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溢价22.63%!滨江补仓萧山市北 成交楼面价每平米24527元 

2019-10-08 11:38 |浙江新闻客户端 |记者 俞东辉

今日,萧山市北再度出让一宗住宅用地,经过39轮竞价,最终由滨江成功竞得,溢价率22.63%,成交楼面价24527元/㎡,实际楼面价26599元/㎡。

相比较节前的保利市北东地块,市场反应并未发生过多的变化。但由于本宗地块体量仅为其一半,且更为靠近地铁站,故实际楼面价也相对提高了803元/㎡。

跟9月勾庄、笕桥、九堡等低溢价地块相比,萧山市北尤其是其核心区域,明显走出了独属于自己的市场线。

究其原因有三:

第一,在目前,以及短期内可见的未来市场下,市北板块仍将会是钱塘江南岸最主力的成交板块,不论是地段配套还是房源供应,市北板块的特殊地位毋庸置疑。这一点,具有极大购买力的滨江购房者知道,深耕板块的开发商自然也心知肚明。

第二,市北板块规划配套不断落实,新建楼盘持续交付,未来两年内将是持续的板块价值兑现期。

第三,从成本测算角度看,在未来市场去化有较大保障的情况下,地块精装最高均价37500元/㎡,未来项目仍能确保微利。

  10月8日地块成交信息表

出让过程和结果可戳直播传送门>>>

结果综述

滨江加仓市北 成交楼面价24527元/㎡

市北宅地经过39轮报价,由滨江以总价205900万元,成交楼面价24527元/㎡竞得,溢价率22.63%。这也是继江南名府、东方名府、拥潮府、市北东等项目后,滨江进一步扎根市北板块。

据浙报传媒地产研究院测算,考虑到公租房成本,地块实际楼面价约26599元/㎡,项目精装保本房价测算约36600元/㎡,政府限价精装最高均价为37500元/㎡(精装3500元/㎡)。

而市北板块同档位楼盘均价基本维持在3.7-3.8万元/㎡。如新希望滨江·锦宸高层精装均价38026元/㎡,滨江新希望·拥潮府高层精装均价37527元/㎡,融信·杭州世纪高层精装均价38056元/㎡。

在售均价与政府限价相持平,若项目以政府限价37500元/㎡进行销售,房企的利润率预期在2%左右。

市北东单元F-03-2地块区位图
  (来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)

地块周边项目信息表

【测算逻辑】

① 公租房建面从总体量中扣除,公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算;

② 住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计);

③ 车位价格按照37万元/个,车位数量按照100㎡建面配比一个计算;

④ 精装价格按照1750元/㎡;

⑤ 毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。

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