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祥生楼面价12581元深耕崇贤 东湖新城将迎杭城首个冰雪综合体 

2019-09-17 12:48 |浙江在线-住在杭州网 |郑青青

今日,余杭区本月的第二场土拍拉开帷幕,崇贤、东湖新城宅地均溢价20%以上成交,虽然溢价率看似挺高,但相比于板块的最高地价,仍有明显回落。

崇贤地块溢价25.81%成交,楼面价12581元/㎡,由祥生竞得。东湖地块由华元竞得,楼面价7203元/㎡,溢价20.05%。

出让过程和结果可戳直播传送门>>> 

  9月17日宅地成交信息表

成交总表.png

祥生12581元/㎡加仓崇贤

崇贤地块经过48轮报价,由祥生以143778万元总价竞得,楼面价12581元/平方米,溢价率25.81%,地块需配建公租房5713.9㎡。

据浙报传媒地产研究院测算,住宅部分实际楼面价约13465元/㎡,项目精装保本售价约21330元/㎡,政府限价为精装最高均价为23000(精装3000元/㎡)。

崇贤地块图.jpg

  崇贤地块区位图

  (来源:浙报传媒地产研究院决策通)

崇贤表.jpg

华元7203元/㎡摘东湖新城商住地

东湖新城地块经过54轮报价,由华元以161667万元总价竞得,楼面价7203元/平方米,溢价率20.05%。地块商业比例不小于20%(44889㎡)。

根据配建要求,地块商业商务综合体面积不少于4.4万方,其中包含1.5万方的冰雪文化配套设施。也就是说,东湖新城将迎来杭州首个冰雪项目综合体。

2019年9月3日,地块南面1.5公里,杭州欧文实业以2486元/㎡竞得兴起路东侧商业地块,若以此地商业单价为参照,地块住宅部分实际楼面价约8403元/㎡(商业部分以2400元/㎡测算),项目精装保本售价约16370元/㎡,政府限价精装最高均价为19800(精装3000元/㎡)。

东湖地块区位图
  (来源:浙报传媒地产研究院决策通)


本网观察

浙报传媒地产研究院研究员观察近期杭州土地出让情况,发现呈现出以下特点:

1、 房企拿地逻辑转变,综合考虑政府限价与市场售价。在杭州6月底“限房价”政策推出以来,一般认为政府所限房价将是房企拿地的主要依据。但从这几次杭州土地出让情况来看,政府限价不是唯一标准,房企会综合参考政府限价与市场售价。若市场售价高于政府限价,则以政府限价做测算,若市场售价预期还不如政府限价,则主要参考市场售价。

2、 刚需地块更受房企青睐。在杭州房价普遍3w+以后,每平2万左右售价的刚需项目变得非常稀缺。而从新房市场来看,刚需项目去化也普遍较好较快,所以不管是上周的仁和地块封顶,还是此次崇贤和东湖地块溢价较高,均体现了房企对于刚需地块更加青睐的态度。

【测算逻辑】

①公租房建面从总体量中扣除;

②住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计);

③公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算。

④车位价格崇贤地块按照20万元/个、东湖地块按照15万元/个,车位数量按照100㎡建面配比一个计算;

⑤精装价格崇贤地块按照1500元/㎡、东湖地块按照1500元/㎡;

⑥毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。

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