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潮起江河大湾区·擘画钱塘新金融丨汤耀光:外企入杭、商业破局,江河汇迎来历史新机遇 

2019-10-09 11:08 |浙江新闻客户端 |记者 滕一韬

说到钱江新城,如果你对它的印象还停留市民中心,“大金球”,那就OUT了。随着城市发展日新月异,钱江新城2.0也随之而来。这之中,作为钱江新城的建设重点,江河汇流区可谓备受瞩目。不仅规模比肩亚运村、还有钱江金融城、渔人码头等重量级项目。

今年8月,江河汇综合体以132.6亿的总价出让,登顶杭州土拍史上单项目总价之最。2.0的核心呼之欲出,一座崭新的金融城即将拔地而起。潮起江河大湾区,擘画钱塘新金融,本期名家访谈对话戴德梁行杭州南京及合肥公司总经理汤耀光,讲述他眼中杭州商业地产的变迁以及江河汇综合体落成的意义。

名家访谈·汤耀光:外企入杭、商业破局,江河汇迎来历史新机遇

视频制作:陆艺

NO. 1

作为杭州商业地产的见证者和亲历者,您觉得近些年杭州商业地产格局发生了哪些变化?有哪些喜人的成绩,又有哪些欠缺的地方?

汤耀光:杭州的商业地产挺有意思的。十几年前我来了杭州,发现这个城市和其它城市的商业有一些分别。杭州起步比较晚,是比较明显的内向型。其它城市的一些商业发展比较超前,外来品牌进驻也比较早。但杭州则是一些本地品牌比较强势,90年代杭州商业主要都是一些门面店,包括地摊这样的形式。到了90年代后期,我们看到开始有一些百货公司,不过这些百货公司还是本土垄断,像是我们熟知的银泰、杭州大厦这样的连锁店。真正出现购物中心,包括一些外地品牌进入,基本上是2000年以后的事情了。

杭州的商业地产格局有它的特殊性在。总的来看,过去十几年杭州的商业格局有一定改变,但同样的可以看到,相对其它城市,包括和一些省会城市发展速度来比,杭州相对来说又是比较慢的。这一定程度上是本土商业营运商比较强的原因,导致外面商业营运机构,营运单位入杭都会比较谨慎。另外,本身商业的关键还在于消费人群特征。杭州消费者刚开始对于一些新事物的接受程度并不是特别高,也会导致商业发展速度,包括接受外来新事物程度相对来说较弱。

不过近几年,我们发现发展态势有着非常大的改观和改变。随着整个杭州越来越开放,我们也看到,龙湖也好、中梁也好,大型的全国性商业营运商都进驻了杭州。另外,我们看到整个杭州的人口流入也是非常大的。今年我们估计杭州人口流入将近40万,这是非常庞大的数字。去年有33.8万,前年有28万,近三年已经超过100万人,也是提供了商业非常重要的消费支撑。大量的新的外地消费人群进入,整个杭州商业消费者结构也会产生改变。他们需要更多不同类型、不同感受,或者不同特征的商业存在,这也导致整个市场需要更多不同的商业模式,与之而来的则是更多商业营运商的出现。

NO. 2

这两年,恒隆、嘉里、新世界、新鸿基等接连拿下杭州重量级商业综合体项目,如何看待港资企业的接连入杭?这将给杭州商业地产格局带来哪些变化?

汤耀光:之前提到,过去十几年,杭州的本土商业营运商垄断了商业地产市场。近几年,整个杭州人口结构产生改变,加上杭州城市地位发生改变,它的开放性进一步提高。杭州市民对于新事物接受程度,包括消费观念也有了很大的改变,所以外地商业营运商也看到这个机会——整个杭州的市场在改变。刚才提到的中梁、龙湖,在杭州去布点,这是一个信号。还有一些港企也纷至沓来,港企的一些商业理念,包括他们的商业营运模式,在目前的杭州甚至未来,他们认为是有空间的。整个杭州的发展,特别是商业发展,对于外来企业,包括港企营运商提供一个非常好的机会。在今年,我们看到他们自己的拿地布点,为未来杭州的商业格局和发展做了铺垫,与此同时也可以说,给杭州注入了一股比较新鲜的血液。一个国际化的城市需要商业的多元性,需要有不同类型的商业,来自各地不同类型商业营运商也将带来新感受,新的理念。

NO. 3

如何看待新鸿基&平安江河汇综合体项目的规划?

汤耀光:整个项目虽然包含了住宅、商办物业等多种业态,但对大众来说,最关心的还是有着切身关系的商业。与传统市面上的商业有点不一样,江河汇项目本身就有旅游观光、文化的属性在。它的商业除了我们理解的吃喝玩乐之外,还有观光、休闲、文化这样的元素。与以往新鸿基所打造的IFC、APM相比,江河汇可能会在这个基础上再增加更多的元素。至于到底新鸿基会怎么做,我们也挺期待的。以往在香港、上海,新鸿基开发的IFC,包括北京的APM,都没有江河汇这样的一种特色在,同样的这对新鸿基来说,也是一个新的挑战。当然,相信以新鸿基商业营运经验以及打造经验来说,一定能给到非常漂亮的答案。

具体从规划来看江河汇的特色,整个项目分成三块,汇西、汇东、汇中。汇西的话主要是商业,以购物中心为主。现在我们看到的方案是购物街、商业街的形式出现。汇中这一块,除了我们看到效果图里有一个摩天轮之外,里面还有绿化,包括还会做一些博物馆、展览馆这样带有文化观光元素的配套。如果说按照以往做一个传统商业,汇中这一块跟商业

没有直接关系。但现在,它和商业之间有着联动的因素,如何将观光旅游人群作为商业消费人群导入,包括这里的商业如何能够结合观光旅游元素,我觉得从商业而言,跟常规在方盒子里打造不同业态、提供一个吃喝玩乐体的验场所,有着完全不一样的出发点,包括思维逻辑也是不一样的。

从这个层面来说,它承担的不仅是提供消费、吃喝玩乐的场所载体,更多地还承担了整个杭州封面的意义,包括杭州旅游观光的一个重要景点,一个打卡参观点。它的定位、在整个商业市场里的角色,可能会更加突出、更加不一样。

甚至于,江河汇还或将影响杭州的城市旅游版图。从杭州的旅游路线来看,以前我们更多只是围绕着西湖,随着拥江发展的展开,出现了灯光秀等等,钱塘江已经成为了其中一个旅游点。加上此前的运河申遗成功,大运河也是杭州非常重要的旅游景点。江河汇则结合了运河和钱塘江元素,在这个节点里叠加了更多可以给游人去参观游乐的东西,是非常重要、非常有吸引力的旅游点。它的商业特征已经不单是纯商业,而是作为一个旅游景点去结合的商业节点。

NO. 4

对于杭州商业地产,甚至杭州商品房市场,江河汇综合体会产生怎样的影响?

汤耀光:从商业地产来说,新鸿基品牌下的商业,且在商业里包含了那么多有吸引力的元素,对于其它商业会带来很直接的竞争,多多少少会吸引走一些消费人群,分流一些客户。对于其它的消费场所、现有商业来说,一定要做好自己的提升工作,这种良性竞争也在一定程度上促进了杭州商业的改善和发展。

对于商品房的话,江河汇片区,包括三堡片区,目前房价已经不低了。当然江河汇项目已经有“双限”的存在,未来出售价格已经提前知道了。“双限”的原因,相信房价不会有太大的波动,也不太会带来整个片区房价的涨幅。不过,从商品房的产品上,相信它会给杭州带来一些比较新鲜的东西,包括从居住理念上,相信新鸿基会带给杭州居民更多不一样的体验。

追溯到过去,2008年新鸿基做的住宅在万象城悦府,在当时,新鸿基就有去尝试了解杭州市场、杭州买家,对于不同标准或者不同风格的接受程度是什么样的。距离现在过去11年,新鸿基已经尝试把一些装修标准、户型分割做了新的改善和调整。随着现在整个市场的改变,开发商新思路的出现,我也很期待,到底新鸿基在户型设计、交付标准、包括装修风格等方面,会给杭州商品房市场带来什么样新的理念,甚至新的冲击,这也是我们希望看到的一种变化。


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