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小区电梯广告收入业主共享 第一批试点小区确定

2019-07-19 09:41 |每日商报

去年九堡魅力之城分给业主们158万元

杭州已启动小区物业经营性收支信息公示试点

水星阁小区里的电梯广告 商报记者朱光函 摄

下午5点,滨安小区的大门前忙碌起来,不时有下班回家的业主经过。业主李忡怀像往常一样走进一楼的电梯间,当电梯门打开后他发现电梯里的原有广告牌已经换下,只剩下空荡荡的广告牌支架。按下7楼的按钮,李忡怀一边低头看着手机,一边等着电梯上升。

在李忡怀意识中从没有想过这些电梯里的广告牌和自己有关,更没有想到过这些广告的收入是属于包括他在内的全体业主的。

在杭州像李忡怀所在小区这样装有电梯的不在少数,无论居民楼还是写字楼,电梯广告俯拾皆是。在人们对电梯广告司空见惯的同时,记者调查发现,电梯广告的管理和收入分配在很多地方却始终蒙着一块面纱,对于这些广告收入的所有权,业主们也不甚明了。

电梯广告收入不菲

有些小区一部电梯一年有1.4万元分成

7月16日下午,记者以投放广告为由联系了多家在杭州投放电梯广告的公司,根据这些公司提供的报价,一份杭州电梯广告的市场价格图跃然纸上。

以一部电梯为例,三面电梯墙可以放置三块电梯静态框架和一块电子屏广告,用业内人的说法,每块广告牌都算是一个点位。不过因为静态框架广告和电子屏广告效果不太一样,收费也不一样。

一家名为聚众分点的广告公司业务员介绍:“静态框架就是平时电梯里经常见到的带有边框的纸质广告,根据小区入住率和低端来区分,这些广告点位的价格从120元至150元不等。而电子屏广告则是按照秒来计算,一块电子屏最多能放置12个广告,每个广告单次出现15秒,全天循环300次播放,单个广告每周的费用为150元左右,这些费用全部按照周来计算。”

除此之外,因为电梯广告的针对人员更为集中,更具有特定指向性,一些广告公司还为广告的发布渠道标了价码。一位不愿意透露姓名的电梯广告业内人士称,一些汽车、医美的广告客户会要求广告商在某一小区只投放自己品牌的广告,这样的广告费用会更高。“一个静态框架一周的费用可以达到400元左右。”

在调查中记者发现,广告商们在提供广告报价时,会依据该小区的房价、入住率、人口结构构成有关。“想要投什么样的广告,我们都能根据数据帮你挑出广告投放效果最好的小区,以供选择。”根据这样的广告投放价格来计算,仅一台电梯一年能收到的广告费就达到10.8万元。

据一家专门从事电梯广告业务的公司负责人透露,按照广告公司和小区公共设施经营者签订的合同来看,一部电梯经营者能拿到1.4万元左右的分成。“这对于一些电梯数量较多的小区来说,是一笔不小的收入,只要小区电梯数超过70台,收入就超过100万元。”

电梯广告收入归谁?

“小区公共设施经营收益归全体业主所有”

在杭州电梯广告正在发展成一个数值巨大的生意。根据2018年4月杭州市发布的《2017年度电梯安全状况白皮书》数据显示,截至2017年年底,杭州共有各类电梯数量111619台,其中用于住宅小区的电梯数量为56278台。以每台电梯一年的广告费为10.8万元来计算,杭州的电梯广告市场规模至少达到60亿元。根据天眼查的数据显示,这块蛋糕目前主要由145家企业来分着吃。

小区电梯广告收入归谁?这已成为小区物业和业主委员会以及业主们共同关心的一个焦点。

杭州市房管局物管科相关工作人员介绍:“对于小区内公共设施产生的收益归属问题,杭州市其实早已出台杭州市物业管理条例。在小区内,包括电梯广告在内的所有公共设施,只要进行经营,扣除经营管理成本后,所得收益应当属于全体业主所有。如果没有协议约定的,物业公司不具备享有这些收益的权力。”

根据《杭州市物业管理条例》第三十九条的内容显示,物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定,可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营,收益归全体业主所有,可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金,也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。此外,物业公司还应当做到每半年公示一次经营性收益情况。如果物业公司违反条例未进行公示的,业主及业主委员会可以向区房管部门投诉,经查实要求整改而未整改的,区房管部门可以对涉事的物业公司进行处罚。

而针对目前有些业主委员会希望能绕开物业公司,直接与广告公司签订广告协议的情况,该工作人员说:“根据现行的规则,业主委员会可以自行经营管理,并可凭业主委员会成立的相关文件和证明去银行开户,并自行与广告公司洽谈广告业务,所得款项也可直接进入业主委员会的专门账户。业主委员会自行管理的,也要规范财务管理,定期向业主公布收支情况。目前我们正在开展物业经营性收支信息公示试点,政府搭建信息公示查询平台,年底前主城区推广实施。”

对此朱红梅认为,平台的推出将有利于规范物业公司的行为。“平台上线后,业主们只要登录平台,就能看到所在小区物业公司在对小区公共设施经营的情况,且这些记录将常年保持,随时可查。”

而对于部分物业公司没有按照规定使用经营收入的情况,浙江泽鼎律师事务所律师夏谨言表示,根据《物权法》第七十条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。“业主应当有自主意识,主动维护自身权利,而物业公司的手也不能伸得太长,不要侵犯业主的合法权益。”

电梯广告收入怎么用?

去年九堡魅力之城分给业主158万元

记者实地探访了余杭区、上城区、下城区、江干区和滨江区的多个小区了解到,有些小区电梯广告的经营权在业主委员会手中,有些则在物业公司手里。在上城区的婺江二园小区,电梯经营权虽然握在物业公司手中,但刚成立的小区业委会正在争取这一权利。小区业主朱锦龙介绍,小区业主入住已有7年,但物业公司在电梯经营收入的公示方面总不能让业主满意。“业委会正在和物业公司商量,取得经营权。”

九堡魅力之城小区业委会曾在2017年与物业公司交涉并取得了小区内包括电梯广告经营权在内的公共设施经营权。据该小区业委会相关工作人员介绍,该小区经过业委会的经营,2018年业委会公共收益账户结余240余万元,而在今年1月份,“根据杭州市的相关规定,我们将这些收益按照每平方米8.4元的标准发放给每户居民,在1800多户居民中,拿到红包金额最多的业主获得了1700多元,最少的业主也获得了700多元的分红。”在向小区所有业主发放了总计达158万元的大红包后,还剩余80多万元用于保障小区正常运行。

这在魅力之城社区主任朱红梅看来,公共收益属于全体业主所有,为业主发放福利也是业主委员会的权力,这种情况在杭州的小区中正在变得越来越多,“仅在魅力之城社区,就有两个小区实行了由业主委员会来经营公共设施的方案。但这一行为可能为后面小区的管理埋下隐患。”

管好广告在内的物业经营收入

也是个难题

业主委员会经营小区内的公共设施后,业主们对资金的来去放心了,一些经营得当的小区还能划出一部分资金作为小区福利,不少业主大呼分钱好,但分了钱之后,小区又将如何管理,这是横在不少小区面前的难题。

以魅力之城小区为例,在业委会为业主发出大红包后,不少人开始为后续的公共设施维修费用担忧起来。在小区里,一位业主透露,小区交付至今已有10年,不少公共设施已经面临老旧的情况。“物业此前告诉过业主,部门公共设施需要维修,部分设施需要更换,这样的开销还挺大,如果正式启动维修和更换工程,所需的花费必定不小。”

事实上用于魅力之城小区设备维修、升级的费用的确不小。用社区书记朱红梅的话来说,可能会达到百万量级。她介绍,目前小区共有70多台电梯,这些电梯的使用时间大多达到10年,钢索需要更换,据维保公司所给出数据,每个电梯的钢索更换费用就需要两万元。也就是说仅更换全小区的电梯钢索就需要140万元。“即便将去年留存的80万元全部拿出来,也不够小区的电梯钢索更换这一项开支。而现在摆在业委会面前的是,小区的顶楼铁门、水管升级改造等项目都需要用钱,但这钱该从何而来?”

朱红梅说:“从目前的情况来看,业委会属于公益性民间组织,他们不具备像物业公司那样专业的小区管理素养,所以容易在遇到挫折时失去热情,而将小区公共设施的经营压力全部压到业委会身上,也有待斟酌。作为社区,我们希望主管部门能给予业委会更多的指导,并作出相应的管理和规范机制。”

名单来了!第一批试点小区确定!杭州物业经营性收支开始公示

杭州发布 资料/市住保房管局

日前,杭州市出台了《杭州市物业经营性收支信息公示试点工作方案》(杭政办函〔2019〕61号),启动实施物业经营性收支信息公示试点工作。近日,各城区第一批试点小区已正式确定。

这些小区将开展试点

小区经营用房出租、电梯广告、停车收费等经营性收益涉及全体业主切身利益。为了更好地维护和保障广大业主的知情权与监督权,日前,杭州市出台《杭州市物业经营性收支信息公示试点工作方案》(以下简称《工作方案》)启动实施物业经营性收支信息公示试点工作。

《工作方案》规定,由上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、滨江区及钱塘新区分别选择确定3个以上的物业管理小区开展试点。目前,各城区第一批试点小区已正式确定。

目前,上述试点小区的业主,可以通过实名认证操作登录“杭州市物业经营性收支信息平台”查询本小区的物业经营性收支情况(云溪香山嘉苑、政苑小区、静怡花苑、悦府,因为数据暂未录入信息平台不能查询)。

《工作方案》明确,业主委员会、物业服务企业应当于每月10日前将上月物业经营性收支项目、金额、摘要等录入信息平台,并对录入信息的真实性、完整性和准确性负责。

除了网上的信息公示,业主委员会、物业服务企业至少每半年将小区的《物业经营性收支情况表》在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示,公示时间不少于15日。

物业管理区域内共用部位、共用设施设备的征收补偿收益等属于全体业主所有的其他公共资金的信息公示,参照物业经营性收支信息公示相关规定执行。

业主对查询和公示的信息有异议的,可以及时向业主委员会、物业服务企业提出,业主委员会、物业服务企业应及时答复。业主对答复仍有异议的,也可向属地街道、社区反映,街道、社区应及时协调处理。

(原标题《小区电梯广告收入业主共享 第一批试点小区确定》,原作者朱光函。编辑周杭)

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