。

杭州数字经济动力澎湃,重点产业加快发展,实体经济数字化转型步稳蹄疾,其中,数字经济核心产业增加值占到了GDP的四分之一。要说明的一点是,土地出让金向来不计入GDP之中。杭州的独特气质,依然是“互联网之都”,是数字经济,而非房地产。

再来看杭州的财政收入情况。

记者统计了2014年以来杭州的财政收入情况——

地方一般公共预算收入的主要来源是税收收入,土地出让金也不包括在其中。从表格上可以看出,杭州的一般公共预算收入每年都在增长,近年甚至高达2位数。

02、楼市调控从未缺席 土地市场回归理性

对于楼市及土地市场,今年以来,杭州的调控也从未缺席,并且一直在收紧。4月2日,杭州将封顶溢价率由之前的50%下调至30%,6月29日又开始“限地价、限房价”。一系列组合拳打下来,效果很明显。

图片来源:钱报房产

“双限”锁定了房企的预期,杭州土拍应声降温。比如“双限”新政后的首批8宗地块出让,其中包括多宗热门宅地,结果仅一宗拍至溢价率30%的封顶价,其余地块均未封顶。之后,低溢价率、零自持,充斥整个杭州土地市场。

“因为新房销售价格是受到限制和调控的,这很大程度上抑制了房企的拿地热情,平抑了房企对未来房价的过高预期。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对于杭州来说,过去土地价格较为坚挺,但目前已经明显降温,土地供应量大,地价下降,说明市场已出现调整,有利于杭州土地市场回归理性。

浙报传媒地产研究院的统计数据显示,2019年,杭州(十区)平均楼面价12068元/平方米。而2018年,杭州(八区)的土地平均楼面价16315元/平方米。需要说明的是,2019年的统计数据将富阳区和临安区纳入,我们无法简单比较平均楼面价,但是“双限”之后,同等区域的楼面价的确是在下降。

比如9月29日,位于杭州经济重镇萧山区核心区域的市北东单元F-03地块,保利地产以总价36.58亿元竞得,楼面价24081元/平方米,溢价率20.4%。就在该地块南面一路之隔的地方,2017年3月,恒大和融信分别拿下两宗宅地,楼面价分别达到30816元/平方米、30387元/平方米。

03、“边角料”变“香饽饽” 城市发展呈良性循环

杭州江河汇项目设计效果图

随着城市骨架的拉伸,城市能级的扩容,杭州有更大的发展空间。杭州市区版图为8292.31 平方千米,超过上海、南京、深圳,成为中国东部地区面积第一大的城市,土地库存充足。并且,城市空间的快速增长,“边角料”常常变成“香饽饽”。

最典型的,莫过于杭州今年唯一的“百亿土地”江河汇。8月7日,香港房地产商新鸿基联合平安集团以132.6亿元竞得江河汇综合体地块,成交楼面价达到15532元/平方米。这也是杭州土拍史上,第四宗成交总价超过百亿元的土地。“江河汇”曾是城郊结合部“三堡”,但随着城市的扩展,未来这里将成为钱江新城2.0的“桥头堡”,成为代表城市形象的“封面地段”。

另一方面,面对从2016年开始的全国土地价格上涨、楼市调控的双重挤压,杭州没有选择“捂盘惜售”土地,而是按照市场需求,用“疏”而非“堵”的方式,来缓解开发商们对这个“强二线城市”的土地饥渴。2019年,杭州(十区)土地市场全年出让土地275宗,总面积903.1万方(约13546亩),总可建面积2218.5万方。

杭州可以为降低土地出让金,让财政数据变得“好看”,继续“雪藏”像江河汇这样的宝地,但显然,这样的做法与城市发展的目标,是完全背道而驰的。

既需要卖地,又有地可卖,还不捂盘惜售,开发商们也用真金白银给杭州的未来投票,作为强二线城市的典型代表,杭州楼市还有着雄厚的购买力支撑。这样的城市,土地出让金自然低不了。

同时,地方政府利用土地出让金,提升城市软硬件,比如造地铁、建学校、开医院,城市越来越大,吸引更多的人才和资金,增加了购房需求,于是就可以出让更多的土地……最终形成良性循环。

杭州一直擅长经营城市,这几年也确实在朝这个方向走。比如,随着地铁、城铁的建设开通,杭州变得越来越大了。结果就是,人们对大江东、临平、富阳、临安等的通勤距离和心理距离,实际上是大幅拉近了,刚需们的选择,其实是变多了。

当然,也需要看到杭州连续4年大规模供地,后续新房销售规模将相当可观。如今,杭州已经出现二手房的挂牌量超过10万套,并且一手房的库存量也在持续增加,说明大规模卖地对房地产市场的供求关系,造成一定影响。

判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一要看未来这个地方人口是流入的还是流出的。数据显示,2015~2018年,杭州年新增常住人口分别为12.6万、17万、28万和33.8万,按照这一态势,2019年杭州常住人口很有可能突破千万大关。

想要让这些年卖出的土地,不变成充斥大量闲置住宅区和空荡荡商业区,但缺少人气的“鬼城”,杭州最需要做的,就是抓住新一轮产业发展的契机,加快推动经济高质量发展、提升综合城市能级和核心竞争力,让更多的人向往杭州,来到杭州。

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