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杭城最后的现场土拍 商地宅地齐演争抢大戏

2017-11-08 17:27  |   浙江新闻客户端 记者 李成

今日,杭州最后一场土地出让现场直播,在余杭区市民之家落下帷幕,今后的土地出让,将统一在浙江省土地使用权网上交易系统内实行网拍。

今天余杭区出让的四宗商地及一宗商住地块,亮点颇多,四宗商地均70%溢价封顶,其中临平新城商地自持比例达100%,配建养老面积1000平方米。另一主角是闲林街道里项片区A-14商住地块,也到了50%溢价封顶,由绿城竞得,楼面价16650元/平方米,自持比例25%。

11月8日杭州市余杭区地块成交情况表

是商地 却依然热门

以往杭州出让的商地,大部分竞争的激烈程度并不高,但今天余杭四宗商地,不仅全部70%溢价封顶,还出现临平新城商地这样100%自持,且需配建养老面积   的地块。商地热度的升高,主要基于以下几方面原因。

地块自身属性较优:余杭街道凤新路三宗商地,随着未来科技城的扩容,未来能非常便捷地享受到未来科技城发展带来的红利,而且地块周边还有中国人工智能小镇、规划的菜鸟物流园等产业聚集,未来商业体人气得到较好的保障,若项目未来能配备一定量的酒店式公寓,未来科技城及周边的工作人群提供了充足的需求。另一宗临平新城商地紧邻地铁一号线乔司站,周边居住及商业的氛围逐步形成,区域认可度逐步提高。

块起价低且商业地产销售良好:凤新路三宗商地地楼面起价只有2210 -2310元/平方米之间,即使70%溢价封顶,楼面价也不到4000元/平方米;临平新城商地溢价封顶的总价也不到两亿元,资金要求均不高,对中小企业吸引力较大。而且在销售端,近一两年杭州整体商业地产的销售情况也逐步升温,即使是自持的部分,也能提供稳定的逐步上涨的租金回报。

国内REITs的发展为商业地产提振信心:一直以来,商业地产由于资金沉淀大,退出机制不完善等原因,开发商对于商地的热度一直远低于宅地。近段时间国内REITs发展的速度加快,除了长租公寓受益以外,商业地产也是非常大的受益者。虽然目前国内的REITs还有许多的障碍需要突破,但至少为商业地产的开发及持有企业提供了未来较为清晰的退出机制预期,信心非常重要。

竞买现场图(摄影/李成)

是闲林 更是小和山

本场出让的另一焦点,闲林街道里项片区A-14商住地块是今天唯一的涉宅用地。地块虽然处于闲林街道辖区内,但其与小和山的联系更为紧密,未来规划3号线支线将通到小和山,地块距离起点站小和山站约1公里左右,将更加强地块与小和山、主城区之间的联系。

地块区位图(来自浙报传媒地产研究院“决策通”系统)

沉寂多年的小和山 逐步走出泥潭

对比杭州各大板块日新月异的变化,小和山板块的发展确实显得非常迟缓。土地市场层面,小和山已经多年未有土地出让,主要的在售项目拿地还要追溯到2008年左右,没有新鲜血液的输送,板块热度一直不高。

新房市场来看,小和山的项目虽然已经销售多年,且都已交付,但至今还有一些尾房在售,之前几年也一度身陷降价泥潭。2015年初,板块内绿野春天、白马山庄、泊林漫谷等项目也打出五折、七折等降价优惠措施。

造成小和山板块楼市之前问题频现的主要原因有两个,一是小和山与主城区的连接较弱,而且内部也缺乏配套,至今仍没有大型的商业体等配套。虽然小和山拥有较好的自然景观资源,有打造低密中高端物业的基础,但这些自然景观资源并有没特别突出,对于主城区的改善客户吸引力还不足。

第二个原因是小和山楼盘产品定位层面,区域内产品呈现“排屋别墅多,高层住宅少”以及“大户型多,小户型少”的局面,导致刚需外溢的群体很难在这里找到低总价的产品,而能承受较高总价的改善型客户又不会选择这个区域。最典型的例子是目前仍在售的绿野春天项目,主力面积400㎡以上,即使在目前杭州一房难求的情况下,去化速度仍较慢,还有几十套存量在售,排屋单价20000元/平方米左右,和周边高层二手房在单价上基本上没有溢价。

是洼地 终将被填平

本轮楼市上涨之前,杭州市区有很多可以称的上价格洼地的板块,均已经逐步被填平。例如深受高库存荼毒的临平山北板块,普通住宅均价从2015年的6816元/平方米上涨至今年10月13970元/平方米,涨幅达105%;2010年以后受投资客褪去影响颇深的九堡板块,也从2015年14903元/平方米上涨至今年10月份25975元/平方米,而且二手房价格已到3万元/平方米以上。

还有崇贤、下沙、老余杭等等杭州一系列边缘板块,都在这一轮上升周期中逐步成为炙手可热的区域,板块价值逐步兑现,价格也不可同日而语了。

小和山板块由于一两年来没有有影响力的项目在售,市场发声较少,同时土地市场沉寂多年,缺乏关注度。使得人们似乎已经遗忘了这个板块。

但其实,在二手房市场,小和山板块这个价格洼地也已经渐渐被填平,据当地中介透露,高层二手房已从两年前不足万元的的单价上涨至目前20000元/平方米左右。

同时,小和山之前存在的两大问题,也有望得到逐步解决。对于和主城区连接较弱这一劣势,未来3号线的开通,将极大的拉近小和山与主城区的连接,使小和山成为可以承接城西外溢的较好的一个选择。

对于产品定位的问题,在竞争如此激烈的杭州,板块内产品定位也有前车之鉴,而且绿城拿地价格也并不低,相信会通过严密的市场调研,做出符合市场客户需求的产品。